Cibus: Roppakaupalla uusia hankintoja

Nostamme Cibuksen tavoitehinnan 200 kruunuun (aik. 180 SEK) ja toistamme vähennä-suosituksemme. Cibus on tiedottanut Q1:n jälkeen lukuisista hankinnoista ja hankintojen myötä vuotuinen investointitavoite (50-100 MEUR/v) on jo ylitetty. Selvästi kohonneista ennusteistamme huolimatta osakkeen arvostus on korkea ja nykyisellä kurssitasolla tuotto/riski-suhde jää mielestämme heikoksi. ​

Kiinteistöhankinta-aktiviteetti vilkastui Q2:lla selvästi​

Cibus on aktivoitunut hiljaisemman alkuvuoden jälkeen selvästi kiinteistöhankinnoissaan ja yhtiö on kertonut Q1:n jälkeen kahdeksasta eri transaktiosta, joiden yhteisarvo on noin 132,5 MEUR. Hankinnoista merkittävimmät koskevat toukokuun puolivälissä Trevianin rahastolta hankittua portfoliota, toukokuun loppupuolella tiedotettua viiden kiinteistön hankintaa (15,9 MEUR) sekä kesäkuussa kerrottua 71,6 MEUR:n salkun hankintaa Sagaxilta. Sagaxilta hankittava portfolio rahoitetaan osittain suunnatulla osakeannilla (37,6 MEUR), minkä lisäksi yhtiö laski hiljattain liikkeelle myös 30 MEUR:n hybridin. Q2:lla tiedotetut hankinnat nostavat Cibuksen portoflion seuraavan 12 kuukauden mukaisen nettotuoton 80,3 MEUR:oon ja toisella neljänneksellä kerrotut hankinnat on tehty noin 6,0 % nettotuotolla. Hankintojen tuottotaso oli odotuksiamme matalampi, mutta linjassa Cibuksen aiempien suurempien hankintojen kanssa.​

Sisällytimme odottamamme tuottovaateiden laskun ennusteisiimme, ennusteita nostettu selvästi​

Huomioimme tiedotetut hankinnat ja rahoitusjärjestelyt ennusteissamme. Lisäksi olemme sisällyttäneet todennäköisenä pitämämme tuottovaatimusten laskun ennusteisiimme ja odotamme nyt Cibuksen portfolion keskimääräisen tuottovaatimuksen (2020: 5,8 %) laskevan noin 0,1 %-yksikköä vuosittain 2022-24 välillä. Tuottovaatimuksen laskun myötä Cibuksen raportoitu tulos ja NAV:n kasvu saa ennusteissamme kyseisellä jaksolla huomattavaa tukea positiivista arvonmuutoksista. Tarkistimme myös kiinteistöhankintoja koskevia ennusteitamme selvästi ylöspäin ja odotamme yhtiön tekevän H2:lla uusia hankintoja vielä noin 50 MEUR:lla. 2022-2024 osalta olemme nostaneet kiinteistöhankintoja koskevat ennusteemme 75-100 MEUR:oon. Nettovelan LTV asettuu 2021-2024 ennusteissamme noin 61-62 % tasolle (tavoitetaso on 55-65 %). ​

Arvostus on venytetty mielestämme turhan korkeaksi​

Cibuksen arvostusta tukevat johdon hyvät näytöt omistaja-arvoa luovien kiinteistöhankintojen tekemisestä ja pääoman fiksusta allokoinnista. Arvostukselle tukea antavat myös odotukset tuottovaatimusten laskusta, minkä odotamme heijastuvan positiivisesti portfolion arvonkehitykseen ja NAV:n kasvuun. Vaikka yhtiön historialliset näytöt ovat hyvät ja lähivuosien näkymät positiiviset, on arvostustaso venytetty mielestämme korkeaksi. Cibuksen arvostusta voidaan tarkastella alla olevan kiinteistösektorin hinnoittelun kautta, jossa prime-kohteilla tehdään kauppaa noin 5,0 % nettotuottotasolla. Kun huomioidaan, että osa Cibuksen kohteista sijaitsee myös taantuvilla paikkakunnilla, on arvostustaso tähän peilattuna mielestämme korkea (noin 80 % preemio Q1’21 EPRA NRV:hen ja 4,4 % implisiittinen nettotuotto Q1’21 lopun tuottokyvystä laskettuna). Markkinoilla nähtiin myös hiljattain yrityskauppa, jossa Svenska Handelsfastigheter osti Tre Kronorin selvästi Cibusta matalammalla arvostuksella (16 % preemio Q1’21 lopun EPRA NAV:iin ja 5,6 % nettotuotto). Vaikka Cibukselle voidaan hajautettummasta ja laadukkaamasta salkusta johtuen perustella selvästi kaupassa nähtyä hinnoittelua korkeampi arvostus, on tämänhetkinen arvostus mielestämme turhan korkea ja tuotto/riski-suhde jää mielestämme heikoksi.