Asuntojen kysyntänäkymät yhä vaisut

Lähde: Tilastokeskus, RT

Asuntojen kysyntä ja hintataso määräytyy pitkällä aikavälillä lähinnä peruskysyntätekijöiden (väestönkasvu, muuttoliike) ja talouskasvun (ansiotason kehityksen) perusteella. Lyhyellä aikavälillä kysyntään vaikuttaa lisäksi merkittävissä määrin muutokset korkotasossa, kuluttajien luottamuksessa, työllisyyskehityksessä, rahoituksen saatavuudessa ja sijoittajien tuottovaatimuksessa. Asuntojen tarjontatekijät vaikuttavat myös lyhyellä aikavälillä merkittävästi asuntomarkkinoihin, sillä tarjonta reagoi pitkistä valmistusajoista johtuen hitaasti kysyntään. Alla olevassa taulukossa olemme listanneet näkemyksemme asuntomarkkinoiden keskeisten ajureiden tilanteesta (nuolen väri) ja arviomme kehitystrendistä seuraavan 12 kk:n aikana (nuolen suunta). Esimerkiksi sijoittajakysynnän nykytilanne on hyvin positiivinen (tumman vihreä väri) ja näkymät vakaat (nuoli vaakatasossa).

Asuntorakentamisen keskeisten ajurien kehitys ja näkymät

Lähde: Inderes

Asuntojen kuluttajakysyntä kärsii heikosta ostovoiman kehityksestä​

Alla olevassa kuvaajassa olemme mitanneet pääkaupunkiseudulla asuvan keskituloisen 2 hengen asuntokunnan asunnonostokykyä vuosina 2005-2014 niin sanotun HA-indeksin avulla (Housing affordability index). Indeksiä tulkitaan siten, että mitä korkeamman arvon indeksi saa, sen parempi on keskimääräisen kuluttajan asunnonostokyky. Indeksin ollessa 100, menee tasan 25 % asuntokunnan käytettävissä olevista rahatuloista pääkaupunkiseudulta ostettavan mediaanihintaisen 56,5 neliön asunnon velanhoitokuluihin. Vuosina 2008-2009 nähtyä korkotason romahduksesta johtunutta jyrkkää nousua asunnonostokyvyssä ovat syöneet asuntojen hintojen nousu ja hidas ansiotason kehitys. Näkemyksemme mukaan asunnonostokyky tulee säilymään lähivuodet melko vakaana, sillä emme odota merkittäviä muutoksia korkotasoon tai ansiokehitykseen.

Lähde: Inderes

Korkea tuotto-odotus ja matalat korot ovat ruokkineet asuntojen sijoittajakysyntää

Asuntojen sijoittajakysyntä on ollut viime vuosina erittäin vahvaa, mikä on paikannut kuluttajakysynnän heikkoutta. RT:n mukaan asuntorahastot ostivat vuoden 2014 kerrostalotuotannosta noin puolet. Asuntosijoitukset ovat Suomessa tuottaneet kaikista kiinteistösijoituksista parhaiten viimeisen kymmenen ja viiden vuoden ajanjaksolla. Vuotuinen kokonaistuotto on ollut keskimäärin 8,3 %. Kokonaistuotto muodostuu kiinteistön markkina-arvon arvonmuutoksesta sekä nettovuokratuotosta. Kokonaistuottoa on tukenut ennen kaikkea asuntojen positiivinen arvonmuutos, mikä on KTI:n mukaan ollut koko Suomessa keskimäärin 2,6 % vuosittain viimeisen kolmen vuoden aikana. Pitkän aikavälin nettovuokratuottoprosentti on puolestaan ollut keskimäärin 5,5 % vuodessa. Odotamme asuntojen sijoittajakysynnän säilyvän hyvällä tasolla myös ensi vuoden aikana, sillä asuntojen vuokratuottojen kehitys on jatkunut vahvana ja riskittömän koron ja asuntojen nettovuokratuoton ero on edelleen korkea.

Lähde: KTI, Inderes