Hyvää päivää InderesTV:n katsojat. Cityvarasto julkisti Q3-raporttinsa, joka on nyt meidän seurannan aloituksen jälkeen ensimmäinen kvartaaliraportti, ja meillä on haastattelussa tuttuun tyyliin yhtiön toimitusjohtaja Ville Stenroos. Tervetuloa haastatteluun, Ville.

Kiitos. Lähdetään liikkeelle tutustumaan Q3:n pääkohtiin. Miten se meni?

Kyllä mä olen tyytyväinen, että kasvu oli kuitenkin tämmöistä double digit -kasvua molemmissa liiketoimintasegmenteissä. Se oli kyllä hyvä kasvu. Kasvua. Tietysti. Liitännäispalveluiden kasvu ei ollut enää niin kovaa kuin mitä se on ehkä aikaisemmin ollut. Mutta. Se johtuu siitä, että meidän pakettiautomaattimäärä alkaa olemaan vertailukaudella suunnilleen saman verran, jolloin se ei voikaan olla. Joka tietysti myös tulevaisuudessa. Varmaan juuri näin.

Käyttökatteen kasvu oli myös double digit -kasvua, ja etenkin kiinteistöliiketoiminnan käyttökatteen kehittyminen oli todella hyvää. Me oltiin melkein siellä 20 prosentissa. Täytyy olla tosi tyytyväinen, että tässä tämmöinen. Näin. Economies of scale alkaa toimia, että liikevaihto menee ylös, mutta kulut eivät samassa tahdissa nouse, niin se on kyllä todella hyvä, että sieltä valuu sitten viimeiselle riville sitä, jos noin suunnilleen samalla porukalla tehdään enemmän töitä. Aika pitkälle siitä on kysymys.

Liitännäispalveluiden puolella niin kovaa parannusta siihen, mitä. Mitä oli sitten taas H1:llä. Aika raju parannus, vaikka ei vielä ihan olla siellä vertailukauden tasolla. Jatkettiin myös investointeja. Pari kauppaa. Pari kauppaa osui nyt sitten tälle Q3-kvartaalille. Ihan hyvät tunnelmat jäi tuostakin kvartaalista.

Jos pureudutaan ensiksi tuohon kiinteistöliiketoiminnan kannattavuuteen, joka tosiaan nousi sen noin kolme prosenttiyksikköä. Vaikka te olette samaan aikaan investoineet aika vahvastikin, niin pystytkö kommentoimaan, että mistä komponenteista tämä kannattavuusparannus rakentuu? Ja sitten toisaalta, miten näiden uusien kohteiden mukaantulo nyt vaikuttaa marginaaliin, jos pystytte jollain tasolla haarukoimaan sijoittajille?

Kyllä se pääasiassa, tämä kasvu, oli orgaanista kasvua. On totta, että tehtiin siellä Q2:lla reilusti kiinteistöhankintoja, mutta nämä eivät kuitenkaan ole pääasiassa selittämässä sitä meille. Liikevaihdon kasvua Q3:lla. Eli kyllä tämä oli tällaista orgaanista enemmän, ja se on kuitenkin näissä. Osahan siellä oli aika tyhjiä tai vajaakäyttöisiä kiinteistöjä, mitä me ostettiin.

Joo, ehkä just siihen peilattuna tuo kannattavuusparannus oli aika hyvä kyllä.

Kyllä se on totta. Tosiaan se ei selity näillä. Ehkä näillä kiinteistöhankinnoilla vaan pikemminkin sitten orgaanisen liiketoiminnan kehittymisellä.

Joo. Liitännäispalveluissa tosiaan mentiin myös nyt selkeästi ylöspäin, ja kommentoitte raportissa, että osa näistä tehostustoimista olisi vielä tulossa, että ne eivät näkyneet vielä Q3:lla täysimääräisesti, niin miten näette, ollaanko kuinka lähellä nyt tavallaan liitännäispalveluissa sitä niin sanottua normaalia kannattavuustasoa. Mitä te tavoittelette?

