Inflaatiosuojalle edelleen tarvetta | UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt

Kirjoitimme vuoden alussa julkaistussa Q4/2023-kvartaaliraportissa, että kiinteistöjen arvot löytänevät uuden tasapainon kuluvan vuoden aikana. Tarkasteltaessa muutoksia kiinteistöjemme arvoissa vuoden ensimmäisellä kvartaalilla huomaamme, että suurimmat arvonlaskut näyttäisivät olevan näillä näkymin takanapäin. Kiinteistöarvioitsijat saavat toivottavasti kuluvan vuoden aikana lisää transaktioiden tuomaa näyttöä kiinteistöjen arvoista, joten pienempiä säätöjä kiinteistöjen arvoihin varmasti vielä tehdään toteutuneiden transaktioiden perusteella.

Mielenkiintoisena havaintona voisi nostaa esille pohjoismaisen kiinteistötutkimus- ja konsulttitalon (Colliers 4/2024) huhtikuun alussa julkaiseman ennusteen, jonka mukaan kiinteistöjen arvonkehityksen mittarina usein käytettyjen prime-toimistojen tuottovaateet kääntyvät laskuun kuluvan vuoden aikana. Käytännössä tämä tuottovaateiden lasku tarkoittaisi kiinteistöjen arvonnousua. Toivottavasti ennuste pitää paikkansa ja trendi heijastuu myös muihin kiinteistösegmentteihin.

Vuoden ensimmäisellä kvartaalilla transaktiomarkkinassa nähtiin volyymillä mitattuna pientä piristymistä, vaikka lukumääräisesti transaktioissa tultiin vielä hieman alaspäin. Positiivista on, että Pohjoismaat näyttävät edelleen kiinnostavan kansainvälisiä sijoittajia, sillä kansainvälisten sijoittajien rahaa virtasi enemmän sisään kuin ulos.

Viime vuoden loppupuolella kiinteistösijoittajien käyttämät pitkät korot lähtivät nopeaan laskuun. Alkuvuodesta lasku kuitenkin pysähtyi tai otti jopa hieman takapakkia. Vaikka me salkunhoidossa toivomme koronlaskuja, haluamme korostaa, että meille riittää se, että korkoja ei enää nosteta. Nousseet korot näkyvät toki korkeampina rahoituskuluina, toisaalta kiinteistöjen arvot ovat laskeneet ja vuokria nostettu inflaation mukana. Näin ollen isossa kuvassa pääsemme lähes samoihin kassavirtatuottoihin kuin ennen koronnostoja.

Useat ekonomistit ennustavat, että inflaatio tulee laskemaan, mutta vakiintuisi hieman aiempaa korkeammalle tasolle. Reaaliomaisuussijoittajalle tämä skenaario, jossa korkoja ei enää nosteta, mutta inflaatio pysyy hieman koholla, sopii erinomaisesti.

Rahaston toiminta ensimmäisellä kvartaalilla

Edellisessä kvartaalikatsauksessa kirjoitimme, että kiinteistösijoittajan näkymät alkavat todennäköisesti seljetä ja myös meidän on aika aktivoitua transaktiorintamalla. Pääsimmekin toteuttamaan tätä heti vuoden ensimmäisellä kvartaalilla myymällä omistuksemme Norjan Namsosissa sijaitsevasta liiketilakohteesta. Kyseessä oli vähemmistöomisteinen kohde, joista on strategiamme mukaisesti tarkoitus luopua sopivien tilaisuuksien tullen. Lisäksi Namsos on varsin pieni paikkakunta, jossa väestöennuste on negatiivinen. Näin ollen näkemyksemme oli, että kysyntä päivittäistavarakauppavetoiselle kiinteistölle tuskin tulee ainakaan kasvamaan. Kiinteistö antoi rahastolle pitoaikana noin 15,4 % vuosituoton (IRR). Uusi osoite varoille on alustavasti jo katsottu, ja tästä voimme toivottavasti kertoa lisää seuraavassa kvartaalikatsauksessa.

Vaikka rahasto ei kvartaalin aikana sanan varsinaisessa merkityksessä hankkinut uusia kiinteistöjä, valmistui Tanskassa sijaitsevan life science -kiinteistön laajennusosa. Vastuullisen sijoittamisen saralla kyseinen kiinteistö sai aurinkopaneelit katolle ja viime vuoden puolella aloitettu Breeam- ympäristösertifiointityö saatettiin loppuun. Kun sertifikaatti aikanaan saapuu postissa, saavuttanee kiinteistö rahaston tavoitteiden mukaisen Very Good -arvosanan.

Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat 

...

Rahaston tuotto 1-3/2024

Vuokratuotto asettui edellisen kvartaalin tasolle ollen noin 1,6 %-yksikköä. Vuokratuottoon vaikuttivat edelleen negatiivisesti kiinteistöihin tehdyt investoinnit, muun muassa Leppävaaran Galleriaan uusiin vuokrasopimuksiin liittyvät muutostyöt.

Valuuttojen vaikutus rahaston tuottoon oli tällä kertaa selvästi negatiivinen. Sekä Ruotsin että Norjan kruunut heikkenivät edellisen kvartaalin arvonlaskennasta. Valuuttojen heikkenemisellä oli noin 0,8 %-yksikön negatiivinen vaikutus kvartaalin tuottoon. Valuuttakurssien odotetaan heilahtelevan myös lähitulevaisuudessa. Kuitenkin esimerkiksi Nordea uskoo, että Norjan kruunu vahvistuisi noin viisi prosenttia vuoden loppuun mennessä. Aika näyttää, pitääkö ennuste paikkansa.

Kiinteistöjen arvonmuutokset olivat lievästi negatiivisia. Tällä oli noin -0,6 %-yksikön vaikutus kvartaalin tuottoon. Kuten yllä kirjoitimme, salkunhoidon näkemyksen mukaan suurin paine kiinteistöjen negatiivisille arvonmuutoksille on hiljalleen poistumassa.

Lainojen korkosuojat (SWAP) vaikuttivat tällä kertaa rahaston tuottoon positiivisesti. Näillä oli noin 0,3 %-yksikön vaikutus kvartaalin tuottoon. Tämä on suoraa seurausta katsauksen alussa mainitusta korkojen laskujen pysähtymisestä tai jopa hienoisesta noususta.

Tuottokomponentit 

Rahaston tunnuslukuja sekä allokaatio maittain ja kiinteistötyypeittäin

...

Oheinen sisältö on tulkittavissa markkinointiaineistoksi. Inderes ei vastaa esitellyn palvelun tai kohteen sisällöstä. Sisältöä ei tule tulkita suositukseksi käyttää kyseisen toimijan palveluita, esimerkiksi merkitä tai lunastaa rahasto-osuuksia. Ennen mahdollista palvelun käyttöä tutustuthan huolellisesti kyseisen toimijan esittämiin materiaaleihin palveluun liittyen, esimerkiksi avaintietoasiakirjaan, rahastoesitteeseen sekä palvelun sääntöihin.