Kvartaalikatsaus Q2'20: Virus pysyy kiinteistömarkkinan ykköshuolenaiheena

Koronakriisin vaikutus kiinteistömarkkinaan ja rahastoomme

Ensimmäisellä kvartaalilla Suomeen, Eurooppaan ja koko maailmaan levinnyt koronavirus on edelleen oletetusti myös kiinteistömarkkinan ykköshuolenaihe. Kiinteistönomistajiin pitkittynyt pandemia vaikuttaa vuokralaistemme menestyksen kautta. Mikäli vuokralaistemme liiketoiminta hiipuu, heikkenee vuokranmaksukyky ja luonnollisesti myös uusien tilojen tarve. Kiinteistötoimijat kiinnittävätkin tällä hetkellä eniten huomiota tähän niin sanottuun vuokramarkkinaan, vaikka toki myös transaktiomarkkina eli kiinteistöjen osto- ja myyntimarkkina indikoi alan tilanteesta.

Pohjoismaisen vuokramarkkinan eri toimijoilta kuuluu uutisia, jotka ovat kohtuullisen yhteneväisiä odotusten kanssa; vähittäiskaupan ja erityisesti erikoiskaupan tilojen vuokraajien vuokratulot ovat laskeneet samalla kun asunto-, toimisto- ja logistiikkaomistajien tilanteessa ei ole näkynyt muutoksia huonompaan. Tilannetta on osaltaan avittanut valtioiden tuet yrityksille.

Koronakriisin aiheuttaman alkushokin sekä huhti-toukokuun odottavan tunnelman jälkeen transaktiomarkkina näytti kesäkuussa elpymisen merkkejä erityisesti Ruotsissa, jossa transaktioita tehtiin käytännössä edellisvuosien tahtiin*. Suomessa toinen kvartaali oli alkuvuoden ennätystason jälkeen erittäin hiljainen ja volyymissa jäätiin KTI:n mukaan vuoden 2013 tasolle.** Odotukset koko vuoden volyymista Pohjoismaissa ovat noin 30 % edellisvuotta alhaisemmat.*

Rahastomme vuokralaisten näkymät ovat arviomme mukaan keskimäärin paremmat kuin edellisen kvartaalin lopussa. Tästä huolimatta muutamalla toimijalla ongelmat jatkuvat vähentyneen matkailun ja toisaalta yksityisen kulutuksen hiipumisen johdosta. Vuokra-alennuksia olemme myöntäneet muutamalle vuokralaisellemme. Tarkkailemme edelleen tilannetta ja päivitämme näkemystä, mikäli pandemia muuttaa muotoaan Pohjoismaissa tai mikäli maailmantalouden elpyminen katkeaa.

Teimme toisella kvartaalilla kaksi sijoitusta. Ensimmäinen, Ruotsin Tranåsissa rakennettavaan logistiikkakiinteistöön tehty noin 6 miljoonan euron sijoitus, oli käytännössä jo pitkällä ensimmäisen kvartaalin päätyttyä. Tästä kohteesta omistusosuutemme on 75 %. Toinen sijoituksistamme kohdistui Tanskaan, Kööpenhaminan lähellä sijaitsevaan logistiikkakiinteistöön. Näkemyksemme mukaan saimme hankittua kiinteistön markkinatasoa edullisemmin. Kyseessä on yhteissijoitus norjalaisen logistiikkasijoittajan kanssa. Rahastomme omistusosuudeksi tuli noin 43 % ja sijoituksen arvo oli noin 7,3 miljoonaa euroa.

Rahaston kvartaalituotto

Rahaston tuotto eli NAV-muutos oli selvästi positiivinen johtuen Norjan ja Ruotsin valuuttojen elpymisestä euroon nähden. Valuutat ovat kuitenkin vielä vuodenvaihteeseen verrattuna heikkoja. Rahastomme kiinteistönarvioitsijat tiputtivat taasen hieman kiinteistöjemme markkina-arvoja (noin 3 miljoonaa euroa), mikä söi kiinteistöjen vuokratuoton positiivisen vaikutuksen.

Odotukset loppuvuodelle ovat maltilliset. Emme usko, että rahaston vuokratuottoihin tulee merkittäviä muutoksia, sillä vuokrakantamme on hyvinkin pitkä maturiteetiltaan eikä merkittäviä konkurssiriskejä ole näkyvissä. Toisaalta kiinteistöportfoliomme markkina-arvo saattaa muuttua, mikäli markkinatunnelma heikkenee. Isossa kuvassa kiinteistösijoitukset näyttäisivät edelleen kiinnostavan isoja instituutioita pörssikurssien takoessa ennätyksiä, ja toisaalta velkakirjamarkkinan ollessa keskuspankkien interventioiden vuoksi yhtä heikosti tuottava kuin mihin lähivuosina on totuttu. Tästä syystä uskomme, että kiinteistöjen tuottovaateet pysyvät kohtuullisen muuttumattomina, vaikka esimerkiksi prime-toimistokiinteistöjen arvoihin kohdistuukin painetta heikentyneiden tulevaisuuden näkymien kautta.

* Pangea Property Partners, Monthly report June 2020
** KTI: Finnish Property News - 3 July 2020

UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt on pohjoismaisiin liike- ja toimitilakiinteistöihin sijoittava rahasto. Rahaston sijoituskohteita ovat esimerkiksi ruokakaupat, logistiikkakiinteistöt, julkishallinnon kiinteistöt sekä toimistot ja sijoitukset hajautetaan laajasti koko Pohjoismaiden alueelle. Sijoitustoiminnan tavoitteena on saavuttaa pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden mukainen tuotto ja kasvattaa rahasto-osuuden arvoa pitkällä aikavälillä. Rahaston tavoitteena on saavuttaa noin 7–9 %:n vuotuinen tuotto, josta suuri osa jaetaan sijoittajalle vuotuisena tuotto-osuutena.

Lue lisää yhtiösivulla