Hyvää tiistaiaamupäivää, Inderes TV:n katsojat. Cityvarasto julkisti eilen Q2-raporttinsa, ja meillä on tänään haastattelussa yhtiön toimitusjohtaja Ville Stenroos. Tervetuloa haastatteluun! Kiitos kovasti. Lähdetään liikkeelle ihan Q2:n yhteenvedosta. Miten kvartaali meni?

Kasvu oli hyvää, eli me kasvettiin. Kasvettiin tosi kivasti. Toisella kvartaalilla ostettiin kiinteistöjä, viisi kiinteistöä. Kolmen kuukauden aikana se on historian aktiivisimpia investointijaksoja. Se oli kyllä poikkeuksellista viime kvartaalissa kannattavuuden osalta. Tytäryhtiöiden kannattavuus olisi voinut olla parempi. Ehkä. Ehkä siinä on tavallaan. Tiivistetysti pienvarastoliiketoiminta meni erittäin hyvin. Kasvu oli hyvää, ja kannattavuus oli hyvä. Ihan hyvät fiilikset on Q2:stakin.

Pureudutaan näihin teemoihin tarkemmin ja aloitetaan tuosta tärkeimmästä eli kiinteistöliiketoiminnasta ja erityisesti pienvarastoliiketoiminnasta. Mitä jos vetäisit yhteen kiinteistöliiketoiminnan kvartaalin? Mitä? Mitä tärkeitä nostoja sieltä nostaisit sijoittajille?

Kyllä siellä ehkä tämmöinen economies of scale alkaa vähän näkymään. Eli tavallaan se suhteellinen kannattavuus alkaa parantua, vaikka otetaan huomioon, että meillä on nyt listayhtiön kustannukset päällä, mitä meillä ei aikaisemmin ollut. Silti me pärjättiin näin hyvin. Eli kyllä tavallaan se massa alkaa toimia. Eli se on suhteellisesti. Meillä se suhteellinen kannattavuus oli noin suurin piirtein samaa tasoa, mutta kun ottaa huomioon, että meillä oli listakulut päällä, niin se oli siis parempi. Eli kyllä, se oli ehkä ehkä sillä tavalla huomioitavaa. Käyttöasteet olivat todella hyvät, meillä viisi prosenttia nousi. Pienvarastojen käyttöaste.

Oliko tämä se tärkein tekijä hyvän kannattavuuden taustalla?

Kyllä se on. Tietysti yksi asia, mutta kyllä ne kulut, mitä meillä on päällä, ovat aika... vaikka meille tulee nyt uusia toimipisteitä, niin me ei uskota, että nämä meidän kiinteät kulut tästä juuri kasvaa samassa tahdissa. Eli tavallaan alkavat nämä synergiahyödyt tulla näkymään tässä meidänkin mittakaavassa hyvin.

Ei tosiaan oikaistu. Kannattavuus oli hyvällä tasolla, ja kertaluonteisia kuluja oli semmoinen noin 400 tonnia, mikä on jossain määrin merkittävä erä kvartaalitasolla. Niin voisiko olla sijoittajalle? Mistä? Mistä nämä kertaluonteiset kulut vielä syntyivät?

Joo, ne kertaluonteiset kulut syntyivät siitä, että siellä vielä tarkentui tämmöinen listautumiseen liittyvä kustannus, joka oli kaikista suurin. Suurin erä oli.

Kaksi ja puolisataa tonnia.

Joo, joo, joo. Ja sitten meillä oli tämmöisiä. Muutoskustannuksia, jotka tulivat tästä uudelleenjärjestelystä henkilökunnan osalta, jotka sitten jonkin verran myös rasittivat kertaluonteisesti.

Voisiko osaa toimitiloista jatkaa yhdistettynä? Siellä käyttöaste laski jonkin verran, mutta jos oikaistaan nämä uudet hankinnat, jotka olivat tosi merkittäviä tällä kvartaalilla, niin käyttöaste pysyi siellä hyvällä 25 prosentin tasolla.

