Lumo Kodit, entiseltä nimeltään Kojamo, järjestää päämarkkinapäivän, jossa on käyty läpi yhtiön uudistettua strategiaa. Meillä on InderesTV:llä haastattelussa yhtiön suhteellisen tuore toimitusjohtaja Reima Rytkönen. Tervetuloa haastatteluun.

Kiitoksia.

Lähdetään liikkeelle ihan isosta kuvasta. Millainen teidän uudistettu strategia on tiivistettynä ja miten se eroaa aikaisemmasta strategiasta?

No, jos ajattelee niin kuin hyvin tiivistettynä, niin meidän uusi strategia, niin se keskittyy nimenomaan asiakaskokemuksen parantamiseen. Ja meillä on tietysti erilaisia striimejä sitten, että minkä avulla me pyritään sitä parantamaan. Ja miksi meillä sitten se asiakaskokemus on siinä keskiössä, niin juontaa siitä, että me nähdään, että se on itse asiassa paras tie nostamaan myös osakkeenomistajien arvoa. No te tavoittelette asiakaskokemuksen osalta yli 65 NPS:ää, ja nyt oltiin 57 viime vuoden lopulla, 5-7 prosentin liikevaihdon vuosikasvua ja 3-5 prosenttia osakekohtaiseen FFO-kassavirran kasvua. Niin mitkä sitten ovat ne konkreettiset askeleet, joilla nämä saavutetaan, ja miten ehkä sitten myös tavallaan nämä numeraaliset tavoitteet, nämä tuloslaskematavoitteet on yhteydessä tähän. NPS-tavoitteeseen, miten niitä tasapainoillaan. Jos aloitetaan siitä NPS:stä, niin siinä on tietysti meillä tavallaan siinä asiakaspolussa niin identifioitu useita kohtia, mitä parantamalla ja asiakkaalle tavallaan paremmaksi tekemällä, niin me uskotaan, että me pystytään sitä asiakaskokemusta ja NPS:ää parantamaan. Se tarkoittaa asumisen aikaista. ikään kuin palvelua, miten me pystytään auttaa sitä teknologialla ja ikään kuin tekemään sitä asiakkaan kannalta sujuvammaksi sitä asumista meidän kodeissa. Se, että kysymys, että miten tämä konvertoituu sitten näihin taloudellisiin tavoitteisiin, niin kuin mainitsit meidän liikevaihtotavoitteen ja tämän kassavirran ennen käyttöpäivää omaan per osaketavoitetta eli FFO:ta, niin se ajatus on nimenomaan siitä, että mitä paremmin asiakkaat viihtyvät meillä, mitä paremmin he kokevat sen palvelun, mitä he saavat meiltä. meiltä, sitä valmiimpia he ovat maksamaan siitä palvelusta korkeamman vuokran merkeissä, mutta myös sitten, että se vaihtuvuus on vähäisempää. Ja vaihtuvuushan on itse asiassa vuokranantajalle aika suuri kustannus, että se vähentää suoraan kustannuksia sitten.

Onko teidän ikään kuin toitte nyt tässä? Jos tämä kuluttaja-asiakasnäkökulma hyvin vahvasti mukaan strategiassa, niin jos ihan lyhyesti kuvaisi, niin kuinka paljon teidän liiketoiminta on kuluttajabisnestä versus tämmöistä ihan kiinteistöbisnestä?

No mä ajattelen niin, että me ollaan kuluttajabisnesyhtiö, ja tämä on ehkä se iso tämän strategiamuutoksen ydinkin, että Ja liittyy myös tähän meidän nimenmuutokset, että miksi me haluttiin koko yhtiön nimeksi tämä meidän kuluttajabrändi Lumo. Eli me halutaan ajatella niin, että tämä on kuluttajabisnestä ja kuluttajabisneksessä loppukädessä kaikkien tavallaan palkat maksaa sitten asiakas. Ja jotta asiakas on valmis sen tekemään, niin hän täytyy olla tyytyväinen siihen saamansa. asian palveluun ja sitten on tietysti on mutta on päivänselvä että meidän tapaisella yhtiöllä jolla on noin kahdeksan miljardia euroa kiinni näissä kiinteistöissä niin niin niillä niillä niinku kiinteistöillä on merkityksensä ja miten niitä hoidetaan ja se ei ole se pointti että ne jää niinku jotenkin taka-alalle vaan että niitäkin hoidetaan niitä ostetaan sitä portfolioa muokataan sen mukaan että mikä meidän ymmärryksen mukaan se asiakkaiden tarve ja kysyntä on Teidän neljäs taloudellinen tavoite riskinhallinnasta on tämä alle 45 prosenttiin lainoitusaste.

