Hajautuksesta turvaa turbulenssissa | Kvartaalikatsaus heinä-syyskuu 2022

Hajautuksesta turvaa turbulenssissa – Neljän maan strategia

Vuoden kolme ensimmäistä kvartaalia on takana, ja yleisesti voi todeta, että markkinaturbulenssista huolimatta UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahasto on jatkanut tasaisen varmaa suorittamista.

Pohjoismaisessa kiinteistömarkkinassa vuoden kolmas kvartaali oli reilusti hiljaisempi verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan. Transaktiovolyymi laski noin 50 % ja kauppojen lukumääräkin noin 22 %. Markkinan hiljentyminen on varsin odotettua epävarmassa taloustilanteessa. Tällä hetkellä moni kiinteistöjen ostajista ja myyjistä on ottanut aikalisän. Myyntilaidalla tuntuu olevan pääasiassa kiinteistökehittäjiä, joilla on kohde valmistumassa, tai kiinteistönomistajia, joilla on jokin puolipakottava syy myydä.

Samaan aikaan olemme kuulleet ja nähneet, että laadukkaista kiinteistöistä on etenkin Norjassa tullut edelleen varsin kovia tarjouksia. Tämä vahvistaa näkemystämme siitä, että lähitulevaisuudessa erot hyvien ja huonojen kiinteistöjen välillä tulevat kasvamaan. A ja O on osata mallintaa kiinteistön tuotot uuden markkinan ehdoilla – vanhoilla oletuksilla ei pidä laittaa ostohousuja jalkaan.

Rahaston toiminta vuoden kolmannella kvartaalilla

Kolmannen kvartaalin aikana rahaston hankki kaksi uutta kohdetta: yhden Norjasta ja yhden Ruotsista. Molemmissa kohteissa on vuokralaisena sama norjalainen listattu rakennusmateriaaleja tuottava yhtiö. Kohteisiin tehtiin niin kutsuttu sale and lease back -järjestely, jossa omistaja myi kiinteistöt rahastolle siirtyen itse vuokralaiseksi 20 vuoden vuokrasopimuksella. Vuokrasopimukset ovat ns. triple net -sopimuksia, joissa vuokralainen vastaa kiinteistöjen ylläpidosta sopimusaikana. Pitkät vuokrasopimukset yhdistettynä triple net -sopimukseen tuovat rahastolle ennustettavaa kassavirtaa pitkälle tulevaisuuteen. Alkutuotto hankinnalle oli 6,1 %.

Edellisessä katsauksessakin mainittuja energian säästöhankkeita ja ympäristösertifiointeja saatiin odotetusti maaliin. Tätä kirjoittaessa on kuluvana vuonna sertifioitu neljä uutta kiinteistöä, joista kaikki saivat Very Good -arvosanan. Näkemyksemme mukaan ympäristösertifikaatit tulevat tukemaan kohteiden arvonkehitystä sekä helpottamaan rahoitusettä mahdollisia vuokralaisneuvotteluita.

Rahaston tuotto Q3/2022

Rahaston tuotto asettui alle prosenttiin. Rahaston tuottotavoitteesta jäätiin pääosin valuutan heikkenemisen vuoksi (vaikutus -0,4 %-yks.) ja maltillisten arvonmuutosten vuoksi (vaikutus -0,2 %-yks.).

Käytännössä kiinteistöjen arvot pysyivät lähes muuttumattomina. Ruotsissa näimme pientä laskua, mutta allokaation ollessa vain noin 10 %, jäi vaikutus rahastotasolla pieneksi. Norjassa arvostuksiamme tukivat uudet vuokraukset sekä kohteista jätetyt ostotarjoukset, joihin emme kuitenkaan ole toistaiseksi tarttuneet. Velkavivun vuoksi kiinteistöjen arvonmuutosten vaikutus rahaston nettoarvoon on suurempi. Vuokratuotto oli myös maltillisempaa tehtyjen investointien sekä suurehkon kassan vuoksi.

Olemme olleet hieman varovaisia uusien hankintojen suhteen, mutta uskomme, että tulevan talven ja kevään aikana avautuu hyviä ostonpaikkoja. Etulyöntiasema saavutetaan suuremman kassan tukemana, kun voimme tehdä tarjouksen ilman ehtoa pankkirahoituksesta. Olemassa olevan kiinteistösalkun kassavirta on edelleen hyvin ennustettavissa ja turvattu, sillä olemme suojanneet noin 60 % lainoistamme.

Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat, UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt