Hyvää alkukesän keskipäivää! Asuntosalkku julkisti tänään H1-raporttinsa, ja meillä on haastattelussa yhtiön toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa. Tervetuloa haastatteluun, Jaakko.

Kiitos, mukava olla täällä. Teillä on tosiaan poikkeava tilikausi ja nyt tuli H1-numero teiltä. Miten tämä ensimmäinen vuosipuolisko meni yhtiöltä? Näin on tosiaan. Tilikausi alkaa lokakuun alussa ja päättyy syyskuun lopussa. Ja tota niin puoli vuotta on menty, oli hyviä juttuja, uudelleenrahoitus Suomen tytäryhtiöiden osalta keskeisenä seikkana eli tässä markkinatilanteessa, joka on nyt sitten rahoitusmarkkinoillakin haastava ja moninainen niin tehtiin sitten viiden vuoden lainasopimukset, jotka jatkuu vuoteen 2031. mikä on tässä tilanteessa erinomainen seikka. Sen lisäksi jatkettiin Tallinnassa ainoata tällä vuosikymmenellä erääntyvää lainaa niin, että sekin jatkuu sitten seuraavalle vuosikymmenelle eli vuoteen 2030, eli rahoitustilanne on hyvä. Myynnit Tallinnassa tuttuun tapaan, me ollaan myyty niitä jokaisessa kvartaalissa, jokaisessa puolivuotisjaksossa, jokaisessa kokonaisessa. saatu tilikausissa tässä, ja ne jatkuu samalla tahdilla. Siellä yhtälö on hyvä. Ehkä kysytkin siitä myöhemmin jotain lisää. Ja sen lisäksi oli aika tasaista menoa sitten, että meillä on ollut aika tasaiset vuokrausasteet ja ennustettavaa muutenkin se liiketoiminta.

Tosiaan mennään eri osa-alueisiin ja markkinatilanteeseen ja korkojen nousuun vähän myöhemmin, mutta aloitetaan vielä tuosta H1-katsauksesta. Siellä vuokrausasteet laski pikkasen viime vuodesta Suomessa ja Tallinnassa, niin oliko tässä jotain tekijöitä taustalla vai oliko ihan normaalia vaihtelua?

Normaalia vaihtelua. Kyllä ne vähän vaihtelee, ja jos aloitetaan sillä, että meillä niin kuin joskus voi olla niin, että vertailulukukin on huiman korkea. Esimerkiksi Suomessa meillä oli 98,2 se vertailulukku ja nyt oli sitten 97,4, että jos muotoilee näin, että jos koko markkinassa olisi 97,4, niin siihen varmaan oltaisiin aika niin kuin sitä mieltä, että asunnot on täynnä, jolloin tämä oli niin kuin niin kuin. Kirjoititkin, niin korkea taso itsessään absoluuttisesti, että se vähän heiluu. Markkinassa on ollut paljon tarjontaa, ja sitten on tietysti välillä tyypillisesti talvikausi on vähän haastavampi ja joku talvi on vähän haastavampi kuin toinen talvi, ja sen takia. Mutta mä sanoisin näin, että Suomessa ollaan erinomaisella tasolla. Tallinnassa ollaan sitten hyvällä tasolla. Siihen vaikuttaa osittain se, että että asuntoja myös myydään siellä. Sillä on oma vaikutuksensa. Jossain kohtaa se vaikuttaa pikkuisen enemmän kuin toisessa kohtaa riippuen siitäkin markkinasta. Mutta kuten korostettu, ehkä siihenkin palataan, niin myynti meni myös hyvin.

Toki mitään muutoksia tuli suhteellisen pieniä, mutta tuli kumminkin. Suomesta tuli vähän negatiivisia ja sitten taas Tallinnasta tuli jonkin verran positiivisia, niin voitko vähän avata näitä ajureita näiden muutosten taustalla?

Joo, tässähän siis olennainen seikka on tietysti se, että nämä muutokset ovat varsin marginaalisia. Eli nythän siitä, jos puhutaan siitä, että se kokonaisvaikutus Suomessa vähän laski, Tallinnassa jonkun verran nousi nettoon, niin sitten puhutaan prosentin kymmenyksistä kokonaisuudessa Asuntosalkun markkinoilla, että pystytäänkö se sanomaan ihan niin tarkkaan verrattuna siis meidän taseen kokoon, että kuitenkin ne asunnot, se 260 miljoonaa, niin miljoona siinä. Niin se on aika pieni. pieni määrä. Tässä on tietyt parametrit, joilla niitä lasketaan. Nyt sitten Tallinnassahan meillä pikkusen vuokrat nousi silloin positiivista vaikutusta, kun sitten taas Suomessa tämä nettovuokratuotto oli pikkusen matalampi. Siellähän on vastikkeet noussut sinällään. Vuokraus, niin kuin todettiin jo tässä, on vetänyt ihan hyvin. Se on näiden yhteisvaikutus. Kaiken kaikkiaan kuitenkin, vaikka pikkusen oli laskua, niin aika stabiili. On nyt ollut se tilanne, että siellähän on ollut vuosia, kuten meillä niin kuin muillakin toimijoilla, joilla on sitten ollut reippaampaa laskua. Katsotaan, ollaanko nyt stabiilimmassa tilanteessa jatkossa vai miten käy, niin se selviää sitten seuraavissa haastatteluissa.

