Ovaro Q1’25 -pikakommentti: Kehityshankkeet etenevät, mutta luvut jäivät heikoiksi

Ovaro Kiinteistösijoitus julkisti aamulla lukujen puolesta odotuksiamme heikomman Q1-raportin. Liikevaihto ja operatiivinen tulos laskivat heikkolaatuisen asuntokannan poismyynnin myötä, mutta hoitokulut ja kiinteistöverot olivat myös odotuksiamme raskaammat. Q1 on myös kausiluontoisesti heikompi, koska koko vuoden kiinteistöverot kirjataan kvartaalille. Tulosta tuki Jyväskylän Kukkula-hankkeen rakennusten myyntivoitto, mutta asuntomyynneistä tuli edelleen pieni tappio. Raportoitu tulos jäikin selvästi odotuksistamme, mutta yhtiö toisti ohjeistuksensa, mikä indikoi parantuvaa loppuvuotta. Kehityshankkeet ovat edenneet pitkälti suunnitelmien mukaisesti ja yhtiö myös pääsi myös aloittamaan Keravan asuntohankkeen ennakkomarkkinoinnin huhtikuussa. Katsaus aiheutti alustavan arviomme mukaan jonkin verran laskupainetta ennusteisiimme.

Kiinteistöverot ja hoitokulut osoittautuivat odotuksiamme raskaammiksi

Ovaron liikevaihto laski Q1:llä melko odotetusti -12 % ja oli 1,09 MEUR (Q1’24: 1,24 MEUR) heikkolaatuisen asuntokannan myyntien painamana. Jäljellä olevan asuntoportfolion paino (39 asuntoa) on nyt painunut hyvin pieneksi yhtiön kokonaisuudessa. Vuokrakäytössä olevien sijoituskiinteistöjen, pois lukien Jyväskylän Kukkulan suojellut rakennukset, vuokrausaste nousi erinomaiselle 91,5 %:n tasolle (Q1'24: 85,4 %). Nettotuotot jäivät ennusteistamme ja laskivat -0,18 MEUR:oon (Q1’24: 0,55 MEUR). Jyväskylän Kukkula-hankkeesta tulevat nettotuotot vaikuttivat olleen odotuksiamme enemmän negatiiviset. Yhtiö kommentoikin Jyväskylän Kukkulan tyhjillään olevien kiinteistöjen hoitokulujen osoittautuneen odotuksia raskaammiksi. Ovaron solmimia vuokrasopimuksia on lähtenyt alkuvuonna liikkeelle, mikä tukee loppuvuoden näkymää. Lisäksi ennustealituksen taustalla olivat odotuksiamme suuremmat kiinteistöverot, jotka olivat 0,46 MEUR (2024: ~0,33 MEUR). Olimme odottaneet kiinteistöjen myynnin laskeneen enemmän kiinteistöverorasitusta. Huomionarvoista on, että kaikki kiinteistöverot kirjataan Q1:lle, jonka takia kvartaali on selkeästi kausiluontoisesti muuta vuotta heikompi. Vertailukaudella yhtiö sai noin 220 TEUR:n kiinteistöverojen palautuksen, joka tuki kertaluonteisesti tulosta.

Tulos jäi heikoksi kausiluonteisesti huonommalla Q1:llä

Kiinteät kulut kasvoivat odotetusti vertailukaudesta jonkin verran Kukkulan kiinteistökehityskohteiden hankinnan ja rakennuttamistoiminnan ylösajon myötä. Ovaro perusti tammikuussa rakennuttajayhtiön ja nimitti uuden vetäjän perustettavalle yhtiölle. Vuokraustoiminnan kulut taas laskivat asuntomyyntien seurauksena. Rahoituskulut olivat positiivisesti noin 0,1 MEUR odotuksiamme pienemmät.  Osakkuusyhtiö Apitare Oy:sta yhtiö kirjasi hieman odotuksiamme pienemmän 0,15 MEUR:n tulososuuden, joka perustuu täysin vuokratuottoihin. Näin ollen operatiivinen tulos jäi heikoksi ja painui arviomme mukaan noin -0,79 MEUR:oon (ennuste -0,58 MEUR). Yhtiö ei enää raportoi operatiivista tulosta (EPRA), koska liiketoiminnan pääpaino on siirtymässä vahvasti kehittämis- ja rakennuttamistoimintaan, josta operatiivinen EPRA-tulos ei antaisi hyvää kuvaa. Tämä toisaalta heikentää jossain määrin näkyvyyttä vuokrausliiketoimintaan. Jatkossa mielestämme olisikin positiivista, jos yhtiö pystyisi raportoimaan erikseen kehittämis- ja rakennuttamistoimintaa sekä vuokraustoimintaa.

