Tänään puhutaan UB:n Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston vuoden 2025 tuloksista, vuoden 2026 näkymistä sekä totta kai myös pohjoismaisen liikekiinteistösektorin näkymistä yleisesti. Ja lopuksi puhutaan vähän myös siihen, että mikä vaikutus on Lähi-idän kriisillä pohjoismaiseen liikekiinteistösektoriin. Ja haastattelussa on tietenkin tuttuun tyyliin rahaston salkunhoitaja Mikko Hentinen. Tervetuloa haastatteluun Mikko.

Kiitoksia.

Lähdetään liikkeelle vuodesta 2025. Miten rahaston vuosi meni?

Rahaston vuosi meni sanoitaan olosuhteisiin nähden ihan mukavasti. Alkupuosi oli aika tahmeeta vielä, kuten kiinteistömarkkinalla ylipäätään voisi sanoa. Ja mutta loppuvuottakohti sitten pystittiin parantamaan juoksua ja sinänsä kuten yleisestikin kiinteistömarkkinassa nähtiin että loppuvuosi alkoi olla jo vähän valon pilkahduksia kun alkuvuosi oli taas sitten haastavampi. No mennään vähän tarkemmin niihin keskeisiin tuottoajureihin siellä taustalla, jos voi avata nettotuoton, korkokulujen ja kiinteistöjen käypien arvojen kehitystä viime vuonna. Nettotuotto tasa niin siihenhän meillä vaikuttaa pääasiassa siis siinä on vuokratuotot, kiinteistöjen kulut, pienet korjauksetkin on mukana ja tota ja sitten meillä on korkokulut niputettu siihen samaan no Rahaston vuokrausaste pysyi varsin hyvänä. Meillä on siinä noin 95 prosentissa, eli tavallaan vuokratuotto rullaa. Toki joka päivä tehdään töitä, jotta se olisi parempi jatkossa. Ja sanotaan vähintään pidetään samalla tasolla ja vuokra yritetään totta kai nostaa löytää parhaimmat vuokralaiset sinne kulupuolella myös. Yritetään tietenkin löytää säästöjä sieltä, mistä järkevästi pystytään. Eli mutta toki niin, että tehdään se pitkäkestoisesti, että kiinteistöjä ei tietenkään voi päästä rapistumaan, koska silloin niiden vuokrattavuus sitten jatkossa heikkenee ja joskus ne kodeokset on kuitenkin edessä, mutta toki erilaisia optimointeja sillä puolella pystyy tekemään. Sitten mainitsit tässä korkokulut, sehän on vähän sellainen, mihin me ei ihan hirveästi pystytä vaikuttamaan, toki sitä kautta, että vaikka meidän marginaaleja pystytään erilaisilla Kilpailuttamalla pankkeja luonnollisesti, mutta vaikka tekemällä vastuullisuuteen liittyviä investointeja, niin pankitkin on silloin myönteväisempi antamaan vaikka vihreitä rahoitusta ja päästään korkokuluissa alaspäin. Sanoisin, että meidän nettotuottopuoli on aika vakaalla pohjalla ja oikeastaan tässä vuosikaudet pyörinyt aika samalla tasolla. Jos vertaa parin kolme vuotta taaksepäin, niin kyllä tällä hetkellä se mikä syö pikkasen meidän nettotuottoa on se, että meillä on aika iso paino Norjassa ja Norjassa korot on korkeilla. Niin tavallaan se piivi, mikä sitten sijoittajalle jää korkokulujen jälkeen, niin on ohuempi tällä hetkellä. Mutta muuten tämä on oikeastaan ollut tällä tasolla jo sitten pidempään. Arvonmuutosten osalta niin alkuvuosi oli haastavaa. Kirjoitettiin edelleen aika reilusti alas meidän kiinteistöjen arvoa. Loppuvuodessakin kirjattiin erityisesti Suomessa vaikka toimistokiinteistöjen arvoja aika rankalla kädellä alaspäin, mutta sitten muissa maissa alettiin jo loppuvuotta kohti nähdä ihan positiivista kehitystä kiinteistöjen arvossa. Tuntuu, että se tavallaan kiinteistöjen arvossa se pohja alkaa olla saavutettu ainakin suurimmassa segmentissä ja suurimmassa maissa.

