Tervetuloa mukaan UB:n Pohjoismaisten Liikekiinteistöjen rahaston salkunhoitajan Mikko Hentisen haastatteluun. Tervetuloa Mikko mukaan myös. Kiitoksia. Lähdetään liikkeelle ensimmäisestä kvartaalista. Miten rahaston alkuvuosi lähti liikkeelle?

Sinänsä operatiivisella puolella meni itse asiassa ihan mukavasti. Nettovuokratuotot olivat, ei nyt ennätystasolla, mutta itse asiassa varsin mukavalla tasolla. Eli tavallaan se ns. kassavirtakone siellä kyllä toimi. Toimi erittäinkin kivasti. Ja sitten tuossa myös operatiivisella puolella, mutta ehkä vähän tällaisia pidempiä prosesseja, niin meillä oli muutama kiinteistökehityshanke. Nehän ovat hyvinkin pitkiä prosesseja. Osa näistä vaatii pieniä kaavamuutoksia, ja siellä nähtiin selviä edistysaskeleita, että nehän on varmasti näissä kaikissa vielä muutama mutka matkassa, mutta aina se tuntuu mukavalta, kun muutama mutka on myös takanapäin. Eli sinänsä itse asiassa oli. Tavallaan asiat menivät eteenpäin, ja oli. Oli kiva, että sai vähän konkretiaa.

Pureudutaan vähän vielä noihin lukuihin siellä. Tulosten taustalla. Siellä Norjan kruunu tuki teidän tuottoja, mutta sitten taas käyvät arvot laskivat jonkin verran, niin ehkä kiinnostaisi, että mikä vielä käypien arvojen laskun taustalla oli. Joo, leijonanosa siitä käypien arvojen laskusta. Tuli Suomesta. Norjassakin ihan pientä yksittäisessä kohteessa, mutta. Leijonanosa tosiaan Suomesta, käypien arvojen laskuja noin yleisesti. Isossa kuvassa tapahtuu yleensä kahta kautta. Voi tapahtua kahta kautta, eli tapahtuu joku muutos siellä vuokralaisen päässä, eli vuokralainen muuttaa pois tai taloudellinen tilanne heikkenee tai jotain, joka sitten laskee arvioitsijan silmissä sen kiinteistön arvoa. Tai sitten niin kutsuttua tuottovaatimusta nostetaan ylöspäin, eli sijoittaja vaatii enemmän riskipreemiota tälle sijoitukselle ja vaatii tavallaan enemmän tuottoa, jotta uskaltaa ostaa sen kiinteistön. Ja tässä sitten valuaattori näkee, että tämä Suomen sentimentti otti ehkä askeleen taaksepäin. Sitten tässä Q1:n aikana, ja näin ollen sitten tätä tuottovaatimusta hieman trimmattiin ylöspäin, ja kiinteistöjen arvot sitten Suomessa laskivat. Mutta niin kuin mainitsit tässä, niin se Norjan kruunuhan meillä sitten vähän kompensoi tätä. Meidän rahastosta yli puolet on sijoitettuna Norjaan.

Norja. Tuntuu, että ne ovat vähän sellaisia ihmeellisiä Hannu Hanhia kyllä siellä, että sama kuin silloin 2022, niin kyllähän nekin taas hyötyvät tästä energiakriisistä. Eli öljyntuottajamaana yksi näitä harvoja Euroopan maita, jotka hyötyvät tästä tilanteesta. Mutta kyllähän rahastolle tässä on ehkä vähän kolikolla myöskin kaksi puolta. Eli kiva, että Norjalla menee paremmin, kruunu vahvistuu ja näin edespäin, BKT vahvistuu. Se on totta kai positiivista vuokralaisten tavallaan maksukyvyn näkökulmasta. Mutta sitten taas toisaalta, jos viime vuoden lopulla alussa oli vielä puhetta Norjan koronlaskuista, niin ne on. Ne on varmasti kyllä haudattu tällä hetkellä ainakin vähäksi aikaa. Eli se on sitten nämä kaksi komponenttia, jotka siinä tavallaan tasapainottelevat. Eli vuokralaiset ovat varmasti pidemmällä aikavälillä hyvinkin maksukykyisiä Norjassa, tai entistä maksukykyisempiä. Mutta sitten se korkokomponentti on siellä se toinen, joka sitten vie taas tavallaan kiinteistösijoittajalle huonompaan suuntaan sitä hommaa.