Kyllä, kyllä. Tämä täyttöasteen lasku johtui ihan näistä uusista hankinnoista, eli ei siinä ollut minkäänlaista täyttöasteen laskua muuten. Mutta totta kai meillä tuli melkein 20 000 neliötä kolmessa kuukaudessa lisää bruttoneliöitä, niin on selvää, että se näkyy. Näkyy sitten täyttöasteessa. Eikä tietenkään olla ehditty vuokrata sitä. Niitä bulkkitiloja vielä. Vielä tässä kolmessa kuukaudessa.

Mutta täytyy sanoa, että olen tosi tyytyväinen siitä. Me ollaan aina oltu aika hyviä ostajia näissä toimitiloissa. Kun nämä tämmöiset light industrial -tilat keskimäärin, ja kun me aika sopivasti ostetaan niitä, niin me pystytään myös vuokraamaan niitä aika edullisesti. Ja tähän maailmantilanteeseen se on toiminut todella hyvin, se meidän vuokrausliiketoiminta näissä toimitiloissa, koska me pystytään niitä aika sopivasti myös vuokraamaan, koska me hankitaan niitä aika edullisesti. Eli mä olen tosi luottavainen myös tämän suhteen, että sekin liiketoiminta-alue varmaan tulee menemään hyvin.

Investoinneista puheen ollen. Ja tosiaan nyt teitte viisi uutta kiinteistöhankintaa tässä kauden aikana. Oliko tässä nyt tähdet kohdillaan tällä kvartaalilla, vai haetteko ylipäätään nyt aggressiivisemmin myös uusia kiinteistöhankintoja?

Kyllä me. Kyllä me haetaan. Kyllä me haetaan uusia kiinteistöhankintoja. Nämä on vähän tämmöisiä, tässä on vähän havaittavissa, että nämä tulevat aina välillä pyrähdyksinä. Q1:llä me ei ostettu mitään, ja sitten Q2:lla me ostettiin viisi kiinteistöä. Mutta kyllä ylipäätään voi sanoa, että markkina on nyt ostajan markkina. Ja me halutaan käyttää. Meillä on resursseja. Tietysti meillä on LTV, ja 20 prosenttia meillä on vielä listautumisesta varoja jäljellä. Että kyllä tämä on erityisen herkullinen tilanne meille, että me päästään nyt markkinaan hyvin hyvistä asemista.

Kyllä. No niin.

Ja jos nämä tilat, mitä me ostettiin, niin näiden täyttöaste oli ehkä noin 50 prosenttia keskimäärin. Eli siellä oli ihan tyhjiä, ja siellä oli melko täysiä kiinteistöjä. Että kyllä oikein hyviä hankintoja tehtiin, ja halutaan tehdä myös lisää näitä hankintoja jatkossakin, ja uskotaan, että markkina on suotuisa myös jatkossa niiden tekemiseksi.

Tiedotteessa ette avanneet, ehkä ettekä ehkä voikaan avata, näitä tämmöisiä nettotuottotasoja näissä kiinteistöissä. Niin, mutta pystytkö jollain tasolla avaamaan, minkä hintaisia hankintoja nämä olivat vaikka suhteessa teidän aiempiin hankintoihin?

Kyllä minä luulen, että tässä oli kyllä osa sellaisia kiinteistöjä, jotka olivat erityisen hyviä, eli alittivat sellaisia meidän keskivertohankintahintoja. Ja me ollaan tosiaan oltu aika hyviä aikaisemminkin, mutta nyt tässä tuli kyllä erityisen hyviä. Eli nyt mentiin keskiarvon alapuolelle sitten tässä potissa. Jos ajatellaan näitä viittä kiinteistöä, jos ajatellaan sitä meidän bulkkivuokratasoa, niin sehän pyörii siinä jossain 10 euroa per neliö per kuukausi. Kun sitten taas pienvarastossa me puhutaan yli 25 eurosta per neliö per kuukausi.

Siitä puheen ollen, kuinka paljon nyt hankittu tämä bruttomäärä mahdollistaa uusia pienvarastoinvestointeja tulevaisuudessa?

