Tänään puhutaan UB Pohjoismaisten Liikekiinteistöjen salkunhoitajan Mikko Hentisen kanssa rahaston vuodesta ja totta kai markkinan kuumista aiheista eli korkojen noususta ja datakeskuksista. Tervetuloa haastatteluun! Mikko. Kiitoksia. Jos lähdetään liikkeelle rahaston vuodesta 2026. Miten ne on mennyt?

No kyllähän voi sanoa, että olosuhteisiin nähden hyvin, mutta. Ja varsinkin tuntuu, että alkuvuodesta lähti itse asiassa ihan kivasti liikkeelle ne pari ensimmäistä kuukautta. Mutta. Toki kyllä sitten tuo Lähi-idän tilanne ja Hormuzin salmen sulkeminen, mikä nyt on kaikkeen tässä meidän mielessä ja huulilla niin sanotusti, on sitten jotenkin vähän syönyt meidänkin tuottoja tässä. Eli meillä on tapahtunut näitä arvonlaskuja, tai kiinteistöjen arvoja on kirjattu alaspäin tässä Q1:llä ja Q2:lla. Nämä nimenomaan arvolaskut ovat tulleet näistä tuottovaatimusten nostoista, ei niinkään siitä, että salkuissa olisi tapahtunut mitään. Mitään tavallaan, että kiinteistöt olisi tyhjentyneet tai vastaavaa, vaan nimenomaan tuottovaatimuksia on nostettu.

Ja toki ehkä se hopeareunus tässä on se, että tuntuu, että kiinteistöarvioitsijat ovat nyt aika valppaina, ja tavallaan heti kun ykkösen lopussa oli tiedossa, että Hormuzin tilanne vaikeutuu, niin tuottovaatimuksia. Tätä lähdettiin nostamaan, arvoja kirjaamaan alaspäin. Silleen eri tilanne verrattuna vuoteen 2023. Korot nousi, arvoja ei kovin nopeasti ainakaan lähdetty ruuvaamaan mihinkään suuntaan, vaan ehkä odoteltiin, että onkohan tämä tilapäistä tai näin. No ei ollut, ja sitten niitä ruuvattiin vähän jälkijättöisesti, mutta nyt tuntuu, että arvioitsijat ovat olleet valppaina, ja se on sinänsä todella hyvä. Eli eihän tilanne voi olla se, että kiinteistöarvot pysyvät vakaana tai vaikka nousevat, jos ohjauskorot sitten lähtevät ylöspäin, tai ainakin uhka siitä. Eli jo sinänsä olosuhteisiin nähden hyvin. Mutta toki saisi se salmi sieltä aueta pikkuhiljaa.

Niin, sitä toivoo varmasti lähes kaikki maailmassa. Mutta siitä puheen ollen, tosiaan konfliktit jatkuvat Iranissa, öljyn hinta on korkealla, korot ovat olleet nousussa, erityisesti pitkät korot. Saksan. Kymppivuotinen korko on siellä melkein nyt 3,5 prosentissa. 5 vuoden euribor-swap samoin jo samoissa lukemissa. Lyhyet korot tulevat vähän vielä perästä. Mutta miltä näyttää, miltä tämä tuntuu? Alkaako tämä nyt nähty nousu jännittää, ja mihin mennään seuraavaksi?

No ei välttämättä jännitä, mutta toki mielenkiinnolla seurataan tätä tilannetta. Ja kyllähän sinänsä tässä kiinteistösijoittamisessa on tärkeää ymmärtää, mitä nousevat korot tarkoittavat myös esimerkiksi riskienhallinnan puolelta. Eli että on korkoja suojattu tarpeeksi tavallaan tasaamaan sitä kassavirtaa ja näin edespäin, ettei sitä kautta joudu ongelmiin.

Paljonko teillä on suojattu korkoja?

Meillä on? Reilu puolet suojattu koroista, eli tavallaan lyhytaikaisilta. Se kyllä suojaa hyvin tätä meidän kassavirtaa sitten.

No jos Norjassa teillä on iso paino kiinteistöportfoliossa, ja just eilen Norjan keskuspankki nosti ohjauskoron 4,5 prosenttiin 4,25:stä, niin oliko tämä kuinka odotettu nosto?

No se mun mielestä oli itse lähinnä tilastoista. Näitä eksperttejä niin sanotusti seurasin, että se tuntui olevan alkuun ainakin aika kiveen hakattu, mutta sitten oli vähän pehmeämpiä inflaatiolukuja, niin jotkut alkoivat spekuloida, että ehkä ei tulisikaan nostoa, mutta kyllä se tuntui aika loogiselta, mutta sinänsä aika todennäköiseltä, että näin tapahtuu. Jos tästä jotain hopeareunusta etsii, niin se on ehkä se, että ainakin mitä nyt muutamaa korkoeksperttiä tai heidän ennusteitaan katsoin, niin saattaisi olla niin, että koronnostot olivat tässä ja että jo ensi vuoden aikana päästäisiin sitten lasku-uralle. Sinänsä ehkä vähän toisenlainen kuva kuin vaikka Euroopassa tai Jenkeissä.

