Hyvää päivää indirektiivinen katsoja. Asuntosalkku julkaisi tänään Q1 226 tiedotteensa, raporttinsa. Meillä on haastattelussa yhteyden toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa. Tervetuloa haastatteluun. Kiitos, mukava olla täällä. Tosiaan teillä on poikkeava tilikausi, niin sen takia teillä tulee nyt jo ensimmäinen kvartaali. Miten teillä meni ensimmäinen kvartaali? Tilikausi alkaa lokakuun alusta ja sitten ensimmäinen kvartaali, eli tilikauden ensimmäinen kvartaali päättyy vuoden vaihteessa. Sehän meni oikeastaan ennakoidusti ja suunnitelmien mukaisesti. Meillä on ollut tasainen kassavirta vuokratuotoista ja niin on nytkin. Vuokraosasteet on pysynyt hyvinä aikaisemmillakin kausilla ja nytkin oli hyvää. Sen lisäksi tämä jalostustoiminta Tallinnasta, niin sekin on mennyt aikaisempien kausien mukaisesti. Siitähän on tehty jo jonkun aikaa tässä yli tilikausien, niin se oli varsin ennakoitu myös. Eli tasaista menoa voisi sanoa näin. Tasaista menoa. Tosiaan teillä nytkin keskivuokrat jatkoivat koko portfoliossa pienessä kasvussa. Tallinnan ansiosta, kun taas Suomessa vuokrat tilastotasolla on kehitetty tosi heikosti, niin miten sitten Tallinnassa? Onko teillä edelleen edellytyksiä jatkaa tästä kasvulinjalla? Tallinnahan on oikein dynaaminen ja kehittyvä talous. Ja niille, jotka eivät ole siellä viime aikoina käyneet, niin suosittelen vilpittömästi käymään. Tuosta laivoja menee joka päivä. Ja siellä ei tarvitse pitää kovin pitkää väliä, että käy siellä, niin huomaa kuinka se kehittyy. Siellä rakennetaan uutta, tulee uusia kauppoja, ihmiset liikkuu, siellä on tekemisen meininki. Myös yritykset menevät eteenpäin. Ja tämähän on mahdollistanut meille sen, että olemme päässeet vuoksissa ylöspäin. Ja nythän se näyttää siltä, että se myös mahdollisesti jatkuu. Ja jos näin käy, niin silloin voisi olla mahdollisuuksia myös vuokrien kasvuun. Siellä ei ole ollut rakentaminen vastaavalla tasolla kuin Suomessa, eli se on enemmän tasapainossa. Totta kai aika se näyttää, mutta ei se ole poissuljettua, että hyvä kehitys siellä jatkuisi. Miten siellä nyt asuntorakentaminen on kehittynyt tässä viimeisen puolen vuoden aikana? Suomessa on negatiivisia ja positiivisia ajureita markkinassa, mutta edelleen aika matalalla tasolla. Entä tässä Tallinnassa? Joo, onhan se rauhoittunut myös siellä. Mutta sitten taas toisaalta siellä on uusia hankkeita, joista ainakin sanotaan näin, että tietysti se on aina eri asia, varaukset ja meneekö ne ihan kaupaksi asti. Mutta ihan tällaisia siis korkeita neljöhintoja, joissa puhutaan nyt sitten sanotaan seitsemän ja kymmenen tuhannen euron väliin neljöä, niin että sellaisistakin tehtäisiin kauppaa. Tietysti se on pieni porukka, joka siitä tekee, mutta että sekin segmentti vetäisi, niin kyllä siellä on ihan positiivisia näkymiä myös asuntorakentamisessa. Teidän kannalta edelleen keskeinen kysymys on korkokulutasoja. Tosiaan ne ovat kääntyneet kasvuun, mutta voisi sanoa, että edelleen ollaan kuitenkin suhteellisen korkealla tasolla suhteessa