Rakentamisen indikaattorit: kotimaassa näkyy trendin tasaantuminen, Ruotsissa lasku jatkuu

Rakentamisen aktiivisuus Suomessa tasaantui vuoden loppua kohden mentäessä. Tilastokeskuksen viime viikolla julkaisemat luvut osoittivat, että myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärässä oli syys-marraskuussa 8,4 %:n lasku vuodentakaiseen nähden. Kuutiomääräinen kasvu jatkui etenkin asuinkerrostalojen osalta (+23,6 %), mutta erillisten pientalojen ja rivitalojen osalta määrä painui laskuun. Myös asuntoaloituksissa oli laskua vuodentakaiseen nähden (-0,7 %), kun vielä elo-lokakuussa kasvua mitattiin 2,9 %. Trendi on hyvin samankaltaista kuin viime kuukausina yleisesti: kerrostalorakentamisen luvat jatkavat kasvuaan samalla kun pientalorakentaminen on kääntynyt laskuun. Tosin Q4:n osalta oli odotettavissa notkahdus rakennuslupalukuihin, sillä vuoden takainen vertailukausi oli erittäin vahva ajanjaksolle osuneesta yksittäisestä rakennushankkeesta johtuen. Muutoinkin asuntorakentamisen trendihuippu on todennäköisesti jo saavutettu, sillä rakentamista tukevissa tekijöissä ei ole odotettavissa muutoksia enää positiiviseen suuntaan (kuluttajaluottamus jo nyt huipputasolla, korkotasossa ei laskuvaraa).

Taustalla vahvistuva talous

Kuluttajaluottamus jatkoi Suomessa vahvaa kehitystään loppuvuoden 2017 ja alkuvuoden 2018 aikana. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin arvo oli tammikuussa mittaushistorian korkeimmalla tasolla ja selvästi pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella (24,2 vs. 12,2). Kuluttajabarometrissa asunnon ostoa harkitsi tammikuussa 7 % kotitalouksista, mikä on joulukuun lukeman tasolla ja edelleen suhteellisen korkea luku. Rakentamissektorin luottamusindikaattorissa on puolestaan ollut suuria vaihteluita, mistä näkyy sektorin suhdanneherkkyys. Luottamusindikaattori laski hieman joulukuusta tammikuuhun, mutta on kuitenkin edelleen yli pitkän aikavälin keskiarvon.

Positiivisen taloussuhdanteen myötä laskenut työttömyys ja lisääntynyt luottamus paitsi Suomen talouteen, sekä myös omaan talouteen on pitänyt kotitaloudet kiinnostuneina asuntomarkkinoista, joskin uusien asuntolainojen määrässä on ollut kesän jälkeen huomattavissa tasaantumista. Suomen pankin tilastojen mukaan asuntolainojen kanta nousi marraskuussa 2,3 % vuodentakaisilta tasoilta. Lainakannan kasvu on kuitenkin selvästi tasoittunut vuodentakaisilta tasoilta. Uusien asuntolainojen keskikorko laski edelleen marraskuussa (oli 0,97 %), mikä on historiallisesti erittäin matala taso ja pitää asuntolainojen korkokulut pieninä kannustaen osaltaan asuntokaupoille. Korkotasoa pitää alhaalla paitsi elvyttävä rahapolitiikka, myös pankkien välinen kilpailu.

Lähde: Suomen Pankki

Ruotsin asuntohintojen lasku heijastuisi myös Suomen markkinalle

Vaikka kotimaan riskit asuntomarkkinalle näyttäisi toistaiseksi olevan rajattuja, markkinan tilannetta erityisesti länsinaapurissa on syytä edelleen seurata tarkkaan. Ruotsin asuntohintojen viimeaikainen raju nousu samanaikaisesti ultraelvyttävän rahapolitiikan ja pitkien laina-aikojen kanssa on herättänyt huolta nousun kestävyydestä, ja merkkejä hintojen laskusta on jo saatu loppuvuoden aikana. Esimerkiksi Valueguardin Ruotsin asuntohintoja mittaava HOX-indeksi näytti Tukholmassa kerrostaloasuntojen hintoihin 9,6 %:n ja koko maassa 8,7 %:n pudotusta loka-joulukuun aikana. Asuntohinnat ovat kokonaisuudessaan kääntyneet laskuun myös vuodentakaiseen verrattuna, sillä joulukuussa lasku oli 0,2 %, kun vielä lokakuussa hinnoissa mitattiin lähes kolmen prosentin nousu. Asuntohintojen lasku on samalla jyrkentynyt edellisistä kuukausista.

Mikäli hintojen lasku Ruotsissa jatkuu, heijastuisi se myös Suomen markkinalle. Etenkin heikko tilanne voisi vaikuttaa luottamukseen ja saattaisi heijastua asunnon ostoa tai vaihtoa harkitsevien päätöksiin myös Suomessa. Lisäksi lainamarkkinan riskien realisoituessa (asuntolainojen maksuvaikeudet) kärsijöinä olisivat pohjoismaiset pankit. Edelleen, asuntohintojen mahdollisella romahduksella olisi todennäköisesti vaikutus Ruotsin talouteen myös laajemmin ja tämä heijastuisi luonnollisesti myös Suomeen, koska Ruotsi on Suomen tärkeimpiä vientimaita. Kasvavista riskeistä johtuen seuraamme Ruotsin hintakehitystä tarkkaan.

Talouskasvu, luottamus ja korkotaso keskiössä

Olemme hahmotelleet rakennussektorin riskejä kuvaajan avulla, jossa pystyakselilla on kuvailtu muuttujan vaikutusta markkinoihin ja vaaka-akselilla riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Ruotsin tilanteen seuraamista lukuun ottamatta näkemyksemme markkinasta ei ole muuttunut edelliseen katsaukseen verrattuna: arviomme perusteella suurimmaksi uhaksi Suomen rakennusmarkkinoiden keskipitkän aikavälin kehitykselle on mahdollinen ylitarjontatilanne (asuntorakentamisessa) ja kiinteistösijoitusten tuotto-odotusten lasku. Ylitarjonnan riski on arviomme mukaan kasvanut erityisesti väestömäärältään heikosti kehittyvissä keskisuurissa maakuntakaupungeissa. Toiseksi todennäköisimpänä uhkatekijänä näemme resurssipulan ja kustannusten nousun, mutta pidämme sen vaikutusta markkinaan suhteellisen pienenä.

Suurimmat vaikutukset markkinakehitykseen syntyvät talouskasvuodotusten, luottamuksen ja korkotason muutoksista. Nämä tekijät eivät kuitenkaan tämän hetken arvion mukaan muodosta merkittävää uhkaa markkinalle lähivuosina, sillä talousluottamusluvut ovat edelleen korkealla tasolla ja EKP:n ohjauskorkoon ei ole odotettavissa muutoksia kuluvan vuoden aikana, tosin loppuvuonna paineet rahapolitiikan kiristymiselle tulevat hiljalleen lisääntymään.

Pidämme myös hintakuplan syntymisen mahdollisuutta melko matalana, sillä asuntojen hintojen kehitys on pysynyt melko maltillisena viime vuodet ja asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole Suomessa poikkeuksellisen korkeita suhteessa vuokratasoihin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin. Rahoituksen saatavuutta voisivat heikentää lyhyellä aikavälillä esimerkiksi Ruotsin asuntomarkkinoiden hintakuplan epäsuorat vaikutukset Suomen pankkisektorille.