No, mennään nyt siihen Tallinnan myynteihin ja sitten omien osakkeiden ostoihin. Tosiaan yhtäältä on hyvä sijoittajan kannalta pystyä myymään selkeästi yli tasearvon ja sitten taas ostamaan nyt omia osakkeita selkeästi taas alle sen kiinteistöjen tai niin sanotun nettovarallisuuden. Niin ehkä kumminkin tässä näin sijoittajan näkökulmasta lyhyellä aikavälillä voisi sanoa, että se. Kokoluokka tälle koko operaatiolle on suhteellisen pieni, koska likviditeetti on suhteellisen matala eikä pystytä ostamaan niitä omia osakkeita Sitten taas niin merkittäviä määriä. Niin oletteko te nyt, aikaisemminkin tästä puhuttu, mutta tarkastelleet tätä vaihtoehtoa, että pystyisitte ostamaan blokkeina isompia osuuksia kerralla näitä omia osakkeita.

Mä aloittaisin tämän tämän sijoittajalegenda Warren Buffettin sanonnalla, että usein markkinat on rahansiirto kärsimättömiltä kärsivällisille. Ja tämä sijoittaminen, niin kuin voi sanoa yleisesti moni muukin hyvä sijoittaminen tai pitkäaikainen, tai sijoittaminen on pitkäaikaista toimintaa ja erityisesti hyvä sijoittaminen on pitkäaikaista toimintaa. Ymmärrän toki tämän kysymyksen ja tässä hetkessähän se yhtälö olisi haastava, jos näitä osakkeita saisi suuremman erän hankittua. Ja tietysti siihen vaikuttaisi myös se, että jonkun pitäisi niitä myös myydä. Ja nyt sitten, mikä vaikuttaa tähän ostotahtiin markkinoilla on se, että kovin paljon siellä ei ole ollut myyntejä. Ja jos katsoo esimerkiksi, mikä on julkista tietoa, miten on reagoinut suurimmat sijoittajat, niin siellä taitaa pikkusen olla vihreällä se eli on plussaa, niin mistä sitä olisi enemmän tulossa. Että tietysti näitä... Näitä kaikkia seikkoja pitää harkita jo siinä, että mikä se tilanne on, onko niitä osakkeita oikeasti saatavilla ja kannattaako tällaisia hankkeita tehdä. Mutta samanaikaisesti tämä tarkoittaa sitä, että me selvitetään sitä tilannetta koko ajan, että mikä se tilanne siellä markkinoilla on. Ja tämä on myös työlistalla.

Miten muuten, kun te myytte asuntoja Tallinnasta, Virosta? Onko nämä pääomat sieltä vapaasti liikutettavissa tänne Suomeen ja omien osakkeiden ostoihin, vai onko tällä hetkellä se tilanne, että näistä Tallinnan asunnoista ei ole kirjattu laskennallisia verovelkoja taseessa ainakaan, mutta sitten toki ne realisoituu, jos niitä käytetään. Kuinka helppoa tämä pääomien siirtely on Suomen ja... Viron välillä. Tämä on omien osakkeiden oston kannalta.

Tämä on erittäin hyvä kysymys. Me ollaan rakennettu tehokasta pääomarakennetta ja on pyritty optimoimaan sitä aikojen saatossa, ja siinä sen takia on myös tiettyjä lainoja eri lailla, on tytärtasolla ja sitten on ollut tässä vuosien varrella myös emossa. Ja näitähän on swapattu. Tytäryhtiöihin emon kautta, jolloin sitten tiettyjen sääntöjen puitteissa voi tehdä myös swap-palautuksia, joka on yksi mahdollinen keino tässä. Ja tässä on hyvä muistaa se, että viron lainsäädännön mukaan vero maksetaan vasta sitten, kun voittoa jaetaan eli se verotus tapahtuu silloin. Ja ollaan mekin maksettu vero. Esimerkiksi huomattavia osinkoja Viron tytäryhtiö Linnakodusta emoyhtiö Asuntosalkkuun. Tässä ehkä hyvä mainita, että nämä kaikki tytäryhtiöt sekä Suomessa että sitten Tallinnan tytäryhtiö, niin ne on sataprosenttisesti omistettuja Asuntosalkun toimesta.