Suomessakin saatiin vähän positiivisia talouslukuja Q1:llä ennen tätä Iranin kriisiä. Toivotaan, että täälläkin päästäisiin vähän ainakin tuohon Norja-vauhtiin. Ehkä sitten, toivottavasti ainakin lyhyellä aikavälillä. Tätä toivotaan lujasti. Ehkä kysyn vielä nopeasti tuosta tuottovaatimusten noususta. Niin oliko siellä teidän mielestä taustalla nyt tämä nähty korkojen nousu ja Iranin kriisi jo, vaikka se osuus kuitenkin sinne Q1:lle tämä. Iranin tilanne. Nehän lähtivät tosiaan kyllä Q1:n aikana liikkeelle. Ehkä ihan tarkkaan mekään ei sitten osaisi. Sanoa tämän ulkopuolisen arvioitsijan ajatusta tässä taustalla, mutta he näkivät vain, että sentimentti kautta sitten ehkä jonkunlainen evidenssi, niin kutsuttu, faktisista transaktioista oli sen suuntainen, että arvoja piti ottaa alaspäin. Mutta menee vähän spekuloimisen puolelle. Mutta voi ehkä miettiä tosiaan näin, että jos oli ollut heillä vähän ajatuksia, että okei, arvoja pitää tuoda vähän alaspäin, niin että ehkä tämä Iranin tilanne tai Hormuzinsalmen sulkeminen oli se tavallaan viimeinen naula arkkuun, tai vähän dramaattisesti ilmaistu. Mutta. Se, joka sai sitten tekemään tämän päätöksen, että nyt arvoja pitää vähän tuoda alaspäin Suomessa.

Mainitsit muutamista kiinteistökehityshankkeista. Pystytkö kuvaamaan vähän konkreettisemmin, mitä on taustalla ja mitkä teidän kiinteistökehityksen painopisteet ovat tänä vuonna? Joo, mehän ei olla varsinainen kiinteistökehitysrahasto, eli pääasiassa me tehdään tällaisia kiinteistökehityshankkeita, missä parannetaan olemassa olevaa kassavirtaa, tehdään isompia ja pienempiä vuokralaismuutostöitä. Mutta toki jotkut ovat sen verran isoja, että vaativat erinäköisiä kaavamuutoksia. Esimerkkinä. Norjassa me tehdään Kongsberg Gruppenille nyt siihen vuokralaismuutostöitä. Ne ovat hyvinkin isoja hankkeita siellä. Ja Kongsberg Gruppenhan on tämä puolustusteknologiayritys, joka omistaa muun muassa puolet Patriasta. Että sinänsä tässä vakavaraiselle vuokralaiselle, jolla menee todella hyvin, on kiva tehdä näitä. Ja myöskin maksukykyiselle vuokralaiselle.

Sen lisäksi Norjassa meillä on ehkä meille vähän poikkeuksellinen hanke menossa, jossa meillä on tällä hetkellä vuokralaisena Nets, eli tämä maksupääteyritys. Mutta heillä on sellainen noin viisi vuotta jäljellä vuokrasopimusta. Se toimistokin. Ajatus on tässä, että se toimistokiinteistö itse siellä Oslossa puretaan tämän vuokrakauden päätyttyä. Ja hyväähän tässä on se, että tämä ei ole missään kehätien varrella sinänsä, vaan sijainti, vaikka kiinteistö ei ole mikään A-luokan toimisto, mutta sijainti on yhden metron, tosi nopeasti kehittyvän alueen, tai nopeastikin tuolla alueella, ja metroaseman vieressä. Ja Norjassahan tämä on. Rakennusoikeuksien kysyntä on pikkasen erilaista kuin Suomessa. Suomessa rakennusoikeuksilla ei ihan hirveästi tällä hetkellä tehdä kauppaa, kun rakentaminen on niin, tai asuinrakentaminen, niin jäissä, mutta Norjassa itse asiassa kysyntä on. Voisi sanoa täysin erilainen, ja siinä on vähän taustalla sellainen. Norjassa oli tällaista sääntelyä, joka teki, että pieniä asuntoja ei rakennettu käytännössä ollenkaan, että jopa yksiöiden rakentaminen oli hankalaa tämän sääntelyn takia. 35-neliöisiä. Se oli oikeastaan jonkunlainen lattia. Sen pienempiä asuntoja ei tehty, mutta käytännössä ajoi siihen, että asuntojen keskikoot ovat kauhean isoja, varsinkin uudistuotannossa, olleet viime aikoina. Mutta Oslossakin on herätty siihen, että aika moni asuu itse asiassa yksin ja haluaisi asua yksiössä. Ja nyt tätä sääntelyä on sitten tämän kasvaneen kysynnän takia vähän helpottamassa, niin sanotusti, että pienempiäkin asuntoja pystyy rakentamaan. Ja sehän tarkoittaa taas sitä, että usein niissä neliöhinta on kovempi ja se yhtälö on kivempi rakennusyhtiöille. Tämä on sitten aiheuttanut tämän kovan kysynnän näille rakennusoikeuksille siellä Norjassa.