Niin, ja kyllähän nopeasti ajateltuna 4,5 tuntui jo aika korkealta absoluuttisesti.

Kyllä, juuri näin. Mutta ehkä tässä koko korkokuvassa ja korkojen kehityksessä pitää kumminkin myös itsekin yrittää aina miettiä, että hei, korkoihin en voi vaikuttaa. Toki pitää ymmärtää nimenomaan mitä ne tarkoittavat, mitä voidaan tehdä, niin tehdään. Mutta kyllähän tärkeää on myös osata keskittyä siihen kiinteistön mahdollisimman hyvään hallinnointiin ja jalostamiseen, ettei jää tavallaan jumiin ajatuksissa tähän paniikkiin tai vastaavaan tästä korkojen noususta, vaan tehdään mahdollisimman hyvin se, mihin voidaan vaikuttaa joka päivä. Niin, ja loppu on sitten tavallaan ei meidän käsissä.

Ja siitä puheen ollen, nyt kiinteistöjen transaktiomarkkina Pohjoismaissa on ollut aika vahva, ja erityisesti Suomessa, vaikka siellä on yksittäisiä isoja kauppoja, jotka sitä nostaa. Mutta kumminkin voi sanoa, että oli vahva ensimmäinen vuosipuolikas. Miltä markkina näyttää nyt? Nyt kun koroissa on tullut ylöspäin.

Tuossa jo tuntui, että varsin resilientti kiinteistömarkkina niin sanotusti oli tuossa H1:n aikana, ja ehkä vähän yllätys itsellekin, kuinka ok se on mennyt. Tuntuu että, niin kuin hyvin mainitsit, siellä on muutama isompi kauppa, jotka vähän vääristää ehkä tätä tilastoa, että tuntuu että kyllä kauppamäärät ovat tässä vähentyneet.

Onko myös muissa Pohjoismaissa isompia kauppoja tämmöisiä?

Norjassa on muutama, että ilman näitä muutamaa olisi ollut huomattavasti pienempi volyymi. Mutta. Joka tapauksessa tuntui, että yllättävän hyvin tosiaan kumminkin edelleen kauppaa tehty. Mutta kyllä me nähdään, että prosessit ovat paljon hitaampia. Eli tällainen tavallinen myyntiprosessi. Ennen oli muutama kuukausi, nyt se on 6+ kuukautta helposti. Eli tavallaan ehkä ostopuolella ja molemmilla puolilla pöytää ollaan. Ollaan vähän harkitsevaisempia ja pidempään. Tehdään prosesseja ehkä huolellisemmin ja mietitään, että onko hinta oikea vai ei.

Ja siitä puheen ollen, miltä näyttää? Miten tämä, jos nyt nähty korkojen nousu? Jos jäädään tälle nykytasolle, niin miten se valuu tuottovaatimuksiin?

Niin kuin tuossa tuli todettua, niin kyllä meillä arvoja nyt on jo kaksi kvartaalia putkeen ruuvattu alaspäin. Sinänsä hankala sanoa, miten kiinteistöarvioitsijatkin tämän näkee. Tuntuu, että ainakin valtaosa kiinteistösijoittajista näkee kumminkin tämän korkotilan, korkojen nousun tai koronnostopaineen jonkinlaisena tilapäisenä asiana, eli nähdään, että korot lähtevät laskusuuntaan. Tässä, jos ei ennen vuoden loppua, niin sitten joskus ensi vuoden puolella, kun Lähi-idän tilanne jollain tapaa ennemmin tai myöhemmin ratkeaa. Ja kyllähän juuri se transaktiovolyymi kertoo myös siitä, että moni kiinteistösijoittaja uskoo, että tämä on tilapäinen, koska fakta on se, että jos moni kiinteistösijoittaja uskoisi, että korot jatkavat tästä 5 prosenttiin, niin tuskin kukaan tekisi kauppaa tänään. Eli tavallaan se transaktiovolyymi on hyvä todiste siitä, että nähdään, että tilanne ei sittenkään ole niin paha.

No, toiseen markkinan kuumaan puheenaiheeseen eli datakeskuksiin. Ehkä jopa Suomen koko talouden kuuma puheenaihe tällä hetkellä, niin näihin korkojen nousu ei näytä vaikuttavan tällä hetkellä. Ja just Google kertoi esimerkiksi jättimäisestä 13 miljardin datakeskusinvestoinnista, YIT tuplasi liikevaihtotavoitteen pitkälti juuri datakeskusrakentamisen ajamana, niin entä sitten kiinteistösijoittajan näkökulmasta? Niin. Millaisia kiinteistösijoituksia datakeskukset ovat?

Pitää ensin tunnustaa, että en ole varsinainen datakeskusekspertti, eli ne vaativat kyllä aika spesiaaliosaamista. Ja ihan siitä lähtien, että niissä puhutaan megawateista eikä neliömetreistä samalla tavalla, ja se koko rakentamisprosessi. Sehän on sinänsä mielenkiintoista, että maa-alue ja kuoret niin sanotusti on, jos ei murto-osa, niin hyvin pieni osa koko kokonaisuudesta. Eli toki se rauta sitten, mikä tuodaan sinne sisään, niin se on tavallaan se kallein yksittäinen komponentti ylivoimaisesti.

