Sijoittajat hakevat inflaatiotasuojaa | Kvartaalikatsaus huhti-kesäkuu 2022

Pohjoismainen kiinteistömarkkina

Ensimmäinen vuosipuolisko on saatu pakettiin ja kiinteistömarkkinan osalta se oli aktiivinen: transaktiovolyymi oli edellisvuoden vastaavan puolikkaan tasolla (n. 30 miljardia euroa), kun taas lukumääräisesti kauppoja tehtiin 8 % enemmän. Kiihtyvä inflaatio ja nousevat korot ovat saaneet kiinteistösijoittajat varpailleen ja hinnoittelemaan kohteitansa uudestaan. Erityisen hinnanmuutoksen uhan alla ovat niin kutsutut prime-kohteet, joiden tuottovaatimukset ovat olleet alle 4 %. Hintapyyntöjä on saatettu korjata kesken myyntiprosessien tai ne ovat saatettu laittaa kokonaan jäihin. Transaktiovolyymistä voidaan kuitenkin päätellä, että inflaatiosuoja on tällä hetkellä se, mitä sijoittajat hakevat, ja siten rahaa hakeutuu kiinteistömarkkinaan edelleen runsaanlaisesti.

Rahaston toiminta vuoden toisella kvartaalilla

Toisen kvartaalin aikana rahasto hankki omistukseensa yhden uuden Oslossa sijaitsevan sijoituskohteen, joka koostui neljästä eri toimisto-/kevyen teollisuuden rakennuksesta. Kohteessa on jonkin verran kehitysmahdollisuuksia liittyen pääosin tilojen muuntamiseen sekä ehostamiseen. Kauppahinta oli hieman alle 90 miljoonaa euroa, ja rahaston omistusosuus kohteesta on 51 %. Rahasto myi myös yhden kohteen Ruotsissa strategiansa mukaisesti, sillä kohteen tuottovaatimus oli laskenut matalaksi (alle 4 %), eikä se näin ollen ei täyttänyt rahaston tuottotavoitteita. Myydyn kohteen vuosituotto (IRR) oli euromääräisenä vain hieman alle 20 %. Jälkeenpäin arvioituna myynnin ajoitus näyttää osuneen varsin nappiin, kun mietitään aikaisemmin mainittujen alhaisten tuottovaateiden kiinteistöjen mahdollisen negatiivisen arvonkehityksen riskiä ja yleistä markkinatunnelmaa. Samalla alhaisella tuottovaatimuksella myynti nykyisessä markkinassa kuvaa myös rahaston kohteiden laatua sekä kohtuullista vuokratasoa. Tällainen mahdollistaa myös indeksoinnit korkeammassa inflaatioympäristössä – ominaisuus, josta sijoittajat vaikuttavat olevan tällä hetkellä valmiita maksamaan preemiota.

Vastuullisuusasiat ovat entistä enemmän pinnalla ja rahastomme jatkaakin energiaparannushankkeita sekä BREEAM-ympäristösertifikaattien hakemista useille kohteille. Näillä hankkeilla näemme tulevaisuudessa saavutettavan hyötyjä muun muassa pienentyneiden energiakustannusten sekä madaltuneen vuokrariskin muodossa, sillä käyttäjät toivovat vastuullisuusasioiden olevan kunnossa toimitiloissaan. Koska kohteidemme vuokralaiset vastaavat pääosin ylläpitokustannuksista, olemme luoneet investointimallin, jonka avulla taloudellinen yhtälö on osapuolille kannattava. Omistajan näkökulmasta, alemmat ylläpitokustannukset mahdollistavat pidemmällä aikavälillä korkeamman pääomavuokran. Näin ollen esimerkiksi vuokrien inflaatiokorotukset on mahdollista viedä vuokriin täysimääräisinä, ilman että tilakustannukset nousevat vuokralaisille kohtuuttomiksi.

Rahaston tuotto Q2/2022

Avaamme aiempien kvartaalien mukaisesti rahaston tuoton muodostumisen, joka on kuvattu yllä olevassa taulukossa.

Nostaisimme kolmena merkittävimpänä asiana seuraavat tekijät: Valuutan vaikutus, joka vähensi rahaston tuottoa noin prosenttiyksikön verran. Norjan ja Ruotsin kruunut heikkenivät runsaasti kvartaalin aikana, mutta 60 % suojauksen ansiosta vaikutus jäi pienemmäksi. Toisena edellä mainitun Ruotsin kohteen myynnistä realisoitunut myyntivoitto nosti rahaston tuottoa 0,5 %-yks. Myydyn kohteen oman pääoman määrä oli reilusti alle 10 miljoonaa, mutta vaikutus oli siitä huolimatta suurehko. Lisäksi arvonmuutokset vaikuttivat rahaston nettoarvon nousuun 0,9 %-yks., mikä kertoo, että kiinteistöjen arvot muuttuivat 0,7 %. Puhutaan siis maltillisesta noususta. Vaikutus tuli pääosin inflaation muutoksesta tai kvartaalin aikana tehdyistä indeksikorotuksista.