Ovaro Kiinteistösijoitus Q2'24: Yhtiön päivät asuntosijoittajana alkavat olla takanapäin

Ovaron Q2-raportti oli operatiivisesti hieman odotuksiamme heikompi ja raportoitu tulos jäi selvästi odotuksistamme asuntojen käypien arvojen laskun takia. Kukkula-hankkeen kehityskohteiden hankinnalla oli merkittävä vaikutus ennusteisiimme. Hankkeen lähivuosien tuottojen ja kustannusten arviointiin liittyy merkittävää epävarmuutta, mutta sen kehitysputkessa on myös merkittävää tulospotentiaalia pitkälle tulevaisuuteen, jonka näemme mielenkiintoisena. Tulosvaroitusriski, asuntomarkkinan edelleen erittäin sumuinen näkymä ja historiaa korkeampi arvostustaso pitävät meidät 12 kuukauden aikajänteellä varovaisempana. Yhtiön arvostus on mielestämme lyhyellä aikajänteellä varsin käyvällä tasolla ja laskemme tavoitehintamme 4,40 euroon (aik. 4,5 €) ja suosituksemme vähennä-tasolla (aik. lisää).

Q2-tulos jäi ennusteista asuntojen käypien arvojen laskun takia

Ovaron operatiivinen tulos oli 0,36 MEUR (Q2’23: 0,39 MEUR) ja jäi hieman ennusteestamme hoitokulujen oltua odotuksiamme suuremmat. Raportoitu tulos oli 0,7 MEUR, joka jäi selvästi korkeista 1,5 MEUR:n odotuksistamme. Taustalla oli asuntojen -1,0 MEUR käyvän arvon muutokset, jotka olivat selvästi odotuksiamme negatiivisemmat ja lisäksi Ovaro myi asuntoja yhteensä -0,2 MEUR luovutustappiolla. Yhteensä käyvän arvon muutokset olivat silti 0,4 MEUR positiiviset yhtiön tulouttaessa Forumin noin 1,25 myyntivoiton sekä huomioiden toimistokiinteistöjen käyvän arvon muutokset. Jatkoa ajatellen huomioitavaa on, että asuntojen osuus kiinteistösalkun käyvästä arvosta on painunut jo varsin pieneksi. EPRA NAV per osake oli kauden lopussa 5,22 euroa (Q2’23: 5,34e), laskien hieman Q1:n 5,36 euron tasosta. Yhtiö jatkoi Q2:lla ja kesällä aktiivista kehitystyötä, joista merkittävin uutinen oli Kukkula-hankkeen kehityskohteiden (vaiheet 2 ja 3) hankinta yhtiön täyteen omistukseen.

Ohjeistus jättää kirittävää loppuvuodelle

Ovaro toisti ohjeistuksensa viime vuoteen (2,6 MEUR) verrattuna paranevasta tuloksesta. Asuntojen käypien arvojen laskun jälkeen H1:n 0,8 MEUR:n tuloskertymä jättää merkittävästi kirittävää loppuvuodelle. Arvioimme tuloksen jäävän noin vertailukauden tasolle 2,6 MEUR:oon. Mahdollinen tulosvaroitus ei olisi mielestämme yhtiön käyvän arvon kannalta erityisen dramaattinen, mutta Ovaroa painaa sijoittajien silmissä edelleen menneisyyden taakat, jonka takia luottamuksen ylläpitäminen on erittäin tärkeää. Keskeiset tulosajurit loppuvuoteen ovat Hervannan rakennusoikeuden kaupan loppuun saatto, nykyisten kehityskohteiden käyvän arvon muutokset sekä mahdolliset realisoinnit. Näkyvyys kehityskohteiden ennustamiseen on kuitenkin heikko. Huomioimme päivityksessä Kukkula-hankkeen kehityshankkeiden oston, jolla oli merkittävä vaikutus ennusteisiimme. Arvioimme nyt Kukkula-hankkeen vaiheen 3 käyvän arvon muutosten (rakennusoikeuden vahvistamisesta) tuloutuvan osissa vuosina 2025-2027, mikä laski erityisesti ensi vuoden ennustettamme. Hankkeen aikatauluun ja toteutustapaan liittyy edelleen merkittävästi epävarmuutta, ja asetimme ennusteemme asteen varovaisempaan asentoon. Vaikka alustavia merkkejä asuntosektorin pohjasta on havaittavissa, niin arviomme mukaan nykyisestä erittäin vaikeasta tilanteesta tapahtuva todennäköinen hidas palautuminen tulee viivästyttämään kehitys- ja rakennuttamisliiketoiminnan ylösajoa.

Yhtiön arvostus varsin käyvällä tasolla lyhyellä aikavälillä

Arvioimme Ovaron kykenevän nykyisellä taseellaan normalisoituun noin 7-9 %:n tuottoon EPRA NAV:lle ja soveltamamme 10-12 %:n oman pääoman tuottovaatimuksen perustella hyväksyttävät P/EPRA NAV-arvostuskertoimet liikkuvat 0,58x-0,90x välillä. Huomioitavaa on, että Kukkula-hankkeen lähivuosien merkittävien kertaluonteisten tuottojen ja etupainotteisten kustannusten takia normalisoidun tulostason arviointiin liittyy merkittävää epävarmuutta. Tavoitehintamme vastaa 2024e P/EPRA NAV-kerrointa 0,80x. Yhtiön arvostus ei ole vaativa ja näemme Ovaron kehitysputken potentiaalin mielenkiintoisena keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä, mutta nykyisessä markkinatilanteessa putken hedelmien keräämiseen menee nähdäksemme vielä aikaa ja yhtiöllä on sijoittajien silmissä vielä todistettavaa uuden liiketoimintamallin ylösajossa. Yhtiön arvostus on mielestämme lyhyellä aikajänteellä varsin käyvällä tasolla. Tulosvaroitusriski, asuntomarkkinan edelleen erittäin sumuinen näkymä ja historiaa korkeampi arvostustaso pitävät meidät 12 kuukauden aikajänteellä varovaisempana. Keskeisiä kurssiajureita olisivat nähdäksemme taseen voitolliset realisoinnit ja kukkula-hankkeen toteutuksen eteneminen.