Me ollaan sanottu tässä sillä tavalla. Viime vuonnahan me tehtiin 6 000 neliötä pienvarastotilaa, ja nyt ensimmäisen kvartaalin aikana me tehtiin tuhat neliötä. Toisen kvartaalin aikana 2 000 neliötä. Eli me ollaan sanottu se, että noin 20 000 neliötä me pystytään. Ja nyt me voidaan sanoa, että yli 20 000. Että me ei olla ihan niin spesifisti. Aina kun tulee uusi kiinteistö, niin sitten tavallaan niitä. Raportoitu, että kuinka paljon tästä nyt sitten tulee ja missä vaiheessa. Mutta mutta. Merkittävä potentiaali meillä sisältyy tähän nykyiseen portfolioon.

Katsotaan ehkä, että teitte myös yritysoston. Ostitte Kenguruvarastot eli toisen pienen pienvarastotoimijan, jossa oli noin 700 neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa. Jos otetaan tämmöinen case-esimerkki tästä, että kuinka nopeasti ja miten te muutatte tämän Cityvaraston konseptiin, ja ehkä mitä? Mitä eroja tässä ylipäätään on verrattuna näihin puhuttuihin kiinteistöhankintoihin sitten, kun ne muutetaan Cityvaraston konseptiin?

Tämähän on paljon nopeampaa. Tämä on sillä tavalla paljon nopeampaa, tämä yritysostopolku, että tämäkin oli aika täysi. Se on aika täysi ja aika hyvillä hinnoilla vielä, että se on vähän niin kuin verrataan liipasin salkoon. Eli tavallaan. Ja laitetaan tietysti meidän nettikaupat ja muut toimimaan tämän vuoden loppuun mennessä. Tämä rullaa sitten, Cityvarasto rullaa, mutta nämä on tietysti se tuotto. Tai tavallaan se sijoitetun pääoman tuotto on yrityskaupoissa hivenen pienempi kuin sitten se, mihin me tähdätään näissä kiinteistökaupoissa.

Mutta mutta. Pitää muistaa se, että esimerkiksi tyhjän kiinteistön kohdalla ne kulut tulevat heti syliin, mutta tulot eivät tulekaan. Siinä on tämmöinen kuoppa ja viive, jota me sitten tietysti pyritään täyttämään näillä toimitilavuokrasopimuksilla. Eli tämä on ehkä se dynaaminen ero, että se on paljon nopeampaa, se yrityskauppa, kun se alkaa ensimmäisestä päivästä tällaisissa täysissä pienvarastopisteissä laulamaan se myös tuotto.

Niin, sijoittajia varmasti kiinnostaa. Jos ei voi, ei voi tarkkaan sanoa. Mutta jos puhutaan noista neliövuokrista, millaisella tasolla ne olivat suhteessa teidän vuokratasoihin? Jos ne olivat ihan hyvällä tasolla.

Yleensä nyt sanotaan, että jos yleisesti vastaa tuohon, niin yleensä Cityvaraston täyttöasteet ovat vähän parempia kuin ehkä pienempien toimijoiden, ja sitten ehkä hinnatkin ovat ehkä parempia. Eli tämä on tämmöinen yleis... Eli tietysti se tarkoittaa. Mehän ollaan tunnetuin varastoyhtiö Suomessa. Sitten meidän järjestelmät ehkä ovat, tai ainakin on kykyä sitten investoida niihin järjestelmiin ja dynaamiseen hinnoitteluun ja tällaisiin asioihin. Niin tämmöinen yleisavainto ehkä on, että meidän toimipisteet ovat vähän täydempiä ja ehkä vähän paremmin hinnoiteltuja.

Niin, tunnette uudesta puheluilla, ja teilläkin toki, vaikka teillä on myös yritysasiakkaita. Mutta tärkein asiakasryhmä on ehdottomasti kuluttaja-asiakkaat, ja toteutitte suuren tavaratutkimuksen tässä kvartaalin aikana, niin miten teille kumminkin alan veteraaneina? Olette niin pitkään seuranneet alaa, niin tuliko sieltä jotain suuria yllätyksiä teille?