Ovaro myi Q1:llä kolme rakennusta Jyväskylän Kukkulan suojelluista rakennuksista noin 1,1 MEUR:n kauppahinnalla, jonka myyntivoitosta tuloutui noin 0,36 MEUR:n tulosvaikutus. Yhtiö myi niin ikään 3 asuntoa vanhasta asuntoportfoliosta, joista tuli -0,11 MEUR:n myyntitappio. Ovarolla on 39 asuntoa jäljellä, joista se hankkiutuu todennäköisesti jollain aikavälillä eroon (todennäköisesti tappiolla), mutta niiden merkitys on enää vähäinen kokonaisuudessa. Kirjoitimme asuntomyynneistä hiljattain kattavan katsauksen.

Aineettoman omaisuuden poistot (0,21 MEUR vs 0,1 MEUR) olivat odotuksiamme suuremmat. Aineeton omaisuus syntyi Jyväskylän Kukkulan kehityshankkeiden ostossa, eikä poistoilla ole kassavirtavaikutusta. Tappiollisesta tuloksesta huolimatta Ovaro kirjasi Q1:lle 0,1 MEUR:n verorasituksen. Edellisten tekijöiden summana Ovaron raportoitu EPS jäi selvästi odotuksistamme ja oli -0,10 € (Q1’24: 0,01 euroa). 

Kehityshankkeet etenevät

Heikosta Q1-tuloksesta huolimatta Ovaro toisti ohjeistuksensa tilikauden paranevasta tuloksesta vuoteen 2024 (0,6 MEUR) verrattuna, mikä indikoi parempaa loppuvuotta. Yhtiön tuloskehitys on vahvasti linkissä kehityshankkeiden etenemiseen, joihin näkyvyys lyhyellä aikavälillä on vielä sumuinen. Ovaron strategian keskiössä on muuntautuminen täysiveriseksi kiinteistökehittäjäksi ja tämän muutoksen hedelmät poimitaan vasta lähivuosina. Yhtiö kommentoi vuonna 2024 aloitettuja kiinteistökehityshankkeitaan Kukkulalla, Vapaudenkadulla ja Nisulassa. Nisulan kiinteistöllä suoritetaan viimeistelytöitä ja Vapaudenkadun hotellihanke luovutetaan kesäkuun alussa. Kukkulan alueen vuokralaismuutostyöt valmistuivat helmi-maaliskuussa. Tampereen Hermialla aloitettiin muutostyöt uudelle vuokralaiselle ja tilat valmistuvat toukokuussa. Ymmärryksemme mukaan vuokrausaste voisi nousta lähelle 100 %:a vuokrasopimuksen alkamisen jälkeen. Yhtiö teki investointeja yhteensä 1,68 miljoonan euron arvosta. Ovaro allekirjoitti myös lopullisen kauppakirjan Keravan tontista. Kauppahinta oli 1,05 MEUR ja tontille on suunnitteilla rakentaa asuinkerrostalo. Kohteen ennakkomarkkinointi on käynnistynyt huhtikuussa.

Konsernin omavaraisuusaste oli 66,1 % (31.12.2024 68,4 %) ja yhtiö kommentoi likviditeetin olevan edelleen tiukahko. Yhtiön pitääkin nähdäksemme kyetä myymään kiinteistöjä loppuvuoden investointeja varten.