Mutta. Sitten esimerkiksi kaikki jäähdytysjärjestelmät, varavirta, kaikki se sähkötekniikka siellä sisällä, ovat tavallaan todella iso osa sitä koko hankkeen kustannusta, eli sinänsä poikkeaa hyvin paljon vaikka logistiikkahallista, missä on maa-alue ja kuoret ja jonkunlaiset sisätilat toki ja muutama lastauslaituri. Eli sinänsä hyvin erityyppinen sijoitus, ja myös se, mikä ohjaa sitä sijaintia, ei ole se, että on moottoritien solmukohta, vaan että on hyvin sähköä saatavilla ja hyvä sähköverkko lähellä. Eli hyvin erityyppinen sijoitus kuin tällainen normaali kiinteistösijoitus. Monihan kutsuu näitä enemmänkin infrasijoitukseksi kuin ihan normaaliksi kiinteistösijoitukseksi.

Mutta kyllähän juuri näin on, että tällä hetkellä tuntuu siellä puolella vetävän hyvin, ja moni rakennusliike ei varmaan olisi tässä pisteessä ilman näitä datakeskushankkeita. Eli on se sinänsä merkittävä.

Entä jos miettii omaisuusluokkana, eikö aika suuri osa myös näistä itse, vaikka Google omistaa omista datakeskuksistaan, mutta entä kiinteistö- tai sijoitusomaisuusluokkana? Niin, kuinka isoja nämä ovat tällä hetkellä? Ehkä. Onko jotain sinulla tietoa arvioista, mihin ne voisivat kasvaa tässä lähivuosina?

No mulla ei nyt valitettavasti ole mitään konkreettisia lukuja. Toistaiseksihan nämä. Kun miettii koko kiinteistömarkkinaa ja kaikkia Suomen kiinteistöjä, niin nehän ovat hyvin pieni osuus sitä. Eli trendihän on alkanut vasta tässä aika viime vuosina, että eihän. Jos vertaa asuntoihin tai vastaavaan, niin ei ne sinänsä vielä kiinteistösegmenttinä ole mitenkään ihan valtava. Mutta jos nämä tällaiset miljardiluokan investoinnit jatkuvat, niin tokihan tämä luokka kirii hyvin nopeasti sitten näitä muita luokkia. Eli uskon, että on iso kiinteistösijoitusluokka tulevaisuudessa, mutta ehkä toistaiseksi isossa koko Suomen skaalalla ei puhuta vielä ihan valtavasta. Mutta niin kuin mainitsin, niin kyllä se rakennusteollisuudelle tällä hetkellä on ihan leijonanosa siitä tekemisestä.

Kyllä. No entäs teidän rahaston kannalta? Mietittekö te datakeskuksia mahdollisina sijoituskohteina vai jätättekö nämä erikoistuneemmille toimijoille?

No, tällä hetkellä pitää realistisesti sanoa, että ei aktiivisesti katsota näitä, mutta toki mielenkiinnolla seurataan vähän, mihin se kehitys menee. Se mikä tietysti voisi kiinnostaa meitä on, että jos jossain vaiheessa nämä pienemmät konesalit. Jos konesalit kehittyvät vaikka pienemmiksi ja ne voi jo laittaa olemassa olevien rakennusten kellareihin tai vastaavaa. Sellaistahan on jo jonkun verran tällä hetkellä, mutta. Ehkä vielä isommassa skaalassa. Ja jonkun verranhan tällä hetkelläkin esimerkiksi tietyt operaattorit rakentavat tällaisia edge-konesaleja tai vastaavia, jotka ovat sitten näiden datakeskusten välillä. Esimerkiksi tällaisia linkkejä, ja tietyt toimijat tarvitsevat pieniä konesaleja hyvin, hyvin lähelle. Eli. Eli jos tämä kehitys jatkuu, niin se on ehkä meidän rahaston kannalta mielenkiintoisempaa kuin sitten nämä ihan tavallaan isot valtavat datakeskushankkeet, mistä nyt ehkä tässä pääasiassa on puhuttu.

Voisiko tämäntyyppisiä datakeskuksia sitten vaikka tulla teidän olemassa oleviin kiinteistöihin?

No ei mahdotonta toki, ja sitä on jonkun verran tutkittukin. Siinä on niissä tiettyjä rajoitteita. Mutta. On tutkittu ja tutkitaan edelleen, ja sanotaan, ettei ole täysin mahdotonta, että sellaisia meillekin tulisi, mutta silloin ne ovat tavallaan yksi vuokralainen muiden joukossa. Toki hyvin erikoistarpeilla ja näin, mutta joo, tutkitaan, ja nimenomaan olemassa oleviin kiinteistöihin.

Kiitos Mikko haastattelusta. Jäädään seuraamaan mielenkiintoista tilannetta ja mihin mennään.

Kiitos.