Kyllä me ollaan. Kyllä me ollaan. Aletaan olemaan aika lähellä, mutta tietysti tuo kolme kuukautta, niin ehkä tässä lopussa ollaan lähempänä kuin mitä siellä alussa. Eli kyllä tämä nyt on ollut näitä päällekkäisten kustannusten karsimista ja tämmöisiä asioita, jotka nyt sitten alkavat vaikuttaa, ja aletaan olla vähän niin kuin back in business. Niin kuin normaalitilanteessa sitten. Kyllä me ollaan päästy siinä hyvin, mutta kvartaalin aikana ei ihan täysin oltu vielä alussa ainakaan.

Joo, puhutaan vähän uusista hankinnoista. Teitte aika mielenkiintoisen ja teidän historian yhden suurimmista hankinnoista Vallilasta, noin 15 000 neliötä melkein, niin miksi just tämä kohde oli teille mielenkiintoinen hankinta tässä kohtaa?

Sillä tavalla, että kantakaupungista ei ole hirveän helppo ostaa kiinteistöjä, jotka soveltuvat pienvarastokäyttöön. Varsinkaan näin isoja. Sitten taas tuli tietysti tämä Tuusulanväylän näkyvyys, että oikeastaan meillä ei ole ollut Tuusulanväylällä tämmöistä näkyvyyttä aikaisemmin, että lähes kaikilla sisääntuloväylillä Cityvaraston logot kyllä paistavat, mutta Tuusulanväylällä ei ole vielä tätä ollut. Ja nyt sitten tulee olemaan. Mutta kyllä näitä ei ole välttämättä helppo löytää, ja me ollaan kyllä tosi tyytyväisiä tähän isoon hankintaan.

Eikö tosiaan tällä hetkellä tilanne ole se, että se oli suhteellisen matalalla vuokrausasteella, niin pystyt kommentoimaan vähän, että millainen kehityspolku tällä kohteella tulee olemaan? Ja toisaalta, miten esimerkiksi se vaikuttaa, että naapurissa on teidänkin kilpailijan pienvarasto, että onko sillä vaikutusta tuolla?

Meillä on tietysti erilainen lähtökohta tai erilainen ajatus siihen kiinteistöön kuin mitä myyjällä on ollut. Myyjällähän on ollut tietysti ihan erilainen. Ja on totta, että hyvin vajaakäyttöinen kiinteistö on kysymyksessä. Ja tämähän tulee olemaan. Alussa selvästi tämmöinen toimitilapainotteinen kohde. Tarkoitus on avata sinne sitten pienvarastoa tarpeen mukaan ja kysynnän mukaan.

Mutta meillähän nyt on tietysti kokemuksia lähellä kilpailijan toimipistettä olemisesta. Jo se. Esimerkiksi Helsingin Konalassa ja Vantaan Varistossa. Eikä se ole ollut. Jos tuolla maailmalla katsot, varsinkin Yhdysvalloissa, niin kyllä siellä melkein kaikki brändit sitten. Siinä ihan vieressä, melkein peräkkäin, on.

Että onko vähän niin kuin Cittarit ja Prismat myös tuppaavat olemaan vierekkäin jossain?

No joo, ehkä. Että. Mutta näitä ei ole niin helppo löytää. Semmoisia hyviä lokaatioita tähän käyttöön. Ja nyt ehkä. Ehkä tämä nyt on todiste siitä, että tässä useammatkin näkevät, että tämä kohde on hyvä tähän pienvarastotoimintaan.

Että en ole huolissani. Tosiaan sitten tästä täyttymisestä sillä tavalla, että jos siinä naapurit tarjoavat vaikka 20 euroa per neliö per kuukausi vuokralle tiloja ja me tarjotaan kympillä, puoleen hintaan, niin mä uskon, että meillä on edellytyksiä vuokrata myös toimitilapuolella sitä menestyksekkäästi. Meillähän on kokemuksia juuri tämmöisistä tiloista. Nämä ovat vähän meidän bravuureita. Kyllä tällaiset vajaakäyttöiset tilat, joihin pääsee sopivasti kiinni ja sitten tuodaan siihen, tuodaan siihen. Sitten meillä on idea näihin kiinteistöihin.