Hmm. Joo. Tästä yhteydestä puheen ollen operatiivista kassavirtaa sitten taas rasittaa ihan selkeästi edelleen korkokustannukset, jotka ovat kumminkin aika korkeita suhteessa nettotuottotasoihin tällä hetkellä. Ja nyt koroissa on nähty nousua tämän Hormuzinsalmen sulkemisen ja inflaatiopelkojen takia. Niin jos käydään tätä vaiheittain läpi, että mikä se vaikutus on teihin nyt tällä korkojen nousulla. Jos aloitetaan Suomen asuntomarkkinasta, niin miten te näette, että korkojen nousu vaikuttaa nyt Suomen asuntomarkkinaan lähivuosina, jos pysytään nyt about näillä tasoilla missä ollaan ja inflaatio jonkin verran kiihtyy tästä

Jos ajatellaan kokonaisuutena asuntomarkkinaa, niin kyllähän se tyypillisesti on ollut niin, että se kauppa on hyytynyt, jos korko on ollut korkeammalla. Toisaalta pitää muistaa siis se, että tässä käytiin vielä nykytasojakin selkeästi korkeammalla, toki hetkellisesti. Ja nyt on sitten menty aika lailla tällaista vaakalentoa tässä asuntomarkkinassa. Se tarvehan on siellä niin kuin asua jossain. Tilanteet muuttuu niin kuin lapsia syntyy ja mennään yhteen ja joskus mennään erilleen. ja joskus jostain aika jättää, ja sitten taas tulee uusia tilanteita. Se perustarve siellä asunnon vaihtamiselle säilyy, ja nythän sitä kuitenkin käytetyistä asunnoista on tehty kauppaa volyymimielessä kohtalaisessa määrin verrattuna pidemmän aikavälin. ja joskus jostain aika jättää, ja sitten taas tulee uusia tilanteita. Se perustarve siellä asunnon vaihtamiselle säilyy, ja nythän sitä kuitenkin käytetyistä asunnoista on tehty kauppaa volyymimielessä kohtalaisessa määrin verrattuna pidemmän aikavälin keskiarvoihinkin. Oikeastaan olennainen kysymys, miksi tähän on hieman haastava vastata myös, on se, että paljonko se korko muuttuu. Että jos puhutaan tämän tasoisista muutoksista, missä me ollaan nyt, että nythän tässä nämä jos katsoo pankkien ennusteita, niin ne korkojen nostot, keskuspankkien korkojen nostot on jo euriboreissa, eli niin sanotusti hinnoissa. Ja silloin sillä välttämättä ei kovinkaan paljoa vaikutusta, mutta tietysti se on eri asia sitten, että jos ne nostaa sen suunnitellusti, että EKP sen joku sen 25 pisteen noston tekisi. Mutta jos se jää siihen, niin sillä ei välttämättä suurta merkitystä. Mutta se on eri asia sitten, jos korkotaso, nouse ohjauskorkotaso vaikka viiteen prosenttiin tai kuuteen. Että nythän esimerkiksi niin kuin Yhdysvalloissa on pitkä korko ollut varsin korkealla, samaten kuin Iso-Britanniassa. Että tilanne on tietysti erilainen. Mutta tällä hetkellähän markkinakonsensus ajattelee, että on vasta maltillisempaa nousua.

Niin, näin tässä, jos käytetään tässä ajatusleikkiä, että noustaan siitä, missä oltiin noin kahdessa prosentissa kolmeen prosenttiin, mitä vähän pidemmät viiden vuoden euriborit tällä hetkellä hinnoittelee, niin miten sitten näette, että tämä vaikutus olisi Tallinnan asuntomarkkinaan ja ehkä erityisesti tässä kiinnostaa se, että miten näet, että se vaikuttaa tähän myyntimarkkinaan ja teidän asuntojen myyntiedellytyksiin?

Tämä on myös oikein olennainen ja hyvä kysymys. Tässä taas otan lyhyemmän historiapeilauksen. Nythän me ollaan myyty näitä asuntoja aika lailla samalla tuottoyhtälöllä tai hyvinkin tarkkaan samalla tuottoyhtälöllä jo tässä kolmen tilikauden aikana. Täytyy muistaa, että siellä oli myös se aika, jolloin se korko oli kolmessa tai jopa korkeammalla tasolla. Silloinkin me pystyttiin myymään tällä vastaavalla yhtälöllä. Eli täällä mä viittaan... siihen, että vastaavasti vastaisin, että ehkä niin kuin näin, tämmöiset maltilliset nousut markkina vielä nielee. Ja se niin kuin voisi sanoa, että paras näkemys tai ennuste vähän niin kuin sään osalta on se, että jos sitä yksinkertaisesti pitää ennustaa, niin paras ennuste on se, että huomenna sama sää kuin tänään, ja se tyypillisesti menee niin. Se, että jos nämä muutokset on pieniä, niin huomenna on samanlainen markkina kuin tänään. Jolloin sitten tältä se toistaiseksi näyttää, mutta pohjimmiltaan ei voida sulkea näitä suurempia muutoksia myös korkotasossa.