Kyllä, kyllä sieltä. Kyllä sieltä tuli tosiaan esimerkiksi tämmöinen, että 42 prosenttia ihmisistä kokee, että heidän asunnossaan yksi tai useampi huone on menettänyt alkuperäisen merkityksensä. Se on liiallisten tavaroiden vuoksi. Siis aivan uskomatonta. 30 prosenttia suunnittelee muuttavansa isompaan asuntoon sen takia, että on liikaa tavaroita. 14 prosenttia on jo tehnyt sen. 25 prosenttia kokee stressiä liiallisesta tavaramäärästä, mikä on siis ihan kansantauti Suomessa nykyään.

Eli kyllä tämä tavaratutkimus kylläkin alleviivasi sen, että tälle palvelulle on todellakin tarvetta, ja meillä on lääke tähän stressiin. Että ylipäätään, jos meinaat vaihtaa asunnon isompaan, joko vuokra- tai omistusasuntoon, niin ei kannattaisi tehdä sitä, jos se johtuu tavaramäärästä. Koska voit vuokrata pienvaraston, vaikka kolmen neliön pienvaraston, niin on aivan saletti, että ei kannata. Yleensä jos kaksiosta kolmioon muuttaa, niin siinä tulee aika paljon lisää. Siinä ei tule kolme neliötä lisää vaan selkeästi enemmän, että silloin kannattaa kyllä uudestaan katsoa ne laskelmat läpi, että mikä tässä oikein nyt sitten kannattaisi.

Joo, ja kolmen neliön pienvarastoon mahtuu aika paljon tavaraa verrattuna semmoisiin perinteisiin kaappisäilytyksiin.

Kotona tuommoinen iso pakettiauto, Pakuovelle-pakettiauto. Sen verran suunnilleen mahtuu kamaa tuommoiseen kolmen neliön varastoon.

Kyllä, mennään liitännäispalveluihin. Siellä kasvu oli jälleen todella vahvaa, mutta taas kannattavuus heikkeni aika selkeästikin vertailukaudesta. Niin voisitko avata näitä ajureita, että tavallaan mistä vahva kasvu syntyi ja miksi taas kannattavuus heikkenee?

Kyllä siinä nostettiin tämmöinen Jackin muuttoliike, joka on ehkä se suurin selittävä tekijä siinä, että tietysti kasvua tuli myös sitä kautta, mutta siellä oli vähän semmoiset tuplakulut. Eli tämä näiden konsolidointi. Ei ole vielä päästy loppuun siinä, että siellä oli vähän tuplakulut, ja se on se suurin selittävä tekijä tytäryhtiöiden kannattavuuden haasteisiin, että ei olla vielä saatu. Tätä asiaa, synergioita, täysin hyödynnettyä. Myös Pakuovelle olisi ehkä voinut vähän paremmin vetää. Mutta siis tämä Jackin muuttoliike on tämä suurin selittävä tekijä siihen laskeneeseen kannattavuuteen.

Ehkä jos tiivistäisit vielä tuon pakettiautoliiketoiminnan kehityksen, joka on kumminkin se tärkeämpi osa tuota liitännäispalveluita, niin miten siellä kvartaali sujui? Menikö se silti suhteellisen odotusten mukaisesti?

Kyllä, siis siellä. Kasvuhan oli hyvää, kasvu oli hyvää. Totta kai sitten. Ehkä kulupuolella sielläkin on vielä sellaisia pieniä juttuja, mitä pystyy vähän viilaamaan, että nämä eivät ole tämmöisiä lineaarisia nämä kehitykset. Että usein nämä kasvut ovat enemmän tämmöisiä lineaarisia, mutta kulupuolella on tällä tavalla, että ne tulevat vähän niin kuin hyppäyksinä aina. Sitten nämä satsaukset, että mä olen ihan luottavainen, että me saadaan tämä kannattavuuspuoli tytäryhtiöillä parempaan jiiriin tulevaisuudessa.

Jos vielä. Pystytkö avaamaan jollain tasolla konkreettisemmin näitä tehostustoimenpiteitä, joita teitte nyt? Ja ehkä se kiinnostaa erityisesti, millaisella aikajänteellä nämä pintautuvat.