Joo. Mikä sen arvo on, että Vallilan kaltaisella sijainnilla on omalla tontilla tämänkaltainen kiinteistö?

No siis tämä on tosi hieno. Tosi hieno juttu. Useinhan Helsingin kaupunki on varsinkin semmoinen, että just tämän tyylisessä toiminnassa. Niin useinhan on vuokramaita, ja tässä ei nyt sitten olla vuokramaalla. Ja tässä on niin kuin 100 000 ihmistä asuu välittömässä läheisyydessä, yli 40 000 ajoneuvoa vuorokaudessa sen kohteen ohi. Kyllä me pidetään tätä erityisen hyvänä pienvarastotoimipisteenä.

No, erityisesti tämä kiinteistöhankinta mukaan lukien, niin teidän hankintatahti on ollut kyllä kova tänä vuonna. Q4:stä nähdään sitten tarkemmin. Ehkä vähän voisi sitä haarukoida kauppahintaa, kun sitä ei julkistettu. Mutta entäs nyt? Miltä tuo hankintamarkkina näyttää, ja onko teillä ajatuksena nyt jatkaa edelleen hankintoja vilkkaassa tahdissa vai keskitytäänkö nyt näihin enemmän olemassa oleviin kiinteistöihin?

Kyllä, tämä on ollut hyvä. Siis tämä on ollut parempi jakso kuin mitä vuosi sitten. Ja kyllä me nähdään. Tässä on nyt erityisen hyvä jakso. Jakso ostaa kiinteistöjä. Tavallaan nyt on tullut tarjontaa, ja luulen tässä, että silloin kun korot ja inflaatio lähtivät kovasti laukalle ja sieltä sitten tultiin alas ja vähän niin kuin odotettiin vieläkin. Ja nyt kun uudestaan tulivat korot ylös, niin aktiviteetti on tullut selvästi.

Luulen, että osa on nyt päättänyt olla enää odottamatta ja sitten luopua joistain semmoisista kiinteistöistä, joista on ehkä pitänyt jo aikoja sitten luopua. Pidän markkinaa ostajan kannalta erityisen hyvänä tällä hetkellä, ja on tarkoitus edelleen kasvaa. Mehän ollaan sanottu, että vuoden 2029 loppuun mennessä meillä on 100 toimipistettä, ja nyt meillä on 84 toimipistettä. Kyllä me ollaan tässä matkalla sinne sataan sitten 2029 vuoden loppuun mennessä.

Joo, investoinneista puhe ollen. Ostitte myös teidän omaa liiketoimintaa eli omia osakkeita lokakuussa noin puolella miljoonalla eurolla. Niin mitä te yleisesti ajattelette, sinä erityisesti firman selkeänä pääomistajana? Miten ajattelette pääoma-allokointia näiden omien osakkeiden oston kautta sitten just muiden kiinteistöinvestointien välillä?

Tämä on tietysti hallituksen päätös, ja tietysti ehkä hallituksen puheenjohtaja. Olisi tässä ehkä kaikista paras kuitenkin vastaamaan tähän kysymykseen. Mutta. Tässähän nyt ostetaan sitten omaa liiketoimintaa, joka on varsin tuttua, ja ehkä sillä tavalla siihen kohdistuu vähemmän riskiä kuin sitten liiketoiminnan kasvattamiseen vaikka kiinteistöhankinnoin. Että kyllä tässä nyt hallitus näki, että tässä on hyvä paikka investoida siihen omaan kiinteistöliiketoimintaan, ja nähtiin, että siitä saatava tuotto on järkevä. Mutta. Mutta tämä ei ole operatiivisen johdon kuitenkaan päätös, tai ei ole toimitusjohtajan. Kyllä näitä asioita päätä.

