Case: Suomen kiinteistökauppamarkkinoilla rikottiin kaikkien aikojen ennätys

KTI:n tilastojen perusteella Suomen kiinteistömarkkinoilla saavutettiin tänä vuonna kaikkien aikojen ennätys transaktiovolyymissa. Joulukuun alun kaupat nostivat KTI:n mukaan transaktiovolyymin 6,4 miljardiin euroon, joten vuonna 2007 saavutettu ennätys 6,3 miljardia euroa rikkoutui jo ennen vuoden päättymistä. Asuntoportfoliot ovat olleet tänä vuonna kaikkein vaihdetuin kiinteistötyyppi ja niiden osuus koko vuoden transaktiomäärästä oli noin 40 % eli noin 2,5 miljardia euroa.

Suomen ja Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinoita ovat viime vuosina tukeneet EKP:n elvytystoimet ja historiallisen alhainen korkotaso, joiden myötä kiinteistöistä on tullut aikaisempaa houkuttelevampia sijoituskohteita. Korkomarkkinoilta ei ole ollut saatavilla järkeviä tuottoja ja sijoittajien raha on siirtynyt suhteellisen turvallisena pidettyihin kiinteistöihin. Lisääntynyt kysyntä on nostanut kiinteistöjen hintoja ja laskenut niiden tuottovaatimuksia. Esimerkiksi Catellan mukaan asuntoportfolioiden prime-tuottovaatimus on tällä hetkellä Suomessa alle 4 % ja Helsingin ydinkeskustan prime-toimistokiinteistöjen tuottovaatimus on enää noin 4,7 % (2010 vastaava tuottovaatimus 6,0 %).

Nykyiset tuottovaatimukset ja siten kiinteistöjen arvot eivät välttämättä ole pitkällä aikavälillä kestäviä. Lisäksi isot transaktiovolyymit lisäävät mielestämme riskiä ylikuumentumiselle. Viimeistään korkotasojen noustessa tuottovaatimukset voivat nousta, jolloin arvostustasot saattavat laskea nykyisestä. Suosittelemme sijoittajia kiinnittämään huomiota kiinteistösijoitusten kassavirtaan, matalaan riskiprofiiliin ja laatuun. Suosikkimme Helsingin pörssin kiinteistösijoitusyhtiöistä on tällä hetkellä päivä- ja hoivakotikiinteistöihin keskittynyt Suomen Hoivatilat. Hoivatilojen liiketoiminnan riskiprofiili on arviomme mukaan suhteellisen pieni ja yleisellä talouskehityksellä ei ole merkittävää vaikutusta yhtiön kiinteistöjen kysyntään.