nettotuottotasoihin. Ehkä sitten kysymys, kun katsotaan tulevaisuuteen, niin koetteko teillä olisi mahdollisuuksia uudelleen rahoittaa jälleen neuvotoilla nämä nykyiset rahoitussopimukset ehkä nykyistä paremmilla ehdoilla, nyt kun teidän kehitys on ollut tasaista ja korkotaso näyttää aika vakiintuneelta? Jes, tämä on hyvä kysymys ja hyvä huomio. Nythän tässä on monta seikkaa huomioitavana. Yksi on se, että jos katsotaan markkinatoimijoita, myös kilpailijoita, niin osallahan siellä rahoituskustannukset ovat olleet edelleen nousussa. Sehän johtuu tietysti siitä, että on näitä vanhoja hyviä korkosuojauksia ollut voimassa. Niitä on voinut tehdä esimerkiksi vielä vuonna 2022. Jos on viisi siitä vuotta ottanut eteenpäin, niin ne päättyvät ensi vuonna. Jos on jopa seiskaa, sellaisiakin saattaa olla, niin vieläkin mennään vuosia eteenpäin. Kun ne uudelleen rahoitetaan, niin jos nollakorosta lähdetään, niin ollaan korkeammalla, vaikka tuo onkin käyty siinä piikissä. Yksinkertaista se käyrä on tällainen, että se piikki on jääty sinne kakkosen tasolle, kun lähdettiin nollasta. Se on tavallaan se hyppy. Me otettiin siinä se niin sanotusti osuma vastaan, koska me uudelleen rahoitettiin jo siellä korkeampi korkoja kohdalla, ja sieltä on tultu alas. Sanotaan näin, että meillä on hyvä keskusteluyhteys sekä nykyisiin rahoittajiin, että muihin markkinatoimijoihin, jotka ovat muita rahoittajia, ja jotka ovat aikaisemmin meitä rahoittaneet tai muuten toimivat rahoitusmarkkinoilla. Katsotaan, mitä tulevaisuus tullessaan tässäkin seuraavissa haastatteluissa tai eteenpäin, että mitä tulee tapahtumaan. Suomen portfolioisesta kysymys. Meidän foorumilla on nostettu huolta tai on ollut keskustelua, että pääsisi juuri Suomen vanhempien asuntojen kiinteistökannasta, joihin totta kai on vaikea yksityissijoittajia pureutua kohdekohtaisella tasolla, ja näiden korjausvelasta. Ehkä kysymys on sitten just, että miten te varmistatte, että korjausvelka on huomioitu arvonmäärityksessä sille kuuluvalla tavalla, ja toisaalta, ja ylipäätään, miten te madageraatte korjausvelkaa näissä vanhemmissa asunnossa? Tämä on erinomainen nosto ja tärkeä asia käsitellä. Ja nythän se sitten, me ollaan toimittu markkinassa jo pitkään, listayhtiönä nyt kohta tulee neljä vuotta täyteen, mutta sitä ennen ollaan tehty tätä jo pitkään, lähemmäs 20 vuotta. Ja silloin, aikanaan kun aloitettiin, niin katsottiin, että miten tämä markkina menee korjauksien osalta. Ja nyt jos otetaan koko asuntokanta ja lasketaan yli ajan kaikki korjaukset, niin se, mitä korjauksiin menee keskimäärin vuodessa, tämä on siis tutkimustuloksi, on yhdestä kahteen prosenttiin arvosta per annum, siis keskimäärin. Okei, vanhaa tutkimusta, mutta yleisesti ottaen se ei ole siinä sen kommin muutunut. No nyt olennaista on tässä huomioida se, että korjauskustannus on suurin piirtein sama, ollaanko pääkaupunkiseudulla tai sitten jossain pienemmällä paikkakunnalla, jossa on vaikka muutta tappiokunta, niin silloinhan se suhteellinen prosentuaalinen osuus on korkeampi, eli silloin mennään sinne vaikka katkoisin. No kasvukeskuksissa se on suuruusluokkana ykkönen. Ja tämä oli meidän arvio, että kun rakennetaan tällainen hajotettu portfolio, niin silloin tämä lähtee menemään siitä eteenpäin. Ja muistetaan se, että historiasta, että aikaisemmin silloin kun me aloitettiin, niin kukaan ei ollut tehnyt tällaisia aikaisemmin, ja tätä paljonkin selviteltiin. Esimerkiksi pankkia tässä liittyen just edelliseen kysymykseen rahoitukseen ja muuhun. Ja ennuste oli se, että yksi prosentti on se, mikä menee yliajan, jolloin ne säilyy, että hyvässä kunnossa niitä korjataan. Totta kai se joskus on 1,2 ja joskus 0,8. Ja nyt sitten kun on mitattu sitä yliajan, niin tämä on pitänyt. Itse asiassa ollaan pikkusen alle. Mikä tarkoittaa sitä, että meillä tulee tasaisesti niitä korjauksia. Se vaikuttaa myös siihen, että voisi sanoa näin, että meidän vuokrausaste on ikään kuin entistä parempi, johtuen siitä, että siellä on yksinkertaisesti laskeen yksi prosentti koko ajan korjauksessa. Eli tällainen käytännön maksimi on 99, ja nyt jos me ollaan 97 ja joskus 98, niin niin sanotusti täyskone on siellä, tai kapasiteetti on pyörimässä. Sen osalta, että tämä toisaalta myös pitää ne asunnot hyvässä kunnossa, kun se hajautetusti korjataan. Se on myös ennakoitava meille kassavirrallisesti. Se on hyvä, että tämä on näin hajautettu. Niin silloin voisi kokonaisuutena sanoa, että meillä on kokonaisuutena hyvä hajautettu tilanne, jolloin sitä on korjattu riittävästi ja on korjattu aikaisemmin, ja tullaan korjaamaan myös jatkossa suurin piirtein vastaavalla tahdilla kuin aikaisemmin. Ja tämä, miten se on huomioitu arvonmäärityksessä, niin meidän pitkäaikainen kumppanio JL, joka on tietysti nähnyt myös, että paljonko näihin korjauksiin on mennyt ja mitä on tehty korjauksia missäkin. Ja sitä kautta on nähty myös tämän logiikan pitävän. Joo, no siinä tuli kattava vastaus. Mennään asuntojen myynteihin ja juuri näihin tallinnan myynteihin ja omien osakkeiden ostoihin. Jos aloitetaan siitä, että millä kriteereillä te valitsette nämä myytävät tallinnan asunnot, ja olisiko tästä nykytasosta edelleen mahdollista nostaa volyymeja? Kumminkin tämä yhtälö on tällä hetkellä hyvä. Yhtälö on hyvä, se on totta. Ja meillä on hyvä maine tallinnassa, no niin kuin on Suomessakin, mutta tallinnassa on se erityisesti vaalittu näiden myyntien vuoksi myös, otettu sen huomioon näissä maineseikkaan, ja keskeistä siinä on se, että me ei myydä asuntoa vuokralaisen alta pois. Meidän asunnot on hyvin haluttuja, mikä johtaa siis siihen, että kun ne on melkein kaikki, vuokrasopimukset eivät ole korkealla, niin on melkein kaikki vuokrattuja ja siellä vuokralainen asuu, niin silloin me voidaan myydä vaan niitä asuntoja, jotka vapautuvat. Eli vuokralainen irti sanoo vuokrasopimuksen syystä tai toisesta, elämäntilanne muuttuu usein tai sitten muuten tai toisella paikkakunnalta, mikä se nyt on, nekin liittyvät elämäntilanteeseen, johon tapauksessa ihan normaalia toimintaa, niin sen jälkeen me katsotaan, että mitkä asunnot on vapautunut vuokrasopimuksesta ja sitten tietysti mikrosijainneittain katsotaan, että mikä on kunkin markkinatilanne ja mitä lähdetään myymään, että missä markkina juuri sillä hetkellä vetää. Tämä on oikeastaan se prosessi ja tästä meillä on jo se satakunta asuntoa, jos lasketaan tässä kolmisen vuotta, mitä on myyty, joka on edustava otos siitä, on saatu tasaisella tuotolla myytyä ja mitä tulee kysymykseen siihen, että voisiko sitä kiihdyttää, niin kyllä niitä irtisanomisia on enemmän kuin kolme kuukaudessa, jonka voi laskea näistä meidän raporteista, että suurin piirtein sen verran on myyty kuukaudessaan, että sikäli ainakin teoreettisesti niitä voisi katsoa, jos myisi enemmän, että siinä täytyy katsoa nyt markkinaa ja mikä on, mutta me ollaan katsottu tämä tällä hetkellä sopivaksi tahdiksi, miten on nyt. Tietenkin sitten mielenkiintoinen kysymys on se, entäs Suomen portfolio? Oisko tästä portfoliosta mahdollista myydä asuntoja tässä suhteellisen läheisessä tulevaisuudessa tulevina vuosina ja ostaa näillä varoilla omia osakkeita? Tässä edellisessä kysymyksessäkin todettiin, että yhtälö on houkutteleva Tallinnassa, niin me nähdään, että se Tallinna on tämän jalostustoiminnan osalta houkuttelevampi paikka tällä hetkellä. Ja tietysti Suomea tarkkaillaan myös ja katsotaan mahdollisuuksia. Nythän sitten, jos ajatellaan, miten yleisesti ajatellaan asuntomarkkinatilanteesta, jos katsotaan vaikka pankkien ekonimisteja tai muuten, mitä lehdistömedia kirjoittaa, niin sitä analyysitaloutakin saattaa kirjoittaa, että nyt on oston paikka, niin tämä ehkä kuvastaa tätä yleistilannetta Suomessa tällä hetkellä. Toisaalta, kun me ollaan ostettu omaa osaketta, niin ollaanhan me ostettu epäsuorasti myös näitä Suomen asuntoja. Kyllä, eli odottelette rauhassa? Tarkkaillaan tilanne, että pysytään siinä. Mennään markkinakehitykseen. Tilastotasolla Suomessa vuokrat kehittyi viime vuonna ja edellisessä vuoden lopulla heikosti, ja samaan aikaan asuntojen hinnat on edelleen jatkanut laskussa. Nyt kysynkin, että mistä tämä on teidän mielestä seurausta, että vuokrissakin ollaan nähty näin heikkoa kehitystä, ja toisaalta sitten taas, vastaako tämä tilastokehitys teidän käytännön kokemusta markkinakehityksestä? Siellä olennainen ehkä tässä olisi se, että pitäisi tutkia ne tilastot ihan tarkkaan, että mikä siellä on selittävä tekijä, missä nämä on tapahtunut. Mutta yksi seikka, joka selittää tätä keskeisesti, on nämä tukimuutokset, eli asumistukimuutokset. Nyt yksinkertaistaen tukea saa vähemmän. Me ollaan käyty sitä joskus, että miten nämä prosentit menee, mutta sitä saa selkeästi vähemmän. Se johtaa siihen, että kysyntää on enemmän edullisemman kokonaisvuokraltaan, eli euromääräisesti matalamman vuokran asuntoin. Ja sen takia meillä vuokrat on mennyt suurin piirtein tasasatahtia, eli pysynyt samana kuin aikaisemmin, koska sinne on ollut kasvavaa kysyntää, vaikka on ollut yli tarjontaa asunnoista. Ja nyt se, että miksi vuokrat sitten esimerkiksi laskee jossain segmentissä on se, että jos sitä halutaan, kun tarjotaan paljon ja maksukykyä sitten tukien muodossa, jos oletetaan muut asiat ennalleen, niin jos tuki on pienempi, niin maksukyky on heikompi jonkin verran, jolloin sitten ollaan valmiita maksamaan vähemmän vuokraa, koska se ostovoima ei vaan riitä maksamaan enemmän vuokraa. Jolloin tiettyjä asuntoja on lähdetty sitten vuokraamaan, koska niitä ei ole haluttu pitää tyhjillään edullisemmin vuokrin. Ja se myös osoittaa tai osaltaan vaikuttaa tähän tilastoon toissa näkyvään kehitykseen. Kuluttaja-asuntomarkkina edelleen näyttää hyvin pessimistisenä, mutta sitten taas samaan aikaan ammattimaisella asuntotransaktiomarkkinalla nyt volyymit on piristynyt selkeästi ja on nähty monia suuria portfoliokauppoja, josta nyt viimeisimpänä esimerkkinä on tämä Koyamun ja Varman todella suuri kauppa. Koetteko te, että tämä on nyt merkki siitä, että Suomen asuntomarkkina kiinnostaa jälleen ammattimaisia sijoittajia ja nämä nykyiset tuotantosat koetaan houkutteleviksi? Jos lyhyesti kommentoin tätä Koyamun ja Varman kauppaa, niin siinähän on hyvä muistaa se, että se vuokrausaste oli 83 prosenttia tässä Varman portfoliossa. Eli nythän sitten Koyamolla on asiantuntijat sanoneet, että on tekemistä, että ne saadaan täytetty. Niin kuin tiedetään, että markkina on haastava ja oikeastaan tähän sitten kulminoituu myös se kysymys, että kuinka kiinnostava se sitten on, että joidenkin portfolioiden kohdalta kiinnostusta on, mutta siihen vaikuttaa se vuokrausaste ja sitten vaikuttaa se, että miten nähdään vuokrien kehittyvän jatkossa. Aika harva niihin Exceleihin piirtää sellaista laskevaa vuokraa, että kyllä yleensä siellä mietitään, että vuokra lähtee ylöspäin tai pitää vähintäänkin lukun tasonsa. Ehkä tässäkin kuitenkin oli sitten omanlaisensa järjestely tässä nimenomaisesti mainitussa kokonaisuudessaan. Joissain toisissakin viime vuonna tapahtuneissa on ollut vähän vastaavaa, että siinä on molemmat osapuolet liittyneet enemmänkin toisiinsa kuin pelkkinä kauppakumppaneina. Meidän näkökulmasta on se, että tarkkaillaan tätäkin tilannetta ja katsotaan, miten se lähtee kehittymään, mutta kaiken kaikkiaan se olisi hyvä, jos aktiviteetti kasvaisi. Kyllä siitä on merkkejä, että näin saattaisi käydä. Ehkä vielä kannattaa kuitenkin malttaa ja odottaa hetki. Niin. Ehkä tuntuu, että tällä hetkellä just vanhat asunnot alkavat kiinnostamaan tätä sijoittajakysyntää, mutta sitten taas uusille asunnoille ja niiden rakentamiselle. Edellytykset eivät oikein tunnu vielä olevan olemassa isossa kuvassa. Joo, näinhän se on, että vanhassa käytetyssä asunnossa lähtökohtaisesti on matalampi vuokra kuin siinä uudessa. Sitten täytyy hyvä muistaa myös, että uusi muuttuu vanhaksi. Mutta vanha on jo valmiiksi vanha, niin se kun aikaa kuluu, niin se on edelleen vanha, eli sama kuin se oli siinä lähdössä. Se on ihan houkutteleva markkina, sen takia meidänkin Suomen segmentti on näitä asuntoja. Kiitos Jaakko haastattelusta ja tsemppiä sinulle ja teidän tiimille tähän alkaneeseen vuokteen. Kiitos paljon.