Kyllä, jos puhutaan vielä kilpailutilanteesta. Ja tämä olisi ehkä monille sijoittajille tämmöinen uudempi ala, niin mielenkiintoista kuulla juuri teidän veteraanien kommentteja. Jos nyt Posti toi syksyllä kuluttajille tämmöisen selkeämmän oman kilpailevan pienvarastopalvelun ja Heideman osti enemmistön tuosta Talliosakkeen vuokrausliiketoiminnasta, ja he aikovat perustaa nyt vuokrausliiketoimintaan keskittyvän pienvarasto- tai ehkä enemmänkin varastoyrityksen, ja aika olisi siinä kovaa kasvaa, niin miten te näette nämä kilpailukentän muutokset? Onko tämä ihan tavallaan business as usual vai miten te arvioitte näitä liikkeitä esimerkiksi?

Ollaan tietysti hyvin seurattu tilannetta. Ja me ei pidetä tätä Postin avausta. Kyllä. Pienvarastoliiketoimintana. Tämä on vähän niin kuin erilainen liiketoiminta. Sanotaan historiassa, jos katsotaan sitä muuttoliikkeiden varastoliiketoimintaa. Kyllä pienvarastobisnes voitti sen muuttoliikkeiden varastoliiketoiminnan, jossa tavarat nostetaan konttiin kuuteen metriin. Niin tämmöiseen hommaan.

Ehkä näin historiallisesti katsottuna pienvarastointi on kyllä siinä kilpailussa pärjännyt erityisen hyvin, mutta tällaista Postin tuomaa liiketoimintaa on naisissa metropoleissa, ja esimerkiksi Lontoossa on myös tällainen toimija, joka on nyt positiivinen käyttökatteeltaan jonkin ajan kuluttua, että kyllä se on mielenkiintoinen. Mehän itse voitaisiin olla tuossa bisneksessä, jos meillä on varastotiloja, meillä on. Meillä on muuttoliikkeitä. Että siinä mielessä. Kyllä me seurataan mielenkiinnolla tätä Postin avausta.

Ja ehkä se osoittaa, molemmat näistä ja myös tämä Heidemanin liike, niin se ehkä osoittaa kuitenkin sen, että Suomen varastomarkkina on houkutteleva ja kiinnostava, ja tänne kannattaa investoida, ja se on kasvava. Tietysti tämä Heidemanin ostokohde. Tämähän on ollut ehkä enemmän semmoinen yrittäjille suunnattu palvelu ainakin aikaisemmin.

Ja selkeästi isompia.

Selkeästi isompia, niin kuin sanotaan. Ehkä noin kymmenen kertaa isompia keskimäärin kuin mitä Cityvaraston pienvarastot ovat. Mutta aika tulee tietysti näyttämään. Ja ehkä ne lokaatiot, mitä ainakin tähän mennessä ollaan nähty, niin ne ovat enemmän sitten semmoisilla teollisuusalueilla kaupunkien ulkopuolella, kun taas Cityvarasto on ehkä nimensä mukaisesti kohtuullisen urbaani.

Esimerkiksi Vallilassa me ollaan kantakaupungissa palvelemassa yksityisasiakkaita, ja kyllä mä ehkä tässä halusin myös tuoda sen brändin merkityksen, että silloin kun sillä on aika iso merkitys sillä tavalla, että kuluttaja kun sen lähtee etsimään omaan tarpeeseensa pientä säilytysratkaisua tilapäisesti, niin kyllä. Se, että meneekö se sitten, esimerkiksi löytääkö se sitten näitä palveluja sitten. Luulen, että yrittäjien keskuudessa esimerkiksi sen tunnettavuus on kohtuullisen hyvä, mutta ehkä kuluttajien keskuudessa ainakaan vielä ei ehkä ole niin tuttu. Mutta todella mielenkiintoisia avauksia, ja ehkä kertoo kuitenkin tästä markkinan houkuttelevuudesta.

