Kvartaalikatsaus Q1'20: Kriisinkestävä kiinteistösalkku

Korona-kriisin vaikutus kiinteistömarkkinaan ja rahastoomme

Koronaviruksen aiheuttaman covid19-taudin leviäminen pandemiaksi on vaikuttanut viime kuukausina myös kiinteistömarkkinaan. Koronatilanteen vaikutuksiin verrattuna kaikki muut kiinteistömarkkinaan vaikuttavat tekijät ovat sen sijaan tällä hetkellä marginaalisia.

Vuokralaismarkkinassa on ymmärrettävästi suuria ongelmia: toimialasta riippuen joidenkin yritysten liikevaihto on laskenut vain vähän mutta osalla liikevaihto on pudonnut käytännössä nollaan.

Rahastomme kiinteistösalkku on osoittautunut melkoisen kriisinkestäväksi. Eniten kriisistä kärsineen vähittäiskaupan osuus on meillä kohtuullisen pieni (vain 11 % salkusta), eikä esimerkiksi hotelleja ole lainkaan. Selvästi on jo nyt nähtävissä, että vuokralaisemme muissa Pohjoismaissa tulevat pärjäämään suomalaisia paremmin, emmekä tällä hetkellä odota vuokrankannosta luottotappioita rajojemme ulkopuolelta – tämä olettaen, ettei kriisi pitene merkittävästi nyt odotetusta. Osasyynä muiden Pohjoismaiden parempaan näkymään on muun muassa Norjan valtion tekemä päätös tukea yrityksiään suoraan niin, että koronavaikutuksen kohdanneiden yritysten kiinteistä kustannuksista 80 % tai jopa 90 % korvataan valtion budjetista. Suomessa vuokralaisemme ovat olleet aktiivisemmin yhteydessä ja ilmaisseet tarpeita sopia vuokrankannosta. Uskomme, että tulemme tarjoamaan joillekin vuokralaisillemme vuokranmaksuun tai niiden aikatauluihin joitain helpotuksia.

Kiinteistösijoitusmarkkinaan epidemia vaikutti pysäyttämällä sen käytännössä täysin. Kauppamäärät ovat selvässä laskussa ja tehdyistäkin kaupoista suurimmassa osassa neuvottelut oli aloitettu ennen epidemian eskaloitumista. Vielä on kuitenkin liian aikaista arvioida, miten kriisi vaikuttaa kauppahintoihin. Tästä syystä olemme lähes täysin pidättäytyneet uusien hankintojen tekemisestä, vaikka monia kohteita meillä prosessissa onkin ja olemme alkaneet tutkia myös uusia.

Olemme kuitenkin hyödyntäneet halpaa Norjan kruunun kurssia ostamalla norjalaisia omistajia ulos tanskalaisesta jo salkussamme olevasta kohteesta, sekä lisänneet omistusta yhdessä norjalaisessa kohteessamme. Teimme tammikuussa sijoituksen myös Helsinkiin rakennettavan asuinrakennuksen kivijalassa sijaitsevaan K-supermarketin toimitilaan.

Rahaston kvartaalituotto

Rahaston tuotto eli NAV-muutos oli selvästi negatiivinen. Pääsyynä pudotukseen oli Ruotsin ja Norjan kruunujen merkittävä heikkeneminen, jonka seurauksena ne laskivat kaikkien aikojen heikoimmille tasoilleen (valuuttakurssien vaikutus -5,7 %). Uskomme, että kriisin hellittäessä myös kruunut elpyvät. Rahastomme kiinteistösalkun markkina-arvon laskun vaikutus NAV:iin kvartaalilla oli -1,6 %.

Pitkäjänteisen sijoittajan ei kannata huolestua tästä niiauksesta. On hyvä muistaa, että kiinteistösalkkumme vuokratuotto on käytännössä ennallaan, eikä konkursseja tai muita häiriötilanteita ole nähty. Moni asiakkaamme on myös kysynyt yhteyshenkilöltään meillä UB:ssa, onko rahastoon tullut paljon lunastuksia. Kysymys on hyvin relevantti. Maaliskuun ikkunassa lunastuksia oli erittäin vähän ja nettomerkinnät viitisen miljoonaa. Toisaalta korona-epidemia ei ollut vielä helmikuun lopussa levinnyt Eurooppaan eivätkä pörssisijoittajatkaan vielä tuolloin ennakoineet suuria ongelmia. Tähän päivään mennessä kesäkuun ikkunaan on tullut vain vähän tavanomaista enemmän lunastuspyyntöjä, eivätkä ne aiheuta rahastolle ongelmaa. Toisaalta myös uusia sijoituksia on näillä näkymin tulossa rahastoomme.

Suomalaiset sijoittajat ovat selvästi kärsivällisiä ja toimivat järkevästi. Moni ymmärtää, että tässä markkinassa rahastolla on mahdollisuus tehdä hyviä hankintoja pitkän aikavälin kehitystä ja tuottoja silmällä pitäen.