Mutta sitten taas Suomenmaalta pitää tuoda myös yksi esimerkki, eli tuonne Oulun Ideaparkiin, niin toivottavasti päästään tässä jollain aikavälillä rakentamaan päivittäistavarakauppaa. Ja tämäkin on itse asiassa kaavamuutoksen takana. Mutta. Siellä ehkä päästään tai saadaan rakennustyöt käyntiin tuossa syksyn tai ensi kevään aikana. Eli tällaisia hankkeita meillä on. Meillä on tässä käynnissä. Okei, eli ihan voi sanoa isoja hankkeita. Isoja hankkeita toki rahastotasolla. Mikään yksittäinen näistä ei ole tavallaan ihan valtava, koska, kuten sanoin, me ei olla kiinteistökehitysrahasto, joka haluaa tehdä kiinteistökehitysriskiä. Mutta. Kiinteistötasolla ne ovat varsin isoja hankkeita. Ja sinänsä tässäkin pienistä puroista muodostuu se joki. Eli kun näitä tarpeeksi pieniä hankkeita on liikkeellä, niin sitten se siitä. Muodostuu sitä lisätuottoa myös rahastolle.

Sitten mennään markkinatilanteeseen, ja viimeksi kun tehtiin videota, niin Iranin kriisi oli ollut just muutama päivä päällä ja puhuttiin, että pitkittyessään voisi olla negatiivinen vaikutus sektoriin, ja voi sanoa, että kriisi on nyt pitkittynyt, vaikka ehkä nyt taas markkinat povaavat enemmänkin rauhan puolesta. Mutta kukapa sitä tietää, mitä siellä tapahtuu. Niin, miten näette, millainen vaikutus tällä ja nyt nähdyllä korkojen nousulla ja tällä kriisillä on toisaalta kiinteistösektoriin ja sitten taas teihin spesifimmin kiinteistösektoriin? Ehkä Pohjoismaissa niin sanotaan. Varmasti on ollut vaikutusta. Eli on ehkä. Kyllähän kaikilla tällaisilla erilaisilla. Kriiseillä ja vastaavilla epävarmuustekijöillä on aina vaikutusta. Eli. Moni sijoittaja näkee, että ehkä ei ole se ihan oikea aika nyt painaa kaasua. Toisaalta, mitä me nyt ollaan nähty myös, niin moni yrittää myös hyötyä tästä tilanteesta. Ostaja eli. Eli jos on ollut vaikka joku prosessi käynnissä, niin hintaa neuvotellaan sitten alaspäin. Eli kyllä tässä tavallaan korppikotkat ovat myös olleet liikkeellä, se on huomattu. Mutta sanoisin näin, että mitenkään dramaattisesti ei ole muuttunut. Kiinteistösektorin tavallaan fiilikset, mutta toki odottavat tunnelmat ja ehkä moni asia vähän niin kuin, ei lykkääntynyt, niin ainakin venynyt. Mutta. Se nyt on ehkä sinänsä ihan luonnollista, että halutaan tavallaan. Ei haluta laittaa mitään seis tai pysäyttää. Halutaan mennä edelleen eteenpäin, mutta ehkä kaasu ei enää ole pohjassa monella, niin sanotusti, vaan vähän niin kuin seurata, mihin tilanne kehittyy, joka on sinänsä ihan luonnollista.

Meidän rahaston näkökulmasta. Niin toki kuten mainitsin, niin Norjassa oli kovasti odotettu niitä koronlaskuja, mitä useampikin pankki oli veikkaillut tälle vuodelle, ja mekin niitä toivottiin. Mutta. Nyt sitten toisaalta taas ollaan siinä onnellisessa tilanteessa, että ollaan. Norja tosiaan hyötyy tästä tilanteesta talouden näkökulmasta. Niin, aika vähän sitten näyttää, mikä se Norjan taloudella menee. Taloudella menee tavallaan paremmin, mutta koronlaskutkin ehkä hautautuneet. Niin, kuten tuossa alussa mainitsin, niin aika sitten näyttää, mikä on se tavallaan plussien ja miinuksien lopputulema, niin sanotusti. Mutta toistaiseksi ei voi sanoa, että olisi nähty mitään valtavia vaikutuksia tällä Lähi-idän tilanteella.