Eikö tätä voisi jopa miettiä suhteellisen matalana tämmöisellä suhteellisen vähän riskisellä asuntosijoittajilla ja joku teidän verrokki esimerkiksi Balder, joka on SATO:n pääomistaja tavoittelee alle 50 prosenttitasoa. Niin miten te ajattelette tätä sopivaa tasoa?

No se on hyvä kysymys ja siitä vähän niin kuin koulukunnatkin eroavat. Se, miten me on sitä mietitty on se, että kuitenkin me ollaan tämmöisessä tavallaan matalan. talan tuottotason. Lähtökohtaisesti matalan tuottotason omaisuuslajista puhutaan kuin asuntosijoittaminen, niin silloin tavallaan se korkotasolla on iso merkitys ja tämä lainoitusaste tulee osittain siitä, että kuinka paljon, se tulee kuitenkin vaikka se on tasemittarin, se tulee kuitenkin korkokulun kautta, eli tavallaan, että kuinka hyvin se kestää kasvaneita korkokuluja se alla oleva portfolio siinä. Ja sen takia me tultiin siihen tulokseen, että meillä oli itsellä ennen alle 50 lainoitusasteen tavoite, niin päädyttiin siihen, että meidän parempi tavoite, että se on alle 45. Hmm.

Hmm. No sitten vielä taloudellisista tavoitteista, että paljonko ne nojaa tähän, voi sanoa, ehkä nyt heikon markkinatilanteen parantumiseen versus paljonko teidän omissa käsissä on.

Kyllä mä sanoisin näin, että tämä kolmen vuoden jakso niin sen pääsääntöisesti on rakennettu sillä tavalla, että se on meidän omien toimenpiteiden takana. Totta kai sitten niin kuin. vuoden 2028 osalta esimerkiksi, että mikä on vuokran nostokyky, niin sillä on merkitystä, tai totta kai sillä on koko strategiapariodin aikana, mutta ehkä enemmän se oletus, että se vuokran nostokyky, mikä on nyt ollut tähän asti kohtuu alhainen, huolimatta siitä, että vuokranantajien kulutaso on kohonneiden rahoituskustannusten myötä tosi voimakkaasti. voimakkaasti niin kuin viime vuosina tai siitä kun on lähdetty nollakorkotasosta niin siitä huolimatta ei ole pystytty tämän tarjontatilanteen takia viemään niitä siirtämään niitä kustannuksia vuokriin ja sitä me odotetaan että varmaan se onnistuu vähän paremmin strategian loppupuolella strategiakaudella loppupuolella mutta että pääsääntöisesti tämä rakennettu nimenomaan niin että tämä markkina on nyt huono meillä on nämä omat toimenpiteet mitä me pystytään tekemään me pystytään parantaa asiakaskokemusta Me pystytään parantamaan meidän operatiivista erinomaisuutta ja sitä kautta pääsemään näihin tavoitteisiin.

Tänäkin paljon puhuttu aihe, ja ihan keskeisessä osassa myös tällä strategiajaksolla on tämä Norjalta ostettu, noin 900 miljoonaa euroa iso asuntopaketti, jossa vuokra-asteet olivat matalat, 83 prosenttia, kun teidän oma ennuste, että se oli siellä noin 96 prosentissa. Niin mikä on sitten se resepti, jolla te pääsette tässä portfoliassa tälle teidän omalle vuokra-aste tasolle?

Joo, erinomainen kysymys. Me ollaan tutkittu paljon sitä portfolioa. Me ei ole pystytty identifioimaan mitään siitä portfoliosta, sellaista, että minkä takia sen portfolio aiheuttaisi sen, että se vuokraushaste on niin alhainen. Jolloin sitten tullaan siihen, että se on enemmän se kyse siitä, että minkälaisella konseptilla sitä portfolioa on hoidettu. Ja tässä tullaan siihen meidän luottavaisuuteen siinä, että me pystyttiin itse nostamaan tosi merkittävästi meidän vuokrausastetta viime vuoden aikana omassa portfoliossa. Voisiko sanoa, että melkein vajaa 2000 asuntoa, vapaata asuntoa hukattiin meidän vuokraustoiminnalla. Siinä mielessä, että jos tässä on noin 800 asuntoa vapaana, niin se urakka on meidän näkökulmasta jopa pienempi kuin mitä me tehtiin viime vuonna oman portfolion osalta. Ja sen takia... Nämä on itseasiassa se, että me ollaan kehitetty meidän sekä myyntiprosessia, mutta myös hinnoitteluprosessia ja päästy siinä selvästi parempaan markkinareflektion. Ja parempaan niin kuin asiakas pitoon. Ja sitten on hyvä muistaa, että vaikka meillä on asiakaskokemus keskiössä tässä meidän strategiassa, niin me jo viime vuonna pystyttiin nostamaan sitä 54:stä 57:ään, mikä myös näkyy niin kuin alasempina vaihtuvuuslukuina.

