Kojamo palaa kasvuun vaikeampien vuosien jälkeen hankkimalla Varmalta 900 MEUR:n asuntoportfolion, joka on suurin asuntomarkkinalla nähty kauppa pitkään aikaan. Kaupan nettotuottotaso on noin 4,9 %, mutta tuottotason saavuttaminen vaatii vuokrausasteen nostamista 83 % --> 96 %:iin, mikä ei ole helppo tehtävä edelleen hyvin vaikeassa vuokramarkkinassa. Mielestämme ammattimaisen asuntotransaktiomarkkinan voidaan todeta nyt heränneen viimeisen vuoden aikana. Osakeannilla ja velalla rahoitettava kauppa keskittyy lähes täysin kasvukeskuksiin ja heijastaa laajempaa trendiä, jossa eläkeyhtiöt keventävät suoria kiinteistöomistuksiaan.

Kojamo palaa kasvun tielle

Kojamo ostaa Varmalta 60 asuinkiinteistöä, jotka sisältävät yhteensä 4 761 asuntoa. Velaton hankintahinta on noin 900 MEUR. Portfolion kohteet sijaitsevat 98-prosenttisesti Helsingin, Tampereen ja Turun metropolialueilla. Kojamo myi viime vuonna suurehkon asuntoportfolion kasvukolmion ulkopuolisista kunnista, ja tämä kauppa kuvastaa yhtiön strategiaa keskittyä Suomen kasvukolmioon. Kojamo arvioi portfolion stabiloiduksi nettotuotoksi 4,9 %. Tämä edellyttää nykyisen 83 prosentin käyttöasteen nostamista Kojamon muun portfolion tasolle (Q4: 96,3 %), mikä tarkoittaisi huomattavaa parannusta. Nykyisellä vuokrausasteella kaupan nettotuotto-% on näin ollen noin 4,0 %. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinalla on edelleen paljon ylitarjontaa, vaikka Kojamo onkin itse onnistunut nostamaan merkittävästi vuokrausasteitaan, joten tehtävä ei tule olemaan helppo. Kojamo julkaisi tänään myös uuden strategian ja taloudelliset tavoitteet Q4-raportin yhteydessä, joissa yhtiö tavoittelee kasvuun paluuta strategiakaudellaan 2026-2028.

Kojamo rahoittaa kaupan yhdistelmällä uusia osakkeita ja velkaa. Yhtiö laskee Varmalle liikkeeseen uusia osakkeita noin 291 MEUR:n arvosta 11,809 euron osakekohtaiseen hintaan, mikä vastaa selkeää 23 %:n preemiota suhteessa kymmenen päivän keskikurssiin. Suhteessa yhtiön omaan pääomaan kurssitaso vastaa 0,80x P/B-tasoa ja 0,63x P/EPRA NTA -tasoa. Loppuosan kaupasta yhtiö rahoittaa 600 MEUR:n suuruisella väliaikaisella yrityskaupparahoituksella, joka on tarkoitus korvata myöhemmin pääomamarkkinoilta hankittavalla velalla. Kyseessä on senioriluonteinen vakuudeton laina 12 kk maturiteetilla, joka nostetaan Goldman Sachsilta ja SEB:ltä.

Eläkeyhtiöt jatkanevat todennäköisesti myyntilaidalla

Transaktio on jatkumoa alkaneelle trendille, jossa tulevan eläkeuudistuksen takia useat suomalaiset eläkeyhtiöt keventävät suoria kiinteistöomistuksiaan ja siirtyvät kohti epäsuoria sijoitusmalleja sekä siirtävät painoaan muihin omaisuusluokkiin. Varma perusteleekin kauppaa tulevalla eläkeuudistuksella ja pitää Kojamon osakeomistusta tehokkaampana tapana saada altistusta asuntomarkkinoille. Hiljattain Ilmarinen myi Storebrandille asuntoportfolion vajaalla 200 MEUR:lla.

Suomen ammattimaisen asuntomarkkinan voi todeta heränneen

Kauppa on selvästi suurin viime vuosina nähty portfoliokauppa Suomen asuntomarkkinalla, ja mielestämme asuntotransaktiomarkkinan voikin nyt todeta heränneen viimeisen vuoden aikana. Kauppa asettaa myös hyvän vertailupisteen suurten asuntoportfolioiden hinnoittelulle, joskin suoraa vertailtavuutta heikentää se, että kaupan 4,9 %:n nettotuoton saavuttaminen vaatii hyvin vahvaa vuokrausasteiden nousua.

Vuokra-asuntojen uudistuotannon heräämistä joudutaan vielä odottamaan

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen uudisrakennusmarkkinan kannalta transaktio on mielestämme kaksijakoinen. Vaikka se osoittaa uskoa kysyntään, Kojamon kaltaisen suuren toimijan keskittyminen olemassa olevan kannan ostamiseen ja sen käyttöasteen parantamiseen tarkoittaa, että yhtiö tuskin lähtee merkittäviin uudisasuntoinvestointeihin lähivuosina. Pääoma kanavoituukin nyt valmiisiin seiniin uudisrakentamisen sijaan, mikä tulee todennäköisesti jatkumaan vielä lähivuosina rakennuskustannusten ollessa korkealla ja vuokrien heikon kehityksen sekä edelleen selvän vuokra-asuntojen ylitarjonnan takia. Lisäksi aiemmin uudisrakennusmarkkinassa tärkeät sijoittajatahot eli eläkeyhtiöt ja asuntorahastot ovat ennemminkin myyntilaidalla.