Kun neljällä te osallistutte Norjassa todella suuren, reilu 150 neliön teollisuuskiinteistöhankintaan ja täällä vuokralaisina oli myös puolustussektorin toimijoita. Minkälaista kiinteistöstä ja kaupasta tässä on kyse?

Joo, me Norjassa omistetaan tällainen Kongsberg Teknologiapark niminen alue, täällä on osa omistajana siinä. Ja siellä on paljon puolustussektorin toimijoita, kuten nimikin kertoo, niin muun muassa Kongsberg Gruppen on siellä valtava yritys. Ja siellä on useita kiinteistöjä monikeskittäminen puolustusteknologiaan, ja me omistetaan käytännössä nyt tällä hetkellä lähes koko alue aikaisemmin nimenomaan näin, että me ei tätä yhtä kiinteistöä omistettu siellä. Ja nähtiin sitten, että on aika looginen askel ostaa myös se, kun mahdollisuus tuli. Ja tosiaan siinä ostettiin tällainen sale and leaseback, eli käytännössä tarkoittaa sitä, että ostettiin kiinteistö, vuokralainen, nykyinen vuokralainen, omisti siis aikaisemmin kiinteistön, eli myi kiinteistön meille ja itse vuokralaiseksi siihen 20 vuoden vuokrasopimukselle yritysläneen GKN, joka tekee... erilaisia lentokonekomponentteja, tekee muun muassa näitä hävittäjämoottoreita F-35:siä, mutta on myös ihan siviilipuolen asiakkaita, ja tämäkin on ihan valtava konserni. Eli sellainen ihan mukava lisä tähän tavallaan kokonaisuuteen. Mm. Kommentoitte teidän katsauksessa, että tämä kiinteistöhankinta on nyt ikään kuin enemmän kuin osiensa summa nyt kun te omistatte koko kiinteistön. Miksi se käytännössä on sitten enemmän kuin osiensa summa? Joo, siinä oli tosiaan vähän tilanne, kuten mainitsi, että omistettiin. Meillä oli hyvä hallinta siitä alueesta, mutta ei kumminkaan ihan täyskontrolli siitä alueesta ja nähtiin, että Että myös tulevaa likviditeettiä varten, eli käytännössä joskus luovutaan koko alueesta, niin on hyvä olla kontrolli ja omistaa lähes kaikki kiinteistöt siltä alueelta verrattuna siihen tilanteeseen, että omistetaan useampi, mutta ei sitten kumminkaan ihan kaikkia. Eli nähdään, että siinä vaiheessa kun tätä ollaan myymässä, niin tulevat ostajatkin arvostavat sitä, että on oikeasti hallinnassa koko alue eikä vaan palasia sieltä täältä. Ja tästä kiinteistökaupasta kirjattiin myös positiivisia käyvän arvon muutoksia. Pystytkö jollain toisella kommentoimaan tätä kaupan kokoa ja ehkä yleisesti tuotantotaso teidän omaan salkkukontekstissa? Joo, se kauppa oli noin 40 miljoonaa euroa tämä kyseinen. Pitää muistaa, että siinä käytettiin myös velkarahaa ja me ollaan tosiaan osa omistajana, että se meidän sijoitus ei ollut läheskään näin iso. ja tosiaan siitä kirjattiin pikkasen arvon nousua käytännössä valuaattori eli tämä kolmas osapuoli, joka arvioi meidän kiinteistöt kvartaaleittain, niin näki että me saatiin ostettua kiinteistö halvalla ja sitten näki että se on oikeasti vähän arvokkaampi kuin se hinta millä me saatiin ostettua siitä tuli pieni ylöskirjaus hinnassa tai arvoissa Ja toinen tuli sitten, että tällä kiinteistöarvioik siellä oli myös sama näkemys, että nyt kun me kasvatettiin meidän hallintaa siitä, parannettiin hallintaa koko alueesta, niin myös koko alueen arvo. pikkasen nousi se oli aika marginaalista mutta joka tapauksessa näki tavallaan juuri tämän mitä totesitte että että kokonaisuus on enemmän kuin osiensa summa tällä hetkellä niin näistä kahdesta komponentista sit syntyi pientä positiivista arvonmuutosta heti kaupan yhteydessä

Mennään vuoden 2026 näkymiin ja käsitellään just markkinanäkymiä, mutta myös totta kai osana rahaston näkymiä. 2025 Pohjoismaissa kiinteistötransaktio-volyymit kääntyivät aika selvää 28 prosentin nousuun. Nyt vaikkapa JLL kommentoi, että he odottaa markkinan palautumisen jatkuvan, mutta sen olevan selektiivistä. Eli he käyttivät termiä 'Selective Recovery'. Mitä tämä tarkoittaa teidän salkun osalta?

