Ovaro Kiinteistösijoitus julkaisee Q4-raporttinsa maanantaina kello 8.30. Marraskuussa annetun tulosvaroituksen myötä on jo ennakkoon tiedossa, että Q4:n operatiivinen tulos jää heikoksi. Raportissa operatiivinen tulos onkin sivuroolissa ja huomiomme kiinnittyy yhtiön kiinteistömyyntien jälkeiseen taseeseen, näkymiin sekä kommentteihin kiinteistökehityshankkeiden edistymisestä.

Q4:n heikko operatiivinen tulos on tiedossa jo enakkoon

Ovaro toteutti marraskuussa merkittävän asuntoporfolion myynnin ja maksoi samalla kokonaisuudessaan pois yhtiölle riippakivenä olleen emoyhtiön korkeakorkoisen lainan. Yhtiö antoi järjestelystä tiedottamisen jälkeen myös kaksi tulosvaroitusta ja arvioi koko vuoden 2021 operatiivisen tuloksen olevan merkittävästi vertailukautta (2020: 216 TEUR) alhaisempi lainojen poismaksuun liittyvistä kertakuluista sekä kehityshankkeiden alaskirjauksista johtuen.

Kertakulut vetävät operatiivisen tuloksen selvästi tappiolle

Ennustamme Ovaron liikevaihdon laskeneen Q4:llä viimeisen vuoden aikana tehtyjen merkittävien kiinteistömyyntien johdosta 1,6 MEUR:oon (Q4’20: 2,4 MEUR). Katsauskaudella toteutettu iso asuntoportfolio myynti tapahtui marraskuun puolivälissä ja arvioimme myytyjen yhdeksän kerrostalon kerryttäneen yhtiölle vuokratuottoja puolelta kvartaalilta. Portfolion nettotuottojen ennustamme asettuneen 0,88 MEUR:oon. Marraskuussa toteutetun järjestelyn täsmällisiä tuloslaskelmavaikutuksia on ennakkoon mahdoton arvioida, mutta oletamme kehityshankkeiden alaskirjausten näkyvän kinteissä hallinnon kuluissa (Q4’21: 0,9 MEUR) ja Collectorin lainan takaisinmaksukulut luonnollisesti rahoituskuluissa (Q4’21: 0,6 MEUR). Kokonaisuudessaan odotuksemme Q4:n EPRA-tulokseksi on -553 TEUR.

Odotamme asuntokannan arvonlaskun jatkuneen

Ovaro tulee teettämään kiinteistöportfoliostaan ulkopuolisen arvonmäärityksen Q4-raportin yhteydessä. Tilastokeskuksen tilastojen perusteella vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pysyivät kesä-joulukuun välillä koko Suomen tasolla paikallaan, mutta on hyvä huomata, että Ovaron asuntojen hintakehitys on jäännyt historiassa selvästi jälkeen koko maan kehityksestä. Odotammekin yhtiön kirjaavan Q4-tulokseensa arvonmäärityksestä noin -1,1 MEUR:n laskennalliset arvonmuutokset. Kiinteistökannan arvonmäärityksen ohella Ovaron raportoituun tulokseen vaikuttavat myös katsauskauden 5,9 MEUR:n huoneistomyynneistä syntyneet myyntitappiot sekä ajanmukaistamisinvestoinnit. Nämä huomioiden ennustamme arvonmuutosten olleen kokonaisuudessaan -2,0 MEUR ja odotamme raportoidun tuloksen olleen tappiolla. Sijoittajan on hyvä huomata, että Ovaro kirjasi marraskuun portfoliokaupan 4,3 MEUR:n myyntitappion jo Q3-tulokseensa.

Näkymät, kehityshankkeet ja mahdolliset uudet kiinteistösijoitukset kiinnostavat

Koska Ovaron Q4-tuloksen tiedetään jo ennakkoon olevan heikko, kiinnittyy maanantain tulosraportissa huomio ennen kaikkea yhtiön näkymiin. Tuloksellisesti heikon vuoden 2021 jälkeen operatiivista tulosparannusta koskeva ohjeistus on mielestämme selviö ja sitä tukee etenkin Kukkula-hankkeen osakkuusyhtiöstä tuleva vuokrakassavirta (arviomme mukaan noin 0,65 MEUR/vuosi).

Ohjeistuksen lisäksi odotamme yhtiön johdola kommentteja kiinteistökehityshankkeiden etenemisen suhteen. Yhtiöllä on merkittävän Kukkula-hankkeen ohella kiinteistökehityshankkeita Tampereen Ojalassa, Jyväskylän Kortepohjassa sekä Helsingin Malmilla ja nämä käsittävät asuntorakennusoikeutta noin 11 200 kem2. Aiemmin annettujen kommenttien perusteella emme odota hankkeiden heijastuvan Ovaron kuluvan vuoden tulokseen ja nämä hankkeet eivät ole myöskään toistaiseksi ennusteissamme. Kiinteistökehityshankkeiden ohella Ovaron johto on väläytellyt myös uusien kiinteistösijoitusten olevan mahdollisia ja näihin liittyvät kommentit ovat myös mielenkiintoisia.