Koronnostojen loppuminen avain kiinteistömarkkinoiden palautumiseen

Vuoden ensimmäinen kvartaali sujui kiinteistömarkkinassa edelleen hieman talvihorroksessa. Pohjoismaisella tasolla kauppoja tehtiin transaktiovolyymillä mitattuna noin 70 prosenttia vähemmän verrattuna vuoden 2022 ensimmäiseen kvartaaliin, ja lukumääräisesti tiputusta tuli 50 prosenttia. Tästä huolimatta kiinteistökauppoja tehtiin yli 185 kappaletta yhteensä noin 4,8 miljardin euron edestä, joten täysin syväjäässä kiinteistömarkkina ei edelleenkään ole.

Moni kiinteistösijoittaja tuntuu käyttävän kaupankäynnistä vapautuneen ajan nykyisten kiinteistöomistusten parantamiseen ja optimointiin. Viime vuonna koettu energian hinnan nousu ja muun muassa EU:n tuoma sääntely ovat saaneet useat kiinteistöomistajat keskittymään erityisesti energiatehokkuuden parantamiseen tähtääviin hankkeisiin. Näin ollen monet kiinteistöt tulevat olemaan entistä paremmassa kunnossa markkinan kääntyessä.

Pohjoismaisen allokaatiomme myötä olemme alttiita myös Norjan ja Ruotsin kruunujen muutoksille, Tanskan kruunu on sidottu euroon. Kvartaalin aikana Norjan kruunu heikkeni noin 8 prosenttia, joten voidaan puhua varsin nopeasta ja huomattavasta heikkenemisestä. Ruotsin kruunu säilyi käytännössä muuttumattomana läpi kvartaalin. Syitä Norjan kruunun heikkenemiselle voi hakea esimerkiksi matalasta inflaatiosta, joka vuorostaan on johtanut vähäisempään koronnostojen tarpeeseen (vrt. Yhdysvallat ja euroalue).

Euromääräiselle kiinteistösijoittajalle tilanne näyttäytyy varsin ristiriitaisena. Maltillisempien koronnostojen ansiosta kiinteistöjen arvostuksiin ei todennäköisesti kohdistu yhtä kovaa laskupainetta, mutta toisaalta sijoituksen arvonlaskua tulee valuutan kautta. Koronakevään lyhyttä piikkiä lukuun ottamatta, Norjan kruunu on nyt euroon nähden alimmalla tasollaan kahteenkymmeneen vuoteen.

Inflaatio on osoittanut ensimmäisiä merkkejä taittumisesta, mikä voisi tarkoittaa koronnostojen loppumista lähitulevaisuudessa. Salkunhoidon näkemyksen mukaan koronnostojen loppuminen ja viimeistään korkojen lasku tulee palauttamaan aktiviteetin kiinteistömarkkinaan. Monella sijoittajalla vaikuttaa olevan edelleen hyvin käteistä käytettäväksi heti, kun talousnäkymät hieman selkenevät. Hyvänä esimerkkinä mainittakoon Blackstone, joka ilmoitti huhtikuussa keränneensä uuteen kiinteistörahastoonsa ennätykselliset 30 miljardia dollaria. Isoilla sijoittajilla näyttää siis löytyvän uskoa kiinteistömarkkinan elpymiseen lähitulevaisuudessa.

Rahaston toiminta vuoden ensimmäisellä kvartaalilla

Kvartaalin aikana rahasto hankki omistukseensa Norjasta yhden uuden kohteen, joka sijaitsee Oslosta etelään suuntautuvan pääväylän E18 varrella. Kyseessä oli niin kutsuttu ”sale and lease back” -transaktio, jossa myyjä jäi kiinteistöön vuokralaiseksi 20 vuoden nettovuokrasopimuksella eli vuokralaisella on täysi ylläpitovastuu kohteesta. Kiinteistö on teollisuuskiinteistö, jossa harjoitetaan panimo- ja pullotustoimintaa. Hankinnan alkutuotto oli 7,0 prosenttia, ja nykyisellä korkotasolla kiinteistö antaa sijoitetulle pääomalle noin 9 prosentin tuoton.

Ensimmäisen kvartaalin aikana neuvoteltiin myös toisesta kiinteistökaupasta, jonka kohteena oli kaksi Helsingissä sijaitsevaa Forenomille vuokrattua kohdetta. Kauppa saatiin maaliin kuitenkin vasta toisen kvartaalin puolella, mutta sijoittajalle tärkeä uutinen on, että rahat ovat nyt tuottamassa ja oman pääoman tuotto kyseiselle kokonaisuudelle on noin 13 prosenttia. Hankinnan alkutuotto oli noin 10 prosenttia.

Rahasto julkaisi ensimmäisen kvartaalin päätyttyä myös vuoden 2022 vastuullisuuskatsauksen. Katsaukseen pääsee tutustumaan klikkaamalla linkkiä: UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt - Vastuullisuuskatsaus 2022. Kestävän kehityksen saralla Kaarelassa sijaitseva toimistokiinteistö sai katolleen aurinkovoimalan. Lisäksi rahasto aloitti tavoitteiden mukaisesti useamman kiinteistön ympäristösertifioinnit, jotka on tarkoitus saada päätökseen kuluvan vuoden loppuun mennessä.

Rahaston tuotto tammi-maaliskuu 2023

Aikaisemmin mainitun Norjan kruunun heikkenemisen seurauksena kvartaalin kokonaistuotto jäi hieman negatiiviseksi. Sekä Norjan että Ruotsin kruunuja on suojattu noin 60 prosenttisesti. Tästä huolimatta valuuttojen heikkenemisellä oli noin -1,2 prosenttiyksikön vaikutus rahaston kvartaalituottoon.

Kiinteistöjen arvot pysyivät lähes entisillä tasoillaan, sillä arvonmuutoksilla oli vain noin -0,4 prosenttiyksikön vaikutus rahaston tuottoon. Rahaston vuokrausaste (99 prosenttia) pysyi hyvänä, minkä tukemana vuokratuotot säilyivät hyvällä tasolla (1,6 prosenttiyksikön vaikutus). Vuokratuottoa rasittivat edelleen muutamat isot investoinnit, mutta toisaalta investointien avulla negatiiviset arvonmuutokset pysyivät maltillisella tasolla.

Huomionarvoista on, että vuoden vaihteessa tehdyt elinkustannusindeksin mukaiset vuokrankorotukset saatiin vietyä vuokriin lähes täysimääräisesti, nostaen kiinteistösalkun alkutuoton 6,5 prosenttiin sen ollessa aikaisemmin 6,2 prosenttia.

Tuottokomponentit ovat kuvattu alla.

Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat