Totalavkastningen för fastighetsinvesteringar var 3,5 % år 2025, med fortsatta nedskrivningar av verkliga värden

Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2026-03-12 05:30 GMT. Ge feedback här.

KTI Fastighetsinformations publicerade Fastighetsindex för 2025 visar att den totala avkastningen för professionella fastighetsinvesteringar steg till 3,5 procent förra året. Nivån är svag, men den högsta sedan 2021. Marknadsvärdena fortsatte att sjunka med 1,6 %, men nedgångstakten har tydligt avtagit och avkastningskraven stabiliserades mot slutet av året, vilket är ett tecken på en piggare marknad. Polariseringen mellan sektorerna fortsatte att vara betydande som förväntat. Industri- och samhällsfastigheter presterade bäst, medan kontorens mycket svaga utveckling fortsatte. I genomsnitt var nettoavkastningen 5,1 % och värdeförändringen -1,6 %.

På bostadsmarknaden närmar sig botten för verkliga värden

Totalavkastningen för bostadsfastigheter steg till 3,3 procent under 2025 (2024: 1,2 %). Efter flera års kraftig nedgång var förändringen i marknadsvärden endast marginellt negativ och vände till svagt positiv i Helsingfors och Tammerfors. Den ekonomiska beläggningsgraden för bostäder steg till 93,5 procent. Den låga beläggningsgraden är fortfarande ett centralt problem för sektorn, men enligt vår bedömning är trenden sakta på väg mot det bättre. Under Q4 vände hyrorna också nedåt i nästan hela landet, och innevarande år kommer enligt vår bedömning att fortsätta vara svårt på grund av den allmänt svaga ekonomiska situationen och försämringarna i stödpolitiken. Nybyggnationen av hyresbostäder minskar nu betydligt även i huvudstadsregionen, då det subventionerade ARA-byggandet minskas, vilket gradvis börjar minska överutbudet. Den professionella transaktionsmarknaden har tydligt vaknat till liv, och Finland ses som ett attraktivt investeringsobjekt även från utlandet.

Kontorssektorns svårigheter fortsätter, logistik och samhällsfastigheter lyser starkt

Kontorsfastigheter utmärker sig negativt med en totalavkastning på 0,4 % (2024: -0,7 %). Sektorns ekonomiska beläggningsgrad sjönk under 80 %, och marknadsvärdena har i genomsnitt fortsatt att sjunka med nästan fem procent årligen under de senaste fem åren. Kontorens svaghet beror på minskad efterfrågan på utrymme, hög vakansgrad och en kraftigare ökning av avkastningskraven jämfört med andra sektorer.

Som motvikt levererade produktionsfastigheter, såsom lager- och logistikfastigheter, återigen bäst avkastning med 7,2 procent (2024: 4,9 %). Sektorn var den enda där förändringen i marknadsvärden vände till positiv. Även samhällsfastigheter presterade stabilt med en totalavkastning på 6,2 % (2024: 4,6 %), stöttat av höga beläggningsgrader och stabila nettointäkter.

Totalavkastningen för affärsfastigheter steg till 4,8 % (2024: 3,9 %), nästan en procentenhet högre än föregående år. Nedgången i marknadsvärden fortsatte, men avtog tydligt. Köpcentrum presterade sämre än andra affärsfastigheter både vad gäller värdeförändring och nettoavkastning. Transaktionsvolymerna för affärsfastigheter nästan fyrdubblades förra året. En särskilt het trend har varit så kallade Big Box-fastigheter (t.ex. butiker i stil med Puuilo) och dagligvaruhandelsfastigheter. Utländska investerare har varit de största köparna.

Produktionsfastigheter har varit 2020-talets tydliga stjärnsektor

Utvecklingen för produktionsfastigheter (logistik/industri) har varit den klart starkaste bland sektorerna även under de senaste fem åren, med en genomsnittlig avkastning på 8,1 %. Inom logistikfastigheter har den goda utvecklingen drivits av höga beläggningsgrader och relativt attraktiva nettoutdelningsnivåer, strukturell tillväxt inom e-handel samt outsourcing av logistikkedjor. Inom industrifastigheter har investerarmarknaden drivits av nyare objekt med långa hyresavtal där fastighetsförvaltningsansvaret ofta ligger på hyresgästen. Därefter har samhällsfastigheter presterat bäst med 4,5 % och kommersiella lokaler med 4,2 %. Avkastningen för hotell (2,7 %) och bostäder (2,2 %) har varit mycket svag, och för kontor katastrofalt svag (0,0 %) under de senaste fem åren. Det är viktigt att notera att totalavkastningen endast beskriver objektets nettoavkastning och värdeförändring, och inte andra kostnader (t.ex. finansieringskostnader och andra fasta administrationskostnader).

På lång sikt (under 2000-talet) utmärker sig bostäder fortfarande positivt med en utmärkt genomsnittlig totalavkastning på 7,2 % i förhållande till deras lägre riskprofil. Den genomsnittliga avkastningen på 3,5 % för alla fastigheter under 2025 är en tydlig förbättring jämfört med tidigare år, men den är fortfarande låg i förhållande till den långsiktiga genomsnittliga avkastningen på 5,8 % och en lägre nivå än den genomsnittliga räntekostnadsprocenten.

Resultaten från KTI Fastighetsindex baseras på 50 professionellt förvaltade fastighetsinvesteringsportföljer med ett sammanlagt värde på drygt 35 BEUR. Indexet täcker 36 procent av Finlands professionella fastighetsinvesteringsförmögenhet.