Miltä yleisesti markkinan kiinteistönäkymät näyttää tälle kuluvalla vuodelle teidän toimintamaissa? Joo, JLL on varmaan ihan oikeassa ja en tiedä kumpi oli ensimmäisenä kirjoittamassa, että markkina palautuu, mutta markkina vähän polarisoituu ja näin. Mutta jos aloitetaan tavallaan käydä läpi maittain, Suomessa viime vuonna transaktio-volyymi, kiinteistö- ja kauppavolyymi, ammattimainen sellainen käytännössä tuplaantui edelliseen vuoteen verrattuna. Toisaalta niin vertailuvuosi oli aika heikko. Tämä oli tavallaan ensimmäisen kasvun vuosi Suomessa. Suomihan nyt kun se tuplaantui niin käytännössä Suomi otti vähän kiinni tai oikeastaan aika isostikin otti kiinni tätä takamatkaa millä oltiin Suomessa tavallaan kaupankäyntivolyymilla mitattuna. Nähdään, että Suomessa ei varmasti tuplaannu enää tänä vuonna tämä kaupankäyntivolyymi, mutta selkeästi alkaa olemaan kiinnostusta myös kansainvälisesti Suomea kohtaan. Kyllä nämä kiinteistöjen tuotot, kassavirratuotot on Suomessa edelleen hyvin korkealla tasolla verrattuna ihan naapuripohjoismaihinkin. Sitten jos mennään eteenpäin Tanskaan, siellä nähdään, että markkina lähti elpymään jo vuotta aikaisemmin kuin Suomessa. Pieni markkina ja sinänsä. Ei sellainen Ruotsin kaltainen tosi aktiivinen markkino, mutta kiinteistömarkkino on toimiva, ja se mikä Tanskassa on iso asia kiinteistösijoittajalle, niin on se, että BKT on kivasti kasvuuralla, ja tuntuu, että tavallaan se käyttäjäkysyntä on varsin vahva. Eli meidän vuokralaiset, jotka sitten lopulta kumminkin määrittää sen, että mitkä on vuokratot ja mikä on kiinteistön arvo. Eli tärkeää on se, että talous kehittyy oikeaan suuntaan myös kiinteässä sijoittajalle. Sieltä oli se komponentti toimii Tanskassa varsin mukavasti. Mielenkiintoista nähdä, miten Novo Nordisk kehittyy tulevaisuudessa. Se on juuri näin. Toki siellä onneksi muitakin isoja yrityksiä, mutta on toki ehkä päässyt karkamaan vähän turhaan isoksi osaksi sitä teknologiateollisuutta. Ruotsissa se samoin kuin Tanska lähti elpymään vuotta aikaisemmin. kuin sitten Suomi. Siellä nähdään, että kiinteistömarkkina on varsin toimiva. Ei toki olla nollakorkohuuma sata nollakorkotasolla, mutta ei kuulukaan nolla. Se oli poikkeuksellista aikaa. Ruotsissa vähän sama asia, että talous vaikuttaa kehittyvän oikeaan suuntaan. Ja Ruotsissa ehkä vähän niin kuin Suomen tyylisesti, että nyt nähtiin se nopea palautumisen vuosi sitten oli ehkä patoutunutta. kysyntää ja tarjontaakin sitten Ruotsissa tämä vastaava tilanne oli ehkä vuotta aikaisemmin, nähtiin, että viime vuosi, niin ei näy yhtään rakettimaista sitten kasvua ja nähdään, että tavallaan lähestytään niitä normaaleja kiinteistökaupankäyntivolyymejä, normaalien tasoja ehkä sitten tähän nykyiseen korkomarkkinaan. Norjassa inflaatio on edelleen kova, siellä puhutaan kolmesta prosentista reilu. Tähän sijaan kaupan käyntivolyymi kasvoi taas, mutta oli hitainta kasvua kaikessa. Pohjoismaisella tasolla hitainta kasvua oli Norjassa kaupan käyntivolyymeissä. Ja pitkälti tämä inflaatio sitä kautta korkotaso jarruttaa edelleen kiinteistömarkkinaa aika reippaasti tällä hetkellä. Mm. Mutta pitää muistaa, että inflaatio tarkoittaa usein sitä, että päästään nostamaan esimerkiksi meidän vuokria sitten sen inflaation mukana ja näin. Niin siinä on mieleen toivon koronlaskuja, mutta sitten taas toisaalta niin meillä on kaikki vuokratkin sidottu inflaatioon ja pystytään tavallaan sitä kautta sitten nostamaan vuokria. Se on kyllä se meidän suojaa jonkun verran.

Mm. Niin, kiinteistöjen taktiikan näkökulmasta se voisi ikään kuin toteutunut reaalikorko. koko se keskeisin tekijä.

Juuri näin. Jos jatketaan Norjasta, ja totta kai hyvin paljon puhuttu aihe, mutta teille hyvin keskeinen ja mielenkiintoinen. Niin Norjan pankki, keskuspankki piti ohjauskoron neljässä prosentissa tammikuussa ja Norjan kymmenenvuotisen valtiokorko on ollut, voisi sanoa, pienessä noususuunnassa. Isoissa kuvassa on totta kai heilahdellut ollut, vaikka nyt ihan Lähi-idän kriisin. eskalaation jälkeen taas vähän lisää, mutta siellä odotetaan muutamia, yhtä kahta koronnousua ja kuten kommentoivat, niin inflaatio kumminkin jatkuu aika korkeana. Niin millainen vaikutus näillä koronnousuilla olisi sun mielestä Norjan kiinteistömarkkinaan ja kuinka herkkä markkina on näille koronnousuille tällä hetkellä? Joo, jos mennään vuosi puolitoista taaksepäin 2024, niin... Niin nämä vähänkin pidemmät korot alkoivat lähestyä 3 prosenttia, nythän ne on yli 4 prosenttia tällä hetkellä. Eli markkina silloin ennakoi, että tulee koronlaskuja ja itse asiassa kiinteistöä ja moni kiinteistösijoittaja käyttää vaikka viisivuotisia. koronsuojia, jota se usein saattaa määritellä myös sitä tavallaan sitä kiinteistön korkotasoa. Ja silloin 24 niin kiinteistömarkkina itse asiassa pääsi hyvään vauhtiin tavallaan Ruotsin ja Tanskan tavoin. Mutta sitten alkuvuodesta 25 niin inflaatio yllätti taas. Ja ja sitten tavallaan tämä ennakoidut koronlaskut ja ei toteutunutkaan ja pitkät pitkät korot lähti sitten nousuun eli näytti sieltä melkein 3 prosentista nyt nousit sen 4 prosentin ja tämä sitten hyydytti kiinteistömarkkinan eli kysyt tässä tavalla että minkälaisen efektin saisi markkinalla niin nähtiin silloin todistettavasti 24 vuonna että Kiinteistömarkkinat lähti hyvin liikkeelle, kun korot laski, pitkiä korot sinne lähemmäks kolme prosenttia. Eli varmasti vähän samaa efektiä nähtäisiin nyt taas tällä kertaa, eli jos ne pitkät korot valuisi sinne lähemmäksi kolmea, niin tulisi varmasti vauhdittaisi mukavasti kiinteistömarkkinan. Tällä hetkellä näkisin, että moni kiinteistön sijoittaja on silloin ehkä uskallettiin ottaa pikkasen etukenoa myös, että uskottiin, että kyllä ne koronlaskut sieltä tulee. Nyt tällä hetkellä kun kerran jo kävi näin, että inflaatio pääsi yllättämään, niin samanlaista etukenoa tällä hetkellä ei ehkä uskalleta ottaa. Eli tällä kertaa ehkä halutaan oikeasti odottaa, että ne koronlaskut tulee sieltä eikä pelkästään luoteta siihen, että pitkät korot tippuu. Vaikka useinhan nämä korkoennusteet on oikeassa, mutta selvästi ei ihan aina. Ehkä sitä positiiviset, mutta ehkä tällä kertaa. Kiinteistösijoittajatkin vaatii faktisia koronlaskuja, että uskalletaan sitten taas painaa ostonappia enemmänkin. Mennään vielä kiinteistötyyppittä, jotta saadaan vähän lisää konkretiaa tähän kuluvan vuoden näkymiin.

Aloitetaan teille keskeisistä sektoreista tästä tuotannollista kautta logistiikkakiinteistöistä. Ja tämä sektori on ollut voisi sanoa viime vuosien tähti sektoreita. Ja nyt markkinointikot povaa tämän hyvän kehityksen jatkumista. Mikä ajaa tätä hyvää kehitystä ja toisaalta miltä nyt just eteenpäin katsottuna nämä fundamentit näyttää teidän ydinalueilla?

Logistiikkaa se ottaen siitä, niin se on useamman vuoden jo aika kuuma sektori. Nähdään, että nettikauppa on yksi iso ajuri totta kai siinä taustalla. Ja sitten tämä viime vuosien trendi siitä, että tuotteiden valmistajilla itsellään on mitä isoja varastoja. On luotetaan siihen, että tämä logistiikkaketju on aika katkeamaton ja nopea. Eli kun tavara tilataan, niin sitten se valmistetaan ja sitten logistiikkaketju on hyvin toimiva, niin se on tavallaan sitten ajanut myös tätä logistiikkaa. segmentin etua ja tavallaan ja tuonut sen koko markkinan, että katsotaan 20 vuotta taaksepäin, niin eihän logistiikkasektori ollut toki olemassa, mutta ei samalla tavalla. Nähdään logistiikkassa varmasti on hyviä ostonpaikkoja myös, mutta esimerkiksi vaikka Ruotsissa niin aika... Melkein voisin sanoa, että logistiikkakiinteistöjä on kehitetty jo vähän liiankin paljon tietyissä paikoissa, että varovainen saa olla. Viisi vuotta sitten tuntui, että minkä tahansa logistiikkakiinteistön osti mistä tahansa, niin se oli hyvä sijoitus. Tällä hetkellä saa olla kyllä tarkkana siinä. Eli sijoittajat ehkä klassiseen tapaan vähän ylinnoistuvat ja niitä aletaan kehittämään spekulatiivisesti eli rakennetaan ilman, että vielä vuokralaista siellä tiedossa. Ja nyt sitten vaikka Ruotsissa tilanteita, missä on... Valmis logistiikkakiinteistö ollut jo pari vuotta, mutta ei ole vieläkään vuokralaista. Eli näkisin, että se on ehkä ainoa sektori, missä olisin itse varovaisempi tällä hetkellä. Koskee myös osaksi Suomea ja Hmm. muitakin Pohjoismaita tai logistiikkabuumi, että jossain vaiheessa sitä etukenotettuja sitä vähän liikaakin. Teollisuus kiinteistöissä, niin siinä näkisin. on iso variaatio minkälaisia kiinteistöjä on. Mutta jos miettii että on suht uusi teollisuuskiinteistö, vaikka hyvällä kumminkin järkevällä sijainnilla sellainen sen tyyppinen kiinteistö, mikä konvertoituu moneen käyttöön, eli ei ole, ja näin, niin varmasti on hyvä sijoitus myös jatkossakin. Ja teollisuuskiinteistöissähän näitä nettovuokrasopimuksia, niin kutsuttu eli vuokralainen hoitaa koko kiinteistön ylläpitoja vastaan myöskin usein. Jos ei peruskorjauksista, niin ainakin tästä vuosittaista pienemmistä korjauksista, eli ne on tavallaan omistajalle aika huolettomia myös sitten kiinteistetyyppejä. No siirretään toimistoihin, ja erityisesti Suomessa voisi sanoa, että markkinakehitys on ollut hyvin vaisua, ja vahva polarisaatio hyvien ja huonojen kohteiden välillä on ollut todella todella vahvaa, ja sen odotetaan jatkuvan. Miltä sektorin näkymät näyttää koko Pohjoismaissa ja just erityisesti teille keskeisissä segmentteissä? Se on juuri näin, kuten sanoit, eli kyllä varsinkin Suomessa ja jonkun verran Ruotsissa tämä kyllä kaikissa markkinoissa toimistosegmentti on jonkun verran polarisoitunut, mutta ehkä se näkyy eniten just tällä hetkellä Suomessa ja sitten osaksi myös Tukholman alueella. Se pitää sanoa, että sitten taas Helsingistä tämä vajaa käyttö alkaa olla lähemmäs 20 prosenttia toimistoissa. Oslossa puhutaan 6-7 prosenttia, vähän nyt riippuen mittaustavasta hetkestä, mutta vaikka sitten 7 prosenttia. Eli siinä on aika iso ero. Niin hurja ero. Hurja ero. Ja meidän salkusta, meillähän on koko salkusta 40 prosenttia on toimistoa, mutta ihan sanotaan hyvin pieni osa siitä on sijoitettuna. Helsinki, eli meillä isommat toimistot kiinteistöt on Oslossa, ja ja se markkina tuntuu tuntuu varsin toimivalta. Paljon se just sitä, että vajaakäyttöä ei ole, on edelleen kysyntää tiloille, ja vuokralaiset on itseasiassa ihan maksukykyisiä ja halukkaita myös maksamaan hyvästä toimistotilasta. Ruotsissa Tukholman markkinassa tämä Tukholman ydinkeskusta on itse asiassa yksi ihan Euroopan kalleimpia toimistosijainteja, eli Se on ehkä vähän omanlaisensa eläin sitten se ihan Tukholman ydinkeskusta. Mutta eli kun menen Tukholman ydinkeskustan ulkopuolella vaikka Kista-nimisellä alueella, jossa on Ericssonin pääkonttorit ollut niin kyllä tai on edelleenkin, mutta on ehkä mahdollisesti muuttamassa, niin siellä vajaakäyttöä alkaa olla 25 prosenttia, 30 prosenttia. Niin kyllä tämä polarisaatio nimenomaan näen, että kyllä se jatkuu, mutta isoja eroja sijaintien välillä. Toki voi kysyä, että missä vaiheessa toimistoon sitten, missä vaiheessa on toimistoon tietyt alueet jo niin halpoja, että maan hinnalla saa periaatteessa ostettua koko rakennuksen, mutta sitten taas mistä sinne löytää käyttäjän, niin hyvä kysyntä. Ja toimistoista jossain vaiheessa varmasti alkaa näkyä nämä mahdollisuuksia esimerkiksi myös täällä Helsingissä, mutta mutta varovainen olisin edelleen varsinkin Suomessa. Ja Tukholmassa toimiston kanssa, tai Tukholman myös tarkoittaa koko Ruotsia. Tanskassa toimistot yllättävän hyvin pitää pintaansa, mutta toki sielläkin näkyy pieniä merkkejä siitä, että sijoittajat ovat nopeampaa valikoivampia. että sijoittajat ovat nopeampaa valikoivampia. Se on hyvä kysymys. Näkisin varmasti, että ydinkeskustojen tai Helsingin ydinkeskustan suhteen jo varmasti aletaan olemaan aika pohjalla, että nopeasti alkaa miettiä jo neliöhinnoilla, että voiko kiinteistö vaikka Etelä-Espalla olla. maksaa tavallaan neliöihin absoluuttisesti neliöhinnassa tietyn rajan alle että voiko se mennä vai onko onko löytyykö sen pohja että se ei voi olla se ei voi maksaa 2000 euroa neliö esimerkiksi että onko näin vai löytyykö joku joku vielä uusi pohja mut sit varmasti jollain vähän huonommilla sijainnilla niin voi olla että tilanne kyllä heikkenee edelleen eli tuottovaatimukset nousee ehkä aika aika tulee näyttämään tässä mutta tota Näkisin että ydinkeskusta kautta Helsingin keskustassa alkaa kyllä se pohja löytyä, se järkevä tuottotaso, mutta Hmm. heikommin osin jälleen, mutta heikommin osin jälleen, mutta heikommin osa heikommin osin jälleen, mutta heikommin osin jälleen, niin saattaa olla vielä jonkun verran matkaa ylöspäin. Liikekiinteistöissä Suomessa vuosi 2025 näytti olevan vahvan palautumisen vuosi ja erityisesti tämmöiset Puuilon ja Kesko kaltaiset kauppapaikat vaikuttavat olevan todella kuumaa tavaraa sijoittajien keskuudessa tällä hetkellä. Vaikka sitten samaan aikaan yleisesti kuluttajan sentimentti on hyvin negatiivinen ja työttömyysasteet on korkealla. Miten näet tämän sektorin kehityksen nyt jatkossa ja toisaalta sitten totta kai koko Pohjoismaiden kontekstissa, miten sektori on kehittynyt ja näkymät? Joo, tällaiset niin kutsutut big box -kiinteistöt, eli just näitä laatikot ilman seinän apureita, tai voi olla muutama seinän apuri, mutta joka tapauksessa yksi. yksittäiset ei-kauppakeskukset, vaan nimenomaan tällaiset yksittäiset kaupan kiinteistöt, niin tota ne on ollut kyllä suosittuja ihan kaikissa Pohjoismaissa vois näin sanoa. Suomessa se buumi nyt mikä on nähty viime aikoina, niin Niin, taas se on oikeastaan, jos mennään vähän taaksepäin, niin pitkälti koronan aikaan ja näin, niin vauhditti tämä kaikki vapaa-ajan tavaran myynti, joka sitten toi nämä tavallaan ehkä uuteenkin suosioon tai vauhditti tätä suosiota. Sitten tässä Suomessa niin tää viimeaikainen buumi on pitkälti ollut ulkomaalaisten sijoittajien vetämää. Ja se taas johtuu ihan siitä, että Ruotsissa niin vastaava kiinteistö kanssa virta tuotto on ehkä 6 prosenttia, vähän 6,5 prosenttia, Suomessa se voi olla 8 prosenttia. Eli ulkomaalaiset vaan ruotsalaiset näkevät, että hei, vastaava kiinteistö tavallaan hieman vastaavanlaisia, suunnilleen vastaavanlaisia aineilla tuottaa paremmin Suomessa. Että se tuottoero on tarpeeksi iso, että kuinka huono toi voi olla. Okei, talousnäkymät voi olla heikommat ja näin, mutta se tuottoero tavallaan kiinteistön arvon ero on niin iso, että se paikkaa sen ehkä heikommat tulevaisuuden näkymät, jos niitä nyt on heikommat. Näin näkisin, että kyllä se nyt pitkästi ulkomaalaisten tuoma buumi tänne nyt Suomeen, että ylipäätään suomalaisen... Kotiomainen pääoma ei ollut kovin aktiivista, siis puolet transaktiovolyymeista eli itse asiassa reilusti yli puolet transaktiovolyymeista on ulkomaalaista rahaa tällä hetkellä Suomesta, Suomeen joka tulee. Ja ehkä tässäkin voi olla ehkä näin, että moni ulkomaalainen nyt katsoo, tuijottaa vähän liikaa sitä tämän hetken tuottoeroa, että hei noin kiinteästähän on halvalla kun vertaa kotimaan, mutta väitän, että ihan jokaiselle pikkupaikkakunnalle ei välttämättä ihan näitä kaikkia mainitsemisia toimintoja tässä jatkossa tarvitse. Eli kyllä sielläkin varovainen saa olla. boomi ehkä menossa sielläkin. Ei vielä yli, mutta saa laajempaa varovaisempaa. Okei, onko tässä ehkä vähän sitä, että he katsoo sieltä, että Rustan kiinteistö Ruotsissa on kuuden prosentin tuottovaatimuksilla ja Suomessa sitten siitä saa kahdeksan prosenttia tuottoa, niin se vaikuttaa sitten houkuttelevaa tällaisella nopealla matikalla. Vuokrasopimukset kumminkin varmaan aika hyvin samantyyllisiä. Niin ryöstää kuin ryöstää vai mitä? Ei, mutta... No yksinkertaistettuna näin varmasti. Ja toisaalta voihan olla myös, että me