Asuntosalkku H2’25 -ennakko: Ensi vuoden askelmerkit tunnustelussa

Lähde: Inderes

Asuntosalkku julkaisee H2’25-tuloksensa (ajanjakso 1.4.2025-30.9.2025) torstaiaamuna klo 8.00. Vertailukelpoisesti odotamme nettovuokratuottojen pysyneen vakaana, vaikka raportoidut tuotot laskevat Viron tilikausien harmonisoinnin vuoksi. Emme odota korkojen laskusta vielä täysimääräistä vetoapua tulokseen, jonka myötä arvioimme kassavirran ja oikaistun tuloksen pysyvän matalina. Käypien arvojen muutosten arvioimme olevan hyvin maltillisia viime raporttien laskujen jälkeen. Raportin mielenkiintoisinta antia tulee olemaan uusi ohjeistus, Viron asuntomyyntien eteneminen ja lainojen keskikoron kehitys.

Nettotuotoissa odotuksissa vakaata kehitystä

Ennustamme Asuntosalkun raportoitujen bruttotuottojen laskeneen H1:llä noin 9 % vertailukaudesta ja olleen 8,4 MEUR:ssa (H2’24: 9,2 MEUR). Laskun taustalla on Viron tytäryhtiöiden tilikausien harmonisointi, jonka takia näiden osalta viime vuoden H2:een sisältyi kaksi lisäkuukautta. Tästä oikaistuna arvioimme bruttovuokrien olevan noin viime vuoden tasolla. Yhtiö on jatkanut Virossa voitollisia asuntomyyntejä ja arvioimme näistä tuloutuneen realisoituneita myyntivoittoja noin 0,6 MEUR, jonka myötä arvioimme liikevaihdon olleen H2:lla noin 9,1 MEUR. Taloudellisen vuokrausasteen ennustamme pysyneen vakaana 97,4 %:ssa (H1’25: 97,7 %). Ennustamme oikaistujen nettovuokratuottojen olleen niin ikään noin viime vuoden tasolla.

Kiinteissä kuluissa odotamme selkeämpää laskua, sillä vertailukauden kulutasoa kasvatti Suomen lainojen uudelleenrahoitus. Näin ollen odotamme harmonisoinnista ja kertaeristä putsatun EBITDA:n kasvaneen hienoisesti edellisvuodesta 4,2 MEUR:oon. Raportissa tulee olemaan mielenkiintoista nähdä miten korkokulu-% on kehittynyt korkojen laskun realisoiduttua tänä vuonna. H1’25-raportissa Asuntosalkun lainojen keskikorko oli vielä melko korkea 4,6 % (vertailuksi H1’24: 5,3 %). Olemme arvioineet korkokulutason olevan noin H1’25-tasolla (3,8 MEUR) ja korkojen laskun realisoituvan tulokseen enemmän ensi vuonna. Viime vuonna korkokulut olivat H2:lla poikkeuksellisen suuret Suomen portfolion uudelleenrahoituksen yhteydessä tulleiden kertaluonteisten korkokulujen takia.  Näin ollen ennustamme realisoituneen tuloksen olleen 0,6 MEUR (H2’24: 0,2 MEUR). Kassavirran (FFO) ennustamme jääneen edelleen hyvin matalaksi noin 0,3 MEUR:oon (H1’25: 0,3 MEUR).

Emme odota merkittäviä käypien arvojen muutoksia

Asuntosalkku on teettänyt H2-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Ennustamme Tallinnan käypien arvojen nousseen 0,4 MEUR, johon toteutuneiden myyntien arvonmääritystasoja selvästi korkeammat arvot antaisivat oikeutusta. Ammattimainen transaktiomarkkina on säilynyt Virossa hyvin nihkeänä, minkä takia markkinaevidenssiä tuskin on siellä saatu juurikaan tuottovaatimustasoista tänä vuonna. Suomessa odotamme pientä -0,3 MEUR:n negatiivista käyvän arvon muutosta, koska odotamme vuokrien kehityksen jatkuneen nihkeänä edelleen hyvin vaikeassa pääkaupunkiseudun vuokramarkkinassa. Koko portfolion käyvät arvot laskivat edelleen selkeästi viime vuonna (-7,2 MEUR) ja myös H1’25 (-5,4 MEUR).