Kyllä me uskotaan, että me vuoden loppuun mennessä saadaan esimerkiksi tätä Jackiakin, niin kuin synergioita, haettua selvemmin esiin. Joo, mutta tämä on kolme kuukautta aika lyhyt aika.

Kolme kuukautta on lyhyt aika.

Että tähän on tottunut. Tietysti sitten listaamattomassa tilanteessa, että nämä asiat eivät tapahdu aina niin nopeasti, mutta itsellä se katse on aina vähän pidemmällä kuin sitten mitä teillä. Varmaan teillä on siinä kolmessa kuukaudessa.

Että niin, meillä on katse aina pitkällä. Mutta sitten täytyy myös miettiä, että missä tällä hetkellä mennään. Se on, jos mietitään. Ehkä tämä on nyt taas pitkän aikavälin asia enemmän. Mutta jos tosiaan jatkoitte pakettiautoliiketoiminnan Ruotsiin laajentumisen suunnittelua, niin mitä voit kertoa tällä hetkellä Ruotsin suunnitelmista?

No silloin sanottiin tosiaan, kun siellä Viking Linen ruumassa oli sitten pakettiauto, joka oli teipattu ruotsinkielisillä teksteillä, niin siitä tultiin ulos. Mutta siis me tutkitaan sitä markkinaa. Eli sen markkinahan on semmoinen, että siellä bensa-asemalta vuokrataan niitä pakettiautoja, ja tämä meidän tapa tehdä sitä. Me ostetaan vähän käytettyjä autoja, joissa poisto on erityisen pieni. Ostetaan siis selvästi edullisemmin kuin uudet pakettiautot. Ja sitten ne ovat tämmöisiä automaattisia. Ne vuokrataan tuolta yleisiltä parkkipaikoilta. Eli tämä tapa tehdä on aika moderni tapa, joka ei ehkä Ruotsissa ole se vallitseva tapa, niin tätä tutkitaan. Mutta rauhassa ja harkiten. Ja me ei olla tässä mitään aikatauluja julkistettu, että milloin meidän pitää. Mutta tällaista tutkimusta tehdään. Tehdään tässä sivussa, että vähäriskisesti on tarkoitus edetä tässä.

Niin tässä tapauksessa laajentuminen on aika helppoa. Ja vetäytyminen, kun voi ajaa sitten pakettiautot sinne ja takaisin näin. Jos ihan vielä kiinnostaa, onko Suomi tavallaan todella kehittynyt maa tämmöinen pakettiautojen vuokraamisessa ylipäätään markkinana?

Kyllä me nähdään. Kyllä me nähdään, että oikeastaan me ollaan tehty tämmöinen ehkä uudenlainen palvelu, joka on aika edullinen kuluttajalle käyttää ja jota käytetään paljon. Kyllähän Pakuovelle-autot näkyvät tuolla liikenteessä hyvin paljon, että meidän markkinaosuus on melko suuri Suomessa.

Kyllä joo. No sitten vielä investoinneista puheen ollen, henkilöstömäärä kasvoi noin 40 prosenttia vuoden takaiseen. Onko tässä nyt ollut muutoksia vaikka yritysostoihin liittyen, niin liittyvätkö nämä nyt esimerkiksi yritysostoihin? Vai ovatko nämä uusia investointeja? Vai onko tässä joitain ylipäätään muutoksia organisaatiossa, joita te olette halunneet tehdä nyt? Ja ehkä vielä sitten yhteenvetona kysymyksenä, että ollaanko nyt siinä henkilöstömäärätasossa, jossa te haluatte olla? Tulevaisuuden kasvun kannalta?

