Vaikeutunut toimintaympäristö heijastuu pohjoismaisen kiinteistösektorin arvostukseen

Pohjoismaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssikehitys on ollut kuluvana vuonna mollivoittoista sektorin laskettua vuodenvaihteen tasosta noin 37 %. Keskeisimmät tekijät voimakkaan kurssilaskun taustalla ovat alkuvuonna selvään nousuun kääntyneet markkinakorot, yrityslainamarkkinoilla leventyneet luottoriskimarginaalit sekä pelot mahdollisesta talouden stagflaatiosta ja kiinteistösijoitusmarkkinoiden syklin kääntymisestä.

Kurssikehityksellä mitattuna heikoiten ovat alkuvuonna performoineet asuntoihin keskittyneet kiinteistösijoitusyhtiöt (mediaani YTD -45 %) ja nähtyyn kurssilaskuun heijastuu osaltaan länsinaapurissa kesän aikana selvään laskuun kääntyneet asuntojen hinnat. Myös yhtiöt, joiden portfolioissa on sekä asunto- että toimitilakohteita (graafissa ”Mixed”), ovat kurssikehityksen näkökulmasta pärjänneet alkuvuonna heikosti (mediaani YTD -41 %). Vastaavasti kiinteistötyypeistä parhaiten alkuvuonna ovat pitäneet pintansa liikekiinteistöt ja jo entuudestaan selvällä NAV-alennuksella hinnoitellut, toimistoihin keskittyneet kiinteistösijoitusyhtiöt.

Pohjoismaisella kiinteistösijoitusmarkkinalla yllettiin vielä H1:llä vertailukauden tasoiseen kauppavolyymiin ja listatut yhtiöt raportoivat alkuvuonna kokonaisuudessaan hyvistä tuloksista sekä positiivisista arvonmuutoksista. Käypiä arvoja ovat tukeneet osilla yhtiöistä vuokrien indeksikorotukset sekä tietyissä kiinteistötyypeissä vielä alkuvuonna laskeneet tuottovaatimukset. Osakemarkkinoilla hinnoittelu on kuitenkin eteenpäin katsovaa ja tulevaisuuden odotukset heijastuvat nykyisiin arvostustasoihin. Pohjoismaisen kiinteistösektorin osakekursseissa on nähty viime viikkoina hienoista elpymistä ja tällä hetkellä sektorin mediaaniyhtiö hinnoitellaan noin 24 % alle Q2’22:n lopun NAV:in (Q4’21: 26 % NAV-preemio).

Mielestämme nykyinen toimintaympäristö on kiinteistösijoitusyhtiöille varsin hankala liiketoimintaan vaikuttavien ajureiden osoittaessa tällä hetkellä valtaosin väärään suuntaan. Korkeammat korot ja luottoriskimarginaalit tulevat nostamaan yhtiöiden rahoituskustannuksia ja aiheuttamaan nousupainetta kiinteistöjen tuottovaateille, mikä voi edelleen johtaa kiinteistöjen käypien arvojen laskuihin. Arviomme mukaan pohjoismaisen kiinteistösektorin yhtiöt ovat myös muita Euroopan maita korkoherkempiä osittain korkeammasta velkaantuneisuudesta, lyhyemmän maturiteetin rahoituksesta ja rajallisemmista korkosuojauksista johtuen. Nykyinen inflatorinen ympäristö olisi kiinteistösijoitusyhtiöille periaatteessa suotuisa, mutta heikentyvä taloustilanne ja tietyillä osamarkkinoilla jo entuudestaan vallitseva suuri vuokratarjonta (esim. Suomen pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat) voivat käytännössä estää vuokrien korottamisen. Parhaiten nykyisessä toimintaympäristössä pärjäävät arviomme mukaan etenkin sellaiset yhtiöt, joiden velkaantuneisuusaste on suhteellisen matala ja jotka ovat keskittyneet korkeamman tuottotason kiinteistöihin.

Laskeneista osakekursseista huolimatta suhtaudumme sektoriin tällä hetkellä varovaisesti ja näemme seurannassamme olevien yhtiöiden arvostukset nykykursseilla korkeintaan neutraaleina. Q2-yhtiöpäivitykset seurannassamme olevista yhtiöistä on luettavissa seuraavista linkeistä: Cibus, Investors House, Ovaro Kiinteistösijoitus ja Toivo Group