H2-raportin mielenkiintoinen kohta on myös korkokulut, kun näemme, miten korkojen lasku on tähän mennessä realisoitunut yhtiön tulokseen. Olemme arvioineet korkokulutason olevan noin H1’24-tasolla (3,8 MEUR) ja korkojen laskun realisoituvan tulokseen enemmän ensi vuonna. Viime vuonna korkokulut olivat H2:lla poikkeuksellisen suuret Suomen portfolion uudelleenrahoituksen yhteydessä tulleiden kertaluonteisten korkokulujen takia. Edellisten tekijöiden summana ennustamme EPS:n asettuneen 0,77 euroon (H2’24: -7,47 €).

Ensi vuoden ohjeistus huomiomme polttopisteessä

Ennen H2-raporttia ennustamme tilikauden 2026 liikevaihdon olevan 17,3 MEUR, joka perustuu täysin vuokratuottoihin, eikä sisällä realisoituneita luovutusvoittoja.  Ennustamme bruttovuokratuottojen kasvavan vajaa 2 %, sillä arvioimme Asuntosalkun pääsevän hieman vuokratasoissa ylöspäin sekä Suomessa että Virossa. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkina näyttää kuitenkin edelleen sen verran nihkeältä, että H1:llä tuskin nähdään vielä juurikaan vuokrien kasvua. Hieman parempaa on kuitenkin näköpiirissä, sillä käyttöasteet ovat lähteneet asteittain kohentumaan. KTI:n tilastojen mukaan pääkaupunkiseudun vuokrausaste oli Q3-lopussa vajaa 94 %, mikä on selvä parannus vuoden takaisesta reilusta 91 %:sta. Ylitarjontatilanne kuitenkin jatkuu edelleen arviomme mukaan ensi vuonnakin. Viron taloustilanne on kääntynyt hieman parempaan suuntaan tämän vuoden edetessä. Työttömyysaste laski Q3:lla 7,1 %:iin (Q2’25: 7,8 % ja Q3’24: 7,4 %). Euroopan unionin ennuste odottaa Viron bruttokansantuotteen kasvavan tänä vuonna 0,6 % ja ensi vuonna 2,1 %. Q2:lla myös kerrostaloasuntojen hinnat jatkoivat edelleen 4,5 %:n nousussa huolimatta viime vuosien vahvasta kehityksestä.

Realisoituneen tuloksen ennustamme olevan ensi vuonna 2,2 MEUR (2025e: 2,0 MEUR). Tulosta tukevat ennen kaikkea laskevat rahoituskulut korkojen laskun ajamana. Nyt tosin Euriboreissa on nähty pientä nousua, mikä nostaa todennäköisesti hieman ensi vuoden rahoituskuluennustettamme. FFO (kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta) antaa paremman kuvan odottamastamme operatiivisesta tuloskehityksestä. Ennakoimme sen kasvavan 2,5 MEUR:oon (2025e: 0,5 MEUR). Mielestämme olisi positiivista, jos Asuntosalkku antaisi ohjeistuksen myös FFO:sta. Tämä toisi lisää näkyvyyttä yhtiön ensi vuoden kassavirran tuottokykyyn korkotason käännyttyä selvään laskuun.

Tallinnan asuntomyynnit ovat jälleen hyvin ajankohtainen teema

H2:n mielenkiintoista antia tulee olemaan jälleen myös Tallinnan asuntomyyntien eteneminen. Yhtiö on kyennyt myymään asuntoja selvästi yli arvonmääritystasojen ja odotamme tämän jatkuneen. Myynneistä vapautuvia varoja Asuntosalkku on allokoinut omien osakkeiden ostoihin, mikä on mielestämme järkevää pääoman allokointia nykyisellä arvostuksella (-16 % tasealennus ja -36 % NAV-alennus). Arvioimmekin yhtiön allokoivan vapautuvat pääomat omien osakkeiden ostoihin ja lainojen lyhennyksiin, emmekä odota yhtiön maksavan osinkoja tilikauden tuloksesta.