Kyllä me ollaan nyt siinä, että meillä ei ole. Meillä ei oikeastaan ole tarvetta merkittävästi lisätä henkilöstöä tämän liiketoiminnan pyörittämiseen tässä laajuudessa ja isoimmassakaan laajuudessa. Mutta tässä on ehkä justiin se Jacki on yksi, joka toi... Tämmöinen muuttoliiketoiminta on aika henkilöintensiivistä. Eli sieltä tuli henkilökuntaa, joka osittain selittää tätä, mutta me ollaan tietysti rekrytty uusiin tehtäviin. Uusia ihmisiä. Ja sitten me ollaan uudelleenjärjestelty, jotka eivät vielä näy ehkä tässä Q2:ssa, mutta tulevat näkymään Q3:ssa. Että ehkä me ollaan tavallaan siinä huipussa oltu just tässä Q2:ssa, että uskotaan, että me tullaan vähän alaspäin siinä Q3:n aikana näissä henkilömäärissä.

Joo, no vielä mennään lopuksi tuohon ohjeistukseen, ja kasvun osalta olette tosiaan ylittäneet teidän 5–15 %:n ohjeistushaarukan, mutta taas oikaistu käyttökate pikkuisen laski tuossa alkuvuonna. Niin sitten se keskeinen kysymys on, että miten päästään tuohon tulosohjeistukseen loppuvuonna?

Kyllä me uskotaan, että meidän tulos on tuossa loppuvuonna parempi. Meillä on vähän tämmöistä kausivaihtelua näissä tietysti ylipäätään tässä liiketoiminnassa. Eli siellä talvikuukausina on kylmä, ja silloin joudutaan paljon lämmittämään, ja silloin myöskään pakettiautoja ei niin paljon vuokrata, koska on niin kylmää. Me uskotaan, että meidän kannattavuus tässä loppuvuonna tulee... että me pitäydytään tässä meidän ohjeistuksessa, joka on aikaisemmin annettu, että ei ole meidän mielestä syytä muuttaa sitä.

Joo, palasin muutama päivä sitten Yhdysvalloista, ja Yhdysvallathan on voisi sanoa pienvarastoinnin luvattu maa ja aikamoinen edelläkävijä. Niin mitä? Mitä sieltä jäi käteen?

Kyllä tämän toimialan laajuus. Se on siis aivan valtava. Se on 17-kertainen per ihminen Suomeen verrattuna. Sieltä ei löydy niin pientä paikkaa, ettei siinä pienvarastoa ole. Että kyllä se on niin kuin. Kyllä meillä on kasvunvaraa täällä Euroopassa ja varsinkin Suomessa. Kuitenkin Pohjoismaissakin on 40 prosenttia enemmän pienvarastokapasiteettia verrattuna Suomeen. Eli kyllä on. Ja nämä megatrendit, mitkä meillä on: kaupungistuminen, tavaramäärän kasvu, pienet asunnot, etätyön lisääntyminen. Kyllä mä olen hyvin luottavainen tämän toimialan menestymiseen Suomessa ja Cityvaraston markkinajohtajana. Niin kuin sen menestymiseen, että olen oikein luottavainen kyllä tulevaisuuden suhteen.

Mites siellä? Oliko tekniseltä tai kaupalliselta puolelta jotain? Mitä oppeja? Mitä tuoda tänne? Ollaanko täällä takana vai edellä?

No kyllä siellä tietysti sellainen myynti ja ehkä hinnoittelu on aggressiivisempaa kuin täällä Euroopassa. Se on ihan selvä asia. Mutta ehkä teknologisesti me ollaan kohtuullisen. Cityvarastohan oli ensimmäinen pienvarastoyhtiö maailmassa, joka toi verkkokaupan tälle toimialalle. Eli kyllä mä ehkä niin kuin... me ollaan teknologisesti jollakin tavalla edellä, mutta kyllä tämmöisessä kaupallisesti sieltä niitä oppeja kannattaa hakea. Mutta nämä kulttuuritkin ovat vähän erilaisia, että on hyvä käydä. Se on tosiaan pienvarastoinnin mekka. Kyllä tuo Yhdysvallat, ja se on hyvä aina käydä vähän katsomassa, että miten isossa maailmassa isot pojat bisnestä hoitavat.

Kyllä. Kiitos Ville haastattelusta ja tsemppiä alkaneeseen! Ei ole vielä alkanut se syksy, mutta kohta alkavaan syksyyn ja loppuvuoteen.

Kiitos kovasti.