Kyllä, vielä yksi loppukysymys. Kysymys. Mullekin on tullut sijoittajilta kyselyitä tähän liittyen, että te hankitte elinkaaren loppupäässä olevia kiinteistöjä. Totta kai saa niitä halvemmalla, mutta sitten kehitätte niistä ihan merkittävillä investoinneilla teille sopivia kohteita. Niin miten kommentoisit sitä, että millaisia riskejä tämä vanhempi kiinteistökanta tuo? Ja ylipäätään tämä teidän strategia ehkä sitten suhteessa siihen, että rakentaisi uusia kiinteistöjä.

No joo. Siis se, että kohde on vähän vanhempi. Se ei tarkoita sitä, että se on välttämättä huono kohde. Meidän mallihan on usein sellainen, että kun me mennään siihen kiinteistöön, niin me puretaan se betonille. Ei me olla huomattu, että se teräsbetoni erityisesti vanhenee siinä. Totta kai siellä pitää olla katto, pitää vettä ja tämmöisiä asioita. Mutta kun meillä on siellä WC ja siivouskomero ja sitten meillä on pienvarastoja siellä. Jotka ovat tämmöisiä puolilämpimiä.

Me ollaan tehty tätä jo 25 vuotta. Ja tällä tavalla me saadaan sijoittajille parempi tuotto kuin uudisrakennuksilla. Ja tietysti nämä lokaatiot. Ei me esimerkiksi Vallilasta, Vallilassa ei ole tämmöistä teollisuus- ja varastorakennusten vapaata tonttia olemassa. Että sekin tavallaan, päästään paremmille lokaatioille. Ja kyllä mä sanon, että jos me rakennettaisiin uusia rakennuksia tähän, niin en usko, että me oltaisiin double digit -tuottoja saamassa. Ja nyt me tavoitellaan 15 prosentin tuottoa.

Mutta ehkä sitten vielä tuohon. Yksi sellainen asia, että tämä on erityisen ekologista. Ympäristöministeriö tutki tätä asiaa ja katsoi, että investointivaiheessa tämän konversiomallin hiilijalanjälki on noin 30 prosenttia uudisrakennuksen vastaavasta. Me nähdään tässä, ei nähdä merkittäviä riskejä, ja ne olisivat varmaan tässä 25 vuodessa jo lauennet. Niitä riskejä, jos niitä tavallaan merkittävästi olisi. Kyllä tuolla on kantakaupungissa 1800-luvulla rakennettuja rakennuksia, eikä niissäkään varmaan mitään erityistä riskiä.

Ne ovat erityisen haluttuja.

Erityisen haluttuja rakennuksia. Kyllä mä luulen, että me ei nähdä tällaista huolta, ja viesti on sijoittajille, että ei pidä olla tästä asiasta huolissaan.

Yksi tuosta pääoman hinnasta listalla ollessa, niin täytyy myöntää, että kyllä se on yksi asia, joka tavallaan tietysti Nasdaq ja monet näissä omissa esityksissään just kertoo sitä, että pääoman hinta pienenee, niin kuin listayhtiöön sijoittaminen ja myös lainaaminen on varmaan vähemmän riskillistä kuin listaamattomaan yhtiöön lainaaminen. Tämä on yksi asia, jota me ollaan kyllä nyt huomattu tässä listalla ollessa, että ulkoisen pääoman hinta on oikeasti parantunut meidän kannalta. Totta kai siihen pitää ottaa huomioon myös se, että me otettiin 15 miljoonaa euroa omaan taseeseen IPO:n yhteydessä. Mutta tämä on. Tämä on mun mielestä yksi asia myös, semmoinen joka on ihan hyvä tiedostaa.

Niin, onko se? Eli teillä velkavipu toimii edelleen, vaikka korot ovatkin olleet vähän nyt taas nousussa.

Toimii, ehdottomasti toimii. Ja tietysti tässä nyt on kaksi asiaa, jotka myös siihen vaikuttavat. Toinen on se, että me haetaan niin kuin 15 prosentin yieldiä näistä kohteista. Ja sitten toinen asia on se, että meillä on alle 20 prosentin LTV, että nämä molemmat sitten kyllä antavat varmaan suojaa sitä vastaan.

Kiitos haastattelusta ja tsemppiä loppuvuoteen!

Kiitos.