Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto oli 3,5 % vuonna 2025, käypiä arvoja laskettiin yhä

KTI Kiinteistötiedon julkaisema vuoden 2025 Kiinteistöindeksi osoittaa ammattimaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuoton nousseen 3,5 prosenttiin viime vuonna. Taso on vaisu, mutta korkein lukema sitten vuoden 2021. Markkina-arvojen lasku jatkui edelleen 1,6 %:lla, mutta laskuvauhti on selvästi hidastunut ja tuottovaatimusten nousu tasaantui vuoden loppua kohden, mikä on merkki markkinan piristymisestä. Sektoreiden välinen polarisaatio jatkui odotetusti merkittävänä. Tuotannolliset ja yhteiskuntakiinteistöt tuottivat parhaiten, kun taas toimistojen hyvin heikko kehitys jatkui. Keskimäärin nettotuotto oli 5,1 % ja arvonmuutos -1,6 %.

Lähde: KTI Kiinteistötieto. Kokonaistuotto = Nettovuokratuotto + markkina-arvon muutos.

Asuntomarkkinalla käypien arvojen pohjat alkaa lähestyä

Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto nousi 3,3 prosenttiin vuonna 2025 (2024: 1,2 %). Usean vuoden reippaan laskun jälkeen markkina-arvojen muutos jäi enää hitusen negatiiviseksi ja kääntyi Helsingissä sekä Tampereella hienoisesti positiiviseksi. Asuntojen taloudellinen käyttöaste nousi 93,5 prosenttiin. Matala käyttöaste on sektorin keskeinen ongelma edelleen, mutta arviomme mukaan trendi on hitaasti menossa parempaan päin. Q4:llä vuokrat kääntyivät myös lähes koko maassa laskuun ja kuluva vuosi tulee arviomme mukaan olemaan edelleen vaikea yleisen heikon taloustilanteen ja tukipolitiikan heikennysten takia. Nyt vuokra-asuntojen uudisrakentaminen on oikeasti vähenemässä merkittävästi myös pääkaupunkiseudulla, kun tuettua ARA-rakentamista vähennetään, mikä alkaa asteittain purkaa ylitarjontaa. Ammattimainen transaktiomarkkina onkin herännyt selvästi ja Suomi nähdään houkuttelevana investointikohteena myös ulkomailta katsottuna.

Toimistosektorin ahdinko jatkuu, logistiikka ja yhteiskuntakiinteistöt loistavat

Toimistokiinteistöt erottuvat negatiivisesti 0,4 %:n kokonaistuotollaan (2024: -0,7 %). Sektorin taloudellinen käyttöaste painui alle 80 %:iin, ja markkina-arvojen lasku on jatkunut keskimäärin lähes viiden prosentin vuosivauhtia viimeisen viiden vuoden ajan. Toimistojen heikkous perustuu tilakysynnän vähenemiseen, korkeaan vajaakäyttöön ja muita sektoreita voimakkaampaan tuottovaatimusten nousuun.

Vastapainona tuotannolliset kiinteistöt, kuten varasto- ja logistiikkakohteet, tarjosivat jälleen parasta tuottoa 7,2 prosentilla (2024: 4,9 %). Sektori oli ainoa, jossa markkina-arvojen muutos kääntyi positiiviseksi. Myös yhteiskuntakiinteistöt suoriutuivat vakaasti 6,2 %:n (2024: 4,6 %) kokonaistuotolla korkeiden käyttöasteiden ja vakaiden nettotuottojen tukemana.

Liikekiinteistöjen kokonaistuotto nousi 4,8 %:iin (2024: 3,9 %), lähes prosenttiyksikön edellisvuotta korkeammalle. Markkina-arvojen lasku jatkui, mutta loiventui selvästi. Kauppakeskukset tuottivat muita liikekiinteistöjä heikommin sekä arvonmuutoksen että nettotuottoasteen osalta. Liikekiinteistöjen transaktiovolyymit lähes nelinkertaistuivat viime vuonna. Erityisen kuuma trendi ovat olleet ns. Big Box -kiinteistöt (esim. Puuilon tyyliset kauppapaikat) ja päivittäistavarakauppakiinteistöt. Suurimpina ostajina ovat toimineet ulkomaiset sijoittajat.

Tuotannolliset kiinteistöt ovat olleet 2020-luvun selvä tähtisektori

Tuotannollisten (logistiikka/teollisuus) kiinteistöjen kehitys on ollut sektoreista selvästi vahvinta myös viimeisen viiden vuoden aikana keskimääräisen tuoton ollessa 8,1 %. Logistiikkakiinteistöissä hyvää kehitystä ovat ajaneet hyvät käyttöasteet ja suhteellisesti houkuttelevat nettotuottotasot, verkkokaupan rakenteellinen kasvu sekä logistiikkaketjujen ulkoistaminen. Teollisuuskiinteistöissä taas sijoittajamarkkinaa ovat ajaneet uudemmat kohteet, joissa on pitkät vuokrasopimukset ja joissa kiinteistön hoitovastuu on usein vuokralaisen vastuulla. Seuraavaksi parhaiten ovat tuottaneet yhteiskuntakiinteistöt 4,5 %:lla ja liiketilat 4,2 %:lla. Hotellien (2,7 %) ja asuntojen (2,2 %) tuotot ovat jääneet hyvin heikoiksi ja toimistojen katastrofaalisen heikoiksi (0,0 %) viimeisen viiden vuoden aikana. On hyvä huomioida, että kokonaistuotto kuvaa vain kohteen nettotuottoa ja arvon muutosta, eikä muita kuluja (esim. rahoituskulut ja muut kiinteät hallintokulut).

Pitkällä aikavälillä (2000-luvulla) asunnot erottautuvat edelleen edukseen erinomaisella 7,2 %:n keskimääräisellä kokonaistuotolla suhteessa niiden matalampaan riskiprofiiliin. Vuoden 2025 kaikkien kiinteistöjen keskimääräinen 3,5 %:n tuotto on selvä parannus edeltäviin vuosiin, mutta se on edelleen matala suhteutettuna pitkän aikavälin 5,8 %:n keskimääräiseen tuottoon ja keskimääräistä korkokuluprosenttia matalampi taso.

*Yhteiskuntakiinteistöt alkaen vuodesta 2019, Tuotannolliset 2016, Hotellit 2017.

KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 50 ammattimaisesti hallinnoituun kiinteistösijoitussalkkuun, joiden yhteisarvo on hieman yli 35 miljardia euroa. Indeksi kattaa 36 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta.