Kiinteistösektorin heikkous vaikuttaa negatiivisesti myös varainhoitajien kasvunäkymiin
Kiinteistöt ovat olleet varainhoitosektorilla yksi parhaista omaisuusluokista viimeisen vuosikymmenen aikana. Tämä on pätenyt niin sijoittajiin kuin sijoituskohteita hallinnoiviin yhtiöihin. Sijoittajat ovat saaneet sektorilta muhkeita tuottoja maltillisella riskillä, kun taas varainhoitajat ovat saaneet kiinteistötuotteistaan hurjia palkkioita. Helsingin pörssin parhaiten menestyneiden varainhoitajien joukossa yhteisenä nimittäjänä onkin lähes poikkeuksetta ollut kiinteistöjen merkittävä osuus hallinnoitavasta varallisuudesta (mm. Titanium, eQ ja CapMan).
Viimeisen vuoden aikana nähty äkillinen korkojen nousu on kuitenkin nostanut tummia pilviä kiinteistösektorin päälle, ja sektorin näkymä on heikentynyt merkittävästi. Käsittelemme tässä kirjoituksessa kiinteistösektorin heikentymisen vaikutuksia Helsingin pörssin varainhoitajiin ensin yleisellä tasolla ja sen jälkeen yhtiötasolla.
Yhteenvetona voidaan todeta, että kiinteistösektorin vastatuulella on negatiivinen vaikutus useiden varainhoitajien lyhyen aikavälin kasvunäkymiin, joskin yhtiökohtaiset erot ovat merkittäviä. Sijoittajien on kuitenkin hyvä muistaa, että viimeisen vuosikymmenen aikana kiinteistöt ovat muiden vaihtoehtoisten tuotteiden kanssa vakiinnuttaneet paikkansa osana sijoitussalkkuja. Heikommassa markkinassa tuotekohtaiset erot myös korostuvat, ja tulemme todennäköisesti näkemään tuotetasolla selvästi totuttua suurempia tuottoeroja.
Vaikutukset koko sektorille
Uusmyynti hidastuu. Selkein ja nopeimmin sektorin yhtiöihin vaikuttava tekijä on kiinteistötuotteiden uusmyynnin selkeä hidastuminen. Taustalla ovat näkemyksemme mukaan sektorin epävarmat näkymät sekä sijoittajien mahdolliset allokaatiomuutokset, nyt kun korot ovat jälleen relevantti omaisuusluokka (aiempi kirjoituksemme aiheesta luettavissa täältä). Etenkin institutionaaliset sijoittajat ovat selvästi hidastaneet päätöksentekoaan kiinteistöihin liittyen, mikä on heijastunut mm. eQ:n ja CapManin kiinteistötuotteiden uusmyynnin hidastumisena pitkin viime vuotta. Yksityissijoittajien osalta uusmyynti on vetänyt edelleen kohtuullisesti, mikä näkyy mm. Alexandrian ja Titaniumin luvuissa. Varainhoitajien kannalta nykyisen tilanteen hopeareunuksena ovat mielestämme sektorin pitkän aikavälin parantuneet tuottonäkymät korkojen nousun myötä, millä taas pitäisi olla positiivinen vaikutus uusmyyntiin pidemmällä aikavälillä.
Tuottosidonnaiset palkkiot laskevat. Kiinteistötuotteet ovat viime vuosina tuottaneet Helsingin pörssin varainhoitajille muhkeita tuottopalkkioita, kun rahastojen tuotot ovat järjestään ylittäneet niille asetetut aitakorot. Mielestämme on selvää, että nykyisessä ympäristössä kiinteistöjen tuotot tulevat olemaan lyhyellä aikavälillä paineessa, kun korkojen jatkuvan laskun tuoma myötätuuli tuottoihin kääntyy napakaksi vastatuuleksi korkotason korjatessa ylöspäin. Eniten paineessa ovat ne rahastot, joiden arvonluonti nojaa puhtaasti kiinteistöjen hankintaan, kun taas toimijat, joiden fokus on kiinteistökehityksessä, pystyvät puolustamaan tuottotasojaan paremmin. Vaikka tuotteissa onkin suuria eroja, on koko sektorin näkökulmasta mielestämme selvää, että useiden lihavien vuosien jälkeen kiinteistömanagereilla on edessään laihempia vuosia tuottosidonnaisissa palkkioissa. Rahastokohtaiset erot tulevatkin korostumaan vaikeassa markkinassa.
Vaikutukset yhtiöihin
Titanium on Helsingin pörssin varainhoitajista riippuvaisin kiinteistösektorista ja sen liikevaihto tulee käytännössä kokonaan kiinteistörahastoista. Yhtiön uusmyynti on pitänyt pintansa yllättävänkin hyvin korkojen noustessa ja nettomerkinnät sen keskeisiin rahastoihin ovat pysyneet hyvällä tasolla. Tätä selittää arviomme mukaan sen asiakaskunnan painottuminen yksityishenkilöihin. Titaniumin rahastot ovat avoinna lunastuksille neljä kertaa vuodessa aina kvartaalin lopussa, ja ilmoitus lunastuksista pitää antaa hyvissä ajoin etukäteen. Onkin mielenkiintoista nähdä, alkaako markkinan epävarmuus näkyä Titaniumilla kasvaneina lunastuksina H1’23:n aikana. Titaniumille kiinteistötuotteiden uusmyynnin heikentyminen olisi selkeä ongelma, sillä yhtiöllä ei ole korvaavia tuotteita, joihin siirtää myynnin fokusta. Emme kuitenkaan ole tästä erityisen huolissamme yhtiön rahastojen hyvien tuottotasojen takia.
