Asuntosalkku H2’25 -pikakommentti: Hieman odotettua parempaa tekemistä

Lähde: Inderes

Asuntosalkku julkaisi hieman odotuksiamme paremman H2’25-tuloksen. Vertailukelpoisesti nettovuokratuotot pysyivät vakaina, vaikka raportoidut tuotot laskivat Viron tilikausien harmonisoinnin vuoksi. Korkojen lasku realisoitui jo hieman odotuksiamme paremmin ja kassavirta sekä tulos kehittyivät hieman odotuksiamme paremmin vaikka pysyivät edelleen melko matalina. Käyvät arvot kehittyivät niin ikään hieman positiivisesti ja odotuksiamme paremmin viime raporttien laskujen jälkeen. Ohjeistus oli hieman odotuksiamme parempi ja viitoittaa tasaista ensi vuotta sekä mahdollisuuksia jatkaa voitollisia Tallinnan asuntojen myyntejä.

Nettotuotoissa vakaata kehitystä

Asuntosalkun bruttovuokratuotot olivat H1:llä odotustemme mukaisesti 8,4 MEUR ja laskivat noin 9 % vertailukaudesta. Laskun taustalla on kuitenkin Viron tytäryhtiöiden tilikausien harmonisointi (2024 sisälsi Tallinnan segmentin osalta 14 ja H2’24 8 kuukautta). Tästä oikaistuna bruttovuokrat kasvoivat 1,6 %. Yhtiö jatkoi selvästi voitollisia asuntomyyntejä Tallinnassa, joista tuloutui 1,0 MEUR realisoituneita myyntivoittoja. Näin ollen liikevaihto oli H2:lla noin 9,4 MEUR. Myynnit olivat odotustemme mukaiset, ja yhtiö kirjasi keskeneräisen rakennuksen -0,3 MEUR:n myyntitappion liiketoiminnan muihin kuluihin, mikä selittää poikkeamaa ennusteistamme. Taloudellinen vuokrausaste kehittyi hieman odotuksiamme (97,4 %) paremmin ja oli erinomaisella 97,9 %:n tasolla. Nettovuokratuotot olivat vertailukelpoisesti viime vuoden ja odotustemme mukaisella tasolla 5,7 MEUR:ssa.

Kiinteät kulut laskivat odotetusti, sillä vertailukauden kulutasoa kasvatti Suomen lainojen uudelleenrahoitus. Näin ollen odotamme harmonisoinnista ja kertaeristä putsatun EBITDA:n olleen odotustemme mukaisella tasolla ja kasvaneen 7 % vertailukaudesta 4,2 MEUR:oon. Keskikorkokulu-% laski 4,3 %:iin H1:n 4,6 %:sta (vertailuksi H1’24: 5,3 %). Kehitys oli melko lailla odotustemme mukaista ja luo tuloskasvuedellytykset myös ensi vuoteen. Korkokulut olivat myös hieman odotuksiamme matalammat (3,5 vs. 3,8 MEUR). Korkojen laskun pitäisikin nyt realisoitua tulokseen enemmän ensi vuonna. Viime vuonna korkokulut olivat H2:lla poikkeuksellisen suuret Suomen portfolion uudelleenrahoituksen yhteydessä tulleiden kertaluonteisten korkokulujen takia. Näin ollen realisoitunut tulos oli hieman odotuksiamme korkeampi 0,8 MEUR (H2’24: 0,2 MEUR). Samoin myös kassavirta (FFO) kehittyi odotuksiamme (0,3 MEUR) paremmin ja oli 0,6 MEUR (H1’25: 0,3 MEUR).

Käyvät arvot kehittyivät hieman odotettua paremmin

Asuntosalkku on teettänyt H2-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Tallinnan käyvät arvot nousivat 0,9 MEUR positiivisen vuokrakehityksen myötä (ennuste: 0,4 MEUR). Tuottovaatimus pysyi ennallaan 4,96 %:ssa. Suomessa taas käyvät arvot pysyivät ennallaan, kun odotimme pientä -0,3 MEUR:n negatiivista muutosta. Koko portfolion käyvät arvot laskivat edelleen selkeästi viime vuonna (-7,2 MEUR) ja myös H1’25 (-5,4 MEUR).

Edellisten tekijöiden summana osakekohtainen tulos oli 1,72 € ja ylitti 0,77 euron ennusteemme (H2’24: -7,47 €).

Melko odotettu ohjeistus

Asuntosalkku ohjeistaa liikevaihdon olevan 17,5–20,0 MEUR ja realisoituneen voiton 2,5–4,5 MEUR. Yhtiön näkymien taustalla on johdon arvio vuokrausasteen pysymisestä hyvällä tasolla, nettovuokratuoton vakaudesta sekä mahdollisuuksista jatkaa salkun jalostusta Tallinnassa. Ohjeistus on jonkin verran nykyisiä ennusteitamme vahvempi, sillä odotimme ennen raporttia alkavalle tilikaudelle 17,3 MEUR:n liikevaihtoa ja 2,2 MEUR:n realisoitunutta voittoa. Ennusteemme ei sisällä Tallinnan mahdollisia myyntivoittoja, joita taas yhtiö kommentoi näkevänsä pystyvänsä jatkamaan.

Pieni yllätysosinko ja Tallinnan asuntomyynnit jatkuivat

Vastoin odotuksiamme Asuntosalkun hallitus ehdottaa pientä 1,04 euron osinkoa. Yhtiö on kyennyt myymään asuntoja selvästi yli (~25 %) arvonmääritystasojen ja odotamme tämän jatkuneen. Myynneistä vapautuvia varoja Asuntosalkku on allokoinut omien osakkeiden ostoihin, mikä on mielestämme järkevintä pääoman allokointia nykyisellä arvostuksella (-16 % tasealennus ja -36 % NAV-alennus). Matalasta likviditeetistä ja jo melko suureksi nousseesta käteispainosta (rahavarat kauden lopussa 6,3 MEUR), huolimatta pieni osinko ei kuitenkaan muuta kokonaiskuvaa. Asuntosalkun osakkeen vaihto 1.10.2024–30.9.2025 välisenä aikana oli yhteensä 68 471 (46 094) osaketta, eli 6,9 % (4,7 %) osakkeiden määrästä. Euroina tämä tarkoittaa 5,4 (3,4) miljoonaa euroa. Vaihto on kasvanut tänä vuonna, mutta on edelleen matala omien osakkeiden oston kannalta suoraan markkinasta. Mielestämme yhtiö voisi harkita Lemonsoftin kaltaista omien osakkeiden hankkimista nykyisiltä omistajilta käänteisellä nopeutetulla tarjousmenettelyllä. Arviomme mukaan osakkeen vaihto tulee myös paranemaan, mikäli kurssi pysyy nykytasolla, kun Asuntosalkun kassavirta alkaa paranemaan korkojen realisoituneen laskun myötä.