Hmm. Kyllä. Sitten jos siirrytään vielä pääoma-allokaatioon ja teillä voitonjakotavoitteena on vähintään 20 prosenttia osinkoina tai omien osakkeiden ostoina teidän tästä FFO-kassavirrasta. Niin entäs sitten just mahdolliset uudet kiinteistöportfolioiden hankinnat, uudistuotanto, mitkä ovat teidän keskeiset pääoma-allokaation ohjaavat periaatteet tällä strategiakaudella?

Yksi syy miksi me laskimme tavallaan voitonjakotavoitetta oli myös se, että me katsottiin, että nyt on ikään kuin markkinaolosuhteet semmoiset, että voi olla, että on parempi panna sitä rahaa itse töihin kuin palauttaa siinä määrin omistajille. Tavoitetta oli myös se, että me katsottiin, että nyt on ikään kuin markkinaolosuhteet semmoiset, että voi olla, että on parempi panna sitä rahaa itse töihin kuin palauttaa siinä määrin omistajille. Tavallaan kun me vähennettiin sitä voitonjakotavoitetta omistajille, niin meidän tuloksesta jää isompi osa käyttöön uusiin investointeihin. Tavallaan kun me vähennettiin sitä voitonjako tavoitetta omistajille, niin meidän tuloksesta jää isompi osa käyttöön uusiin investointeihin. Vaikkakin yli 97-prosenttisesti on just sitä, mitä me haluamme, niin siinä on kuitenkin vähän yli kaksi prosenttia semmoista, mikä ei kuulu meidän strategian ytimeen. Niin näin myös, Vaikkakin yli 97-prosenttisesti on just sitä, mitä me halutaan, niin siinä on kuitenkin vähän yli kaksi prosenttia semmoista, mikä ei kuulu meidän strategian ytimeen. Niin näin myös, jos me pystytään näitä kiinteistöjä myymään, niin me pystytään sitten tietysti niillä rahoittamaan myös uusia investointeja. Hmm. Entä sitten, jos vielä miettii uudistuotantoa, joka on historiassa ollut tärkeä osa teidän pääoma-allokaatiota, niin mikä sen rooli on tässä nykystrategiassa? Ja ehkä sitten myös mielenkiintoinen kysymys, kun teidän osake kumminkin treidaa ihan merkittävällä alennuksella suhteessa teidän tasearvoihin pörssissä, niin mikä sitten omien osakkeiden oston rooli on teidän pääoma-allokaatiosta? Uusien hankkeiden, kehityshankkeiden ja uusien aloitusten osalta niin ollaan kyllä aika niin kuin tavallaan sordino päällä että että se tällä hetkellä se matematiikka ei tahdo toimia että jos haluaa kasvaa Niin on, saa ikään kuin halvemmalla ostamalla markkinoilta valmiita kiinteistöjä ja sitten toinen on se, että tehdä sää uudistuotantoa, niin varoja sitoutuu rakennusaikaiseen toimintaan ennen kuin saa saamaan sitten vuokratuottoja, jolloin tämä on sillä tavalla voidaan arvioida, että 15-20. 20 prosenttia se käppi, että miten paljon ikään kuin kannattavampaa on sitten ostaa valmiita kiinteistöjä, jos haluaa kasvaa. No mitä tulee sitten omien osakkeiden ostoon, niin se on kyllä ihan relevantti niin kuin vaihtoehto meillä edelleen. Ja sen takia me on kirjattu se myös osinkopolitiikkaan, että voi olla, että osingon sijaan jonain vuonna päätetään tehdäkin omia. osakkeiden takaisinostoa. Ja tämä tulee just tästä tekijästä, minkä mainitsit, että kun osakkeella käydään kauppaa selvästi alle sen tasearvon.

Kiitos Reima tästä haastattelusta ja tsemppiä uudelle strategiakaudelle.

Kiitos paljon.