Uusi normaali

Olemme jo neljänä peräkkäisenä kvartaalina todenneet rahaston kvartaalikatsauksen yhteydessä, kuinka kiinteistömarkkina on hiljentynyt ja transaktiovolyymit pudonneet. Tämän vuoden menneitä kolmea kvartaalia tarkasteltaessa huomataan, että pohjoismaisella tasolla transaktiovolyymi näyttää vakiintuneen noin 4–5 miljardin euron tasolle kvartaalia kohden. Kauppaa käydään siis edelleen tasaisesti, vaikkakin yli puolet vähemmän kuin aikaisemmin. Ehkäpä tämä on se uusi normaali – ainakin toistaiseksi. Kiinteistöneuvonantaja Colliersin ennusteen mukaan kuluvan vuoden pohjoismainen transaktiovolyymi asettunee vuoden 2012 ja 2013 välimaastoon eli noin 20 miljardiin euroon. Vaikka transaktiovolyymi varmasti kertoo jotain kiinteistömarkkinan yleisestä sentimentistä, pitää samalla todeta, että suurimmalla osalla kiinteistösijoittajista vuokratulot ovat liiketoiminnan ydin.

Rahaston toiminta vuoden kolmannella kvartaalilla

Vuoden kolmannella kvartaalilla UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahasto jatkoi panostuksia olemassa olevan kiinteistökannan kassavirran parantamiseen. Esimerkiksi Leppävaarassa sijaitsevaan Galleriaan solmittiin uusi merkittävä vuokrasopimus. Lisäksi käynnissä on muitakin isoja vuokrausneuvotteluita, jotka toivottavasti saadaan maaliin tulevien kvartaalien aikana.

Vastuullisen kiinteistösijoittamisen saralla jatkoi rahasto totuttuun tapaan kiinteistöjen ympäristösertifiointien edistämistä. Aivan näinä päivinä yhteen rahaston kohteeseen ollaan asentamassa aurinkopaneeleita, toisen kohteen osalta asennukset alkavat loppuvuodesta. Valmistuessaan paneelit tulevat säästämään energiakustannuksia ja parantamaan ympäristösertifikaattien arvosanoja, mutta ennen kaikkea ne tulevat vähentämään kiinteistöjen hiilidioksidipäästöjä. Kvartaalin aikana rahasto sai myös viralliset tulokset rahaston GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) -vastuullisuusarvioinnista, jossa rahasto saavutti kolme tähteä. Tämä on huikea parannus viime vuoden yhteen tähteen verrattuna. Emme kuitenkaan jää lepäämään laakereillemme rahaston salkunhoidossa, vaan jatkamme päättäväisesti neljättä ja viidettä tähteä kohti.

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston osalta voi sanoa, että iso Norja-allokaatio sijoituksissa on kannatellut rahastoa viimeisen vuoden aikana. Vaikka olemme Norjassakin nähneet laajalla rintamalla arvonalentumisia, on korkoshokki jäänyt pienemmäksi lähinnä Norjan talouden vahvojen fundamenttien ansiosta. Näitä ovat esimerkiksi käytännössä velaton valtio, uusiutuvan energian määrä ja väestönkasvu, vain muutamia mainitaksemme. Samalla pitää todeta, että vaikka kiinteistöjen arvot ovat salkkutasolla laskeneet, on yksittäisiä onnistumisia tullut myös muista maista. Esimerkiksi rahaston suurin sijoitus, Oulun Ideapark, on pärjännyt poikkeuksellisen hyvin niin kassavirran kuin kiinteistön arvostuksenkin näkökulmasta. Ideaparkissa avainasemassa on ollut hyvän mikrosijainnin tuoma kysyntä tiloihin, maltilliset vuokratasot ja jo lähtökohtaisesti korkea alkutuotto (nettovuokratuotto/kiinteistön arvo).

Rahaston tuotto Q3'2023

Vuokratuotto asettui edellisen kvartaalin tasolle ollen noin 1,4 %-yksikköä. Vuokratuottoon vaikuttivat edelleen kiinteistöihin tehdyt investoinnit ja tuottamaton kassa. Huomion arvoista on, että ilman kassan liudentavaa vaikutusta, mutta edelleen investoinnit huomioiden, vuokratuotto olisi ollut noin 1,7 % - yksikköä, mikä vuosituotoksi muutettuna vastaisi noin 7 % tuottoa.

Valuuttojen vaikutus rahaston tuottoon oli tällä kertaa positiivinen. Sekä Ruotsin että Norjan kruunut vahvistuivat selvästi edellisen kvartaalin arvonlaskennasta. Valuuttojen vahvistumisella oli noin 0,6 %-yksikön vaikutus kvartaalin tuottoon. Ruotsin keskuspankki on aloittanut valuuttavarannon suojaamisen myymällä dollareita ja euroja, ja vaikka summat ovat olleet verrattain pieniä, on tällä saattanut olla positiivinen signaaliarvo. Norjan kruunun vahvistumista voitaneen odottaa myös pidemmällä aikavälillä, kun ottaa huomioon edellä mainitut talouden vahvuudet. Valuuttakurssit tulevat kuitenkin todennäköisesti heilumaan jatkossakin, volatiliteetin vähentämiseksi rahasto on suojannut 60 % valuuttariskistä.

Kiinteistöjen arvonmuutokset pysyivät edelleen negatiivisina, millä oli noin -0,5 %-yksikön vaikutus kvartaalin tuottoon. Markkina uskoo Euroopan keskuspankin ohjauskoron lähtevän laskuun tulevana keväänä tai jopa alkuvuodesta. Mikäli tämä realisoituu, voisi kuvitella, että paine kiinteistöjen arvojen alaskirjaamiselle alkaisi samalla hellittää.

Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat