Katsaus: Kiinteistösijoitusyhtiöiden implisiittinen nettotuotto

Pörssilistattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä on mahdollista tarkastella siitä näkökulmasta, mille nettotuottotasolle markkinat niitä pörssissä hinnoittelevat. Tätä kutsutaan implisiittiseksi nettotuotoksi (Implied Cap Rate). Tunnusluku voidaan laskea jakamalla vuotuinen nettotuotto (ennustettu tai historiallinen) pörssiyhtiön yritysarvolla (EV) eli oman pääoman markkina-arvolla lisättynä nettoveloilla. Tunnusluku kertoo, minkä efektiivisen prosentuaalisen nettotuoton sijoittaja saa sijoitukselleen vuodessa (ennen kiinteitä kuluja, rahoituskuluja ja veroja) ja sitä voi verrata esimerkiksi suorien kiinteistösijoitusten tarjoamaan nettotuottoon tai markkinoiden korkotasoon. Matala implisiittinen nettotuotto-% heijastaa yleensä korkeaa arvostustasoa, vahvoja kasvunäkymiä ja/tai kiinteistöjen matalaa riskitasoa ja vastaavasti korkea implisiittinen nettotuotto-% matalaa arvostustasoa, heikkoja kasvunäkymiä ja/tai korkeaa kiinteistöjen riskitasoa.

Tunnusluku on hyödyllinen eri sijoituskohteita vertailtaessa ja kertoo myös itsessään kiinteistösektorin yleisestä arvostustasosta. Pohjoismaisen listatun kiinteistösektorin arvostustaso on ollut Reutersin konsensusennusteilla mitattuna arvostettu keskimäärin 4,5 %:n implisiittisellä nettotuotolla viimeisen noin kahden vuoden aikana (Inderesin arvio). Toukokuussa 2020 sektorin arvostustaso oli lähellä 2 vuoden mediaanitasoa:

Helsingin pörssin kiinteistöyhtiöistä korkein implisiittinen nettotuotto-% on tällä hetkellä Cityconilla 6,1 % ja matalin Kojamolla 3,7 %.

Tunnuslukua tarkastellessa on tärkeä tiedostaa sen puutteet. Korkea implisiittinen nettotuotto-% ei välttämättä ole sijoittajalle houkutteleva, mikäli yhtiön riskiprofiili on myös korkea. Arvostus voi olla syystäkin matala esimerkiksi, jos kiinteistöjen laatu on heikko, vuokralaisiin liittyy riskejä tai jos yhtiö on ylivelkaantunut. Tunnusluku mittaa myös tyypillisesti vain yhden vuoden nettotuottoa eikä ota huomioon tulevaa kasvua tai kasvunäkymiä. Nettotuotto ei myöskään kerro tuloksentekokyvystä, sillä tarkasteltavan yhtiön tulos voi olla esimerkiksi korkean hallinnon kulurakenteen tai korkeiden rahoituskulujen takia matala, vaikka nettotuotto olisi korkea.

Yksittäisten yhtiöiden nettotuotto-% on mielekästä vertailla samankaltaiset kiinteistöportfoliot omaaviin yhtiöihin ja samankaltaisella liiketoimintamallilla toimiviin kiinteistöyhtiöihin. Esimerkiksi kiinteistöyhtiö, jonka tuotoista pääosa muodostuu kiinteistöjen rakennuttamisesta ei ole järkevää verrata tällä tunnusluvulla kiinteistöyhtiöön, jonka tuotoista valtaosa tulee asuntojen vuokraustoiminnasta. Sijoittajan onkin tärkeää tuntea tarkasteltavat yhtiöt ja hyödyntää myös muita tunnuslukuja kuin nettotuotto-%:a sijoituspäätöksissään.