No entäs sitten teidän operatiivisen liiketoiminnan kannalta, miten näette tämän nyt nähdyn korkoliikkeen vaikutuksen, jos se realisoituu noin 2–3 prosenttiin, niin millainen se vaikutus on teidän kassavirtoihin?

Yleisesti ihan sitten taas toisaalta, jos ei se käy niin, että se asunnon osto ei ole nyt niin houkuttelevaa, vuokraaminen voikin olla houkuttelevampaa, jolloin sitten saattaa käydä niin tällaisessa tilanteessa, että vuokrat vähän nousevat. Ja nyt mä palaan tähän kysymykseen. Siellä ollaan keskusteltu tästä myös joskus niin kuin korko on mennyt alaspäin, että joustaako niin kuin korko alaspäin. Niin tässä on niin kuin kerrottu, että meillä on monenlaisia korkosuojauksia, jolloin on oma vaikutuksensa tässä. Eli ne niin kuin tasaa sitä nousua sekä ylöspäin että alaspäin. Osa joustaa, osa ei jousta ja osassa on niin kuin tietty vaihteluväli, kun siinä on se putki, että se joustaa jonkun verran. mutta ei sitten määränsä enempää kumpaankin suuntaan, ylös ja alaspäin. Jolloin ehkä palaisin tähänkin, että tässä on paljon elementtejä. Vaikkei se korko vähän nousisi, on totta, että korkokulut silloin jonkun verran nousee, mutta jos samaan aikaan vuokra nousee, mikä on käynyt tällöin, niin se voi ollakin, että se netto sitten kuitenkin säilyy samanlaisena, että se on niin kuin Maailma on muuttunut niin nopeasti, että vaikea on ennakoida näitä asioita, mutta meidän toimintakentässä vielä tässä vuosien mittaan on ollut suhteellisen ennustettavaa ja aika tasaista.

Kyllä. Mielenkiintoista. Uutinen oli totta kai tämä teidän uusi rahoituspaketti, jota tuossa jo hieman avasitkin, mutta pystyisitkö mahdollisesti avaamaan hieman lisää näitä ehtoja, että millaiset ehdot nämä ovat, jos vaikka suhteuttaa jollain tasolla teidän edelliseen rahoituspakettiin. Ja sitten erityisesti mielenkiintoinen on tämä, että teidän maksama korkokustannus laskee teidän laina-asteen laskun mukana, niin pystyisitkö tätä porrasrakennetta myös jollakin tasolla avaamaan?

Ihan konkreettisiin tasoihin tai lukemiin mä valitettavasti en voi mennä. Markkinoilla on kaikilla sama tieto ja on se kerrottu, mikä on kerrottu. Mutta olennainen muutos tähän aikaisempaan on nimenomaan se, että tämä porrasrakenne, jolla on siellä tiettyjä pykäliä, että jos mennään alaspäin lainoitusasteessa, niin sekä marginaali että lyhennyksen määrä pienenee. Totta kai se toimii myös toiseen suuntaan. Ja koska porrasrakenne on tällainen, mutta joka tapauksessa tässä on mahdollisuus, jos pystytään markkinaa hyvin hyödyntämään, niin siitä tulee hyötyjä yhtiölle myös tätä kautta. Ja siinä on yhteinen intressi, että tämä on rahoittajien eli pankkien suuntaan myös tällainen win-win-ratkaisu. Ja näitä me pyritään tekemään muutenkin markkinoilla, että kaikki toimijat, jotka on meidän kanssa tekemisissä, voitaisiin.

No onko siellä, ei sitä lähtötilannetta pysty kommentoimaan tuossa korkokustannuksissa verrattuna aiempaan pakettiin tällä?

Me kerrottiin se. Meillähän oli nyt se kokonaiskorko verrattuna aikaisempaan julkaisuun laskenut tässä raportissa, mutta sen enempää en tässä valitettavasti pysty avaamaan.

Kiitos Jaakko tästä haastattelusta ja oikein mukavaa kesän alkua.

Kiitos paljon ja kiitos samoin. Aurinkosta kesää.