suomalaiset ollaan aina niin negatiivisia meidän talouden kehityksen näkökulmasta, että ruotsalaiset ehkä osaa katsoa objektiivisemmin asioita ja miettiä, että hei ehkä se Suomenkin talouskasvu sieltä lähtee ja nyt on viimeisiä hetkiä ostaa halvalla. Toivotaan, että ruotsalaiset ovat oikeassa. Juuri näin. Usein he on ollut. Niin kyllä, totta. Kyllä. Jos otetaan vielä viimeisenä kysymyksenä, nyt taas kuuma aihe eli Lähi-idän konfliktista, jossa nyt ollaan nähty eskalaatiota, kun Yhdysvallat ja Israel iski Iraniin ja Iran on tehnyt vastahyökkäyksiä tähän. Mielenkiintoinen kysymys on, että mikä tämä vaikutus on pohjoismaiseen kiinteistösektoriin, onko kiinteistöt nyt turvasatama vai onko välilliset vaikutukset sitten sen verran negatiivisia, että... Tämä turvasataman status ei ole pätevää tällä hetkellä ja ehkä nyt erityisesti kiinnostaa Norjan tilanne öljyntuottajamaana. Hyvä kysymys. Sinänsä tämä viimeisin eskalaatiohan on aika tuore. Tämähän on ollut vähän ruutitynnyri koko alue jo pitkään, mutta toki näinhän viimeisimmät tapahtumat on aika tuoreita ja kiinteistömarkkina. On aika hitaasti reagoiva, mutta sanotaan, tuskin se nyt enää ihan välittömiä vaikutuksia. Ehkä ne vaikutukset sitten tulee sitä kautta, että jos nyt hetkellisesti inflaatio-odotukset, jos öljyn hinta kaasun hinta nousee inflaatio-odotukset tai inflaatio pelko taas kasvaa ja sitten korot lähtee vähän nousuun, niin se hyvä tekee kiinteistömarkkinalle. Mutta näkisin sitten kuitenkin, että tämä. Piikki vaikka nyt mikä korot taisi olla eilen vähän nousussa ja noin pitkät korot niin pyrin olla kiinteistöammattilainen ja ehkä korkomarkkinoiden ammattilainen näin mutta näen että se on ehkä vähän lyhytaikaisempi homma kumminkin mutta tosiaan kuten sanottu niin tämä jenkkien ja israelilaisten hyökkäys tapahtui tässä ihan muutama päivä sitten niin hankala vielä. Niin tarkemmin sanottuna siihen suuntaan nyt sitten vaikka inflaatio ja korot lähtee sitä kautta sitä vaikutusta kiinteistömarkkinoille. Mutta eihän välittömiä vaikutuksia enää. Sitten kysyt Norjasta, usein Norjan kruunu on mennyt pitkälti öljyn hinnan mukana. Eli jos öljyn hinta on noussut, niin kruunu on vahvistunut. Toista se ihan aina on ollut näin myöskään. Sitten taas vastapainona, usein kun on tällaisia kriisejä, niin nämä pienet valuutat, Sveitsin frangia lukuun ottamatta, ne on sitten kärsineet myöskin. Eli on haettu turvasatamia sitten muista valuutoista kuin norjan kruunusta. Eli... Eli aika nyt näyttää, mutta toisaalta se öljyn hinta on tavallaan edelleen hyvä asia, mutta sitten tämä yleinen maailman tilanne tai epävarmuus ei ole sitten yleensä ollut myöskään hyvä.

Mutta myös maan tieteellinen etäisyys pitää muistaa, jos vertaa Ukraina, että Ukraina on kumminkin tavallaan Euroopan reunalla. Ja että lähinnä tilanne on sitten jo kertaluokkaa kauempana. Hmm. No joo, tosiaan se tuore eskalaatio nyt ja jäädään seuraamaan vaikutuksia. Puhutaan ehkä sitten lisää seuraavalla haastatteluvideolla.

Toivottavasti silloin on läpikäyvämpi. Kiitos Mikko haastattelusta ja tsemppiä tähän kuluvaan vuoteen. Kiitoksia.