eQ on kiistatta kotimaisen varainhoitosektorin suurin menestystarina viimeisen vuosikymmenen aikana, mistä kiittäminen käy ennen kaikkea yhtiön kiinteistörahastoliiketoimintaa. 2022 yhtiön palkkioista noin 55 % tuli kiinteistörahastoista. Kiinteistörahastojen uusmyynti hidastui yhtiöllä selvästi 2022 aikana, kun instituutiosijoittajat muuttuivat aiempaa varovaisemmiksi päätöksenteossaan. Odotamme kiinteistöjen uusmyynnin kohtaavan edelleen vastatuulta tulevien kvartaalien aikana, ja myös tuottosidonnaisissa palkkioissa on todennäköisesti painetta lyhyellä aikavälillä. eQ:lla kiinteistörahastojen väliaikaista heikkoutta paikkaa private equity, jossa uusmyynti on säilynyt edelleen erittäin vahvana.
Kiinteistöt ovat olleet CapManille keskeinen kasvumoottori viimeiset vuodet. Kiinteistöjen osuus yhtiön liikevaihdosta on noussut laskelmiemme mukaan noin 40 %:iin. Lisäksi kiinteistörahastojen pitäisi tuottaa yhtiölle merkittäviä tuottosidonnaisia palkkioita lähivuosina, kun useampi rahasto lähestyy voitonjakoa. Myös CapManilla kiinteistörahastojen uusmyynti hidastui selvästi 2022 edetessä ja arviomme mukaan vaisu uusmyynti on jatkunut myös alkuvuoden aikana institutionaalisten sijoittajien pysytellessä varovaisina. Tuottosidonnaisten palkkioiden odotamme siirtyvän eteenpäin ja näemme myös riskin siitä, että ennusteita joudutaan jonkin verran laskemaan. Muistutamme kuitenkin, että yhtiön keskeiset strategiat nojaavat kiinteistökehitykseen, minkä pitäisi sijoitusstrategioiden onnistuessa mahdollistaa hyvät tuottosidonnaiset palkkiot myös jatkossa. CapMan pystyy laajan tuotetarjontansa turvin kyllä jatkamaan kasvuaan, vaikka kiinteistöjen myynti ei vetäisikään entiseen tahtiin. Kasvun kulmakerroin on kuitenkin väistämättä loivempi kiinteistöjen näytellessä isoa roolia yhtiön kasvustrategiassa.
Evlillä kiinteistötuotteiden osuus liikevaihdosta on jo selvästi pienempi ja arviomme mukaan noin 10 % koko konsernin liikevaihdosta. Vaikka kiinteistöjen rooli onkin kasvanut Evlillä selvästi viime vuosina sen strategian painopisteen ollessa vaihtoehtoisissa tuotteissa ja EAB-fuusion kasvattaessa kiinteistöjen osuutta, on sen rooli edelleen suhteellisen pieni. Evlin osalta kiinteistöjen kysynnän heikentyminen ei ole merkittävä ongelma, sillä yhtiö pystyy siirtämään myyntinsä fokusta muihin tuotteisiin laajan tuotetarjontansa turvin.
United Bankersin kasvu on viime vuosina perustunut kiinteistöihin sekä metsään ja yhtiön kiinteistörahastojen osuus kaikista palkkioista on arviomme mukaan hieman yli 20 %. Yhtiön uusmyynti on pitänyt kohtuullisesti pintansa, joskin siinä on ollut myös nähtävissä hidastumista markkinan heikkouden myötä. Odotamme myös UB:n kiinteistöjen uusmyynnin olevan vaisua lyhyellä aikavälillä. Tämä ei kuitenkaan ole UB:lle merkittävä ongelma, sillä yhtiö pystyy laajan tuotetarjontansa turvin kompensoimaan kiinteistöjen heikompaan myyntiä.
Taalerilla kiinteistöjen rooli on jäänyt hyvin pieneksi ja osuus liikevaihdosta on arviomme mukaan noin 5 %. Kiinteistömarkkinan heikkous tulee vaikeuttamaan merkittävästi jo ennestään takkuista kiinteistötoiminnan ylösajoa. Mielestämme nykyisen vaikean markkinatilanteen myötä Taalerin tulisi yhä kriittisemmin pohtia kiinteistöjen roolia osana sen strategiaa. Isossa kuvassa kiinteistömarkkinan heikkoudella ei ole oleellista vaikutusta Taaleriin.
Alexandrian kiinteistörahasto on arviomme mukaan yhtiön suurin yksittäinen tuote, mutta sen osuus koko konsernin liikevaihdosta jää alle 15 %:iin. Yhtiön kiinteistörahaston uusmyynti onkin vetänyt edelleen hyvin, mikä johtuu arviomme mukaan yhtiön asiakaskunnan painottumisesta yksityissijoittajiin. Mahdollisella kiinteistörahaston myynnin hyytymisellä ei olisi Alexandrialle oleellista merkitystä, sillä se pystyy siirtämään myynnin fokusta muihin tuotteisiin.
Aktialla kiinteistöjen rooli on olematon, sillä yhtiön fokus on perinteisessä varainhoidossa ja vaihtoehtoiset (ml. kiinteistöt) on hoidettu kumppanien kautta. Aktialle kiinteistösektorin heikentymisellä on todennäköisesti positiivisia vaikutuksia korkotuotteiden kiinnostavuuden noustessa.
Sisäänkirjautuminen vaadittu
Tämä sisältö on näkyvissä vain sisäänkirjautuneille käyttäjille