Jos mietitään vielä transaktiovolyymia, joka kuitenkin kertoo siitä, että miten ostajien ja myyjien tasot kohtaavat tällä hetkellä. Ehkä voisi sanoa, että Suomessa lähdettiin alkuvuonna ihan positiivisin mielin liikkeelle. Ruotsissa meno on ollut aika kovaa. Norjassa ehkä vähän juuri rassaa tämä korkeammat korot, mutta yleisesti voisi sanoa, että momentum oli hyvä positiivinen alkuvuonna. Miten näet, että jos Hormuzinsalmi nyt pysyy kiinni, niin miten transaktiovolyymit kehittyvät? Niin, tässä on se tuhannen taalan kysymys, että pysyykö kiinni vaikka loppuvuoteen asti vai pysyykö kiinni syksyyn. Sillä on varmasti jonkunlainen merkitys. Näkisin, että jos jotain ihan villiä veikataan ilman, että mua hirtetään. Sitten jos tämä menee väärin, niin varmaan, jos pysyy kiinni, niin varmasti transaktiovolyymit. Tuon suunnilleen viime vuoden tasolla. Eli kyllä esimerkiksi jos puhutaan Suomesta, niin markkina edelleen. Vähän niin kuin elpymisvaiheessa. Eli käytännössä niin. Lähi-idän tilanne tekee varmasti sen, että elpyminen hidastuu tai pysähtyy. Eli jäädään viime vuoden tasolle, jos salmi ei siellä avaudu ja öljyn hinta laske ja sitä kautta inflaatio-odotukset sitten maltillistu.

Mutta. Ehkä näissä muissa Pohjoismaissa, joissa elpyminen on vähän pidemmällä, niin niissä ehkä sanoisin. Mun mielestä se viime vuoden tasolla on varmasti aika omasta mielestä ainakin aika valistunut veikkaus, jos se salmi pysyy kiinni. Mutta paljon nyt on siinäkin myös sitä, että kuinka lujasti se inflaatio lyö läpi, että on sellainen monisyinen. Keksitäänkö muita vaihtoehtoisia reittejä öljylle ja näin edespäin? Sinänsä aika haastava kysymys, mutta kyllä tuntuu, että ostajia edelleen on liikkeellä ihan. Tänään aamulla näin, että yksi isompi kauppa Suomessakin esimerkiksi julkistettiin, ja Ruotsissa äskettäin tehtiin yksi todella iso kauppa. Taisi olla eilen julkistettiin, eli ei. Markkina ei sinänsä ole missään nimessä lähtenyt alta, mutta varmasti hidastunut. Ehkä voisi sanoa, että yksi tukeva tekijä on se, että pörssikurssit itsessään ovat menneet todella kovaa ylös nyt tästä noin indeksitasolla, että sieltä alkaa pikkuhiljaa ne tuottopreemiot laskemaan, että sitten varmasti ajatellaan. Pörsseissä on edelleen mahdollisuuksia, mutta kyllä se huuma on nyt ollut aika kovaa myös viime aikoina, että ehkä katsotaan taas vähän vaihtoehtoisia sijoituspaikkoja myös tuolla isommissa piireissä. Se on. Se on juuri näin.

Mennään vielä lopuksi tuohon teidän rahaston tuottotavoitteeseen. Joka on 7–9 prosenttia, ja alkuvuoden tuottotasolla ollaan noin 5,4–5 prosentin tuottovauhdissa, niin miten päästään tuohon 7–9 prosenttiin? Tämä on erittäin hyvä kysymys. Ehkä se vastaushan tuli vähän niin kuin siinä alussa myös näistä arvonlaskuista, että jos ne arvonlaskut jäisivät pois, niin varmasti oltaisiin jo. Oltaisiin jo sitten hyvinkin lähellä ainakin. Ja sitten kuten mainitsin, niin meillä on näitä useampia. Näitä kiinteistökehityshankkeita tai kiinteistöjen, no kehityshankkeita, kiinteistöjen parantamishankkeita. Miksikä niitä haluaa kutsua. Niin, kuten mainitsin, niin yksittäisinä ne eivät rahastotasolla ole mitenkään supermerkittäviä, mutta kyllä me uskotaan, että niistäkin tulee, kunhan ne saadaan maaliin. Ihan hyvää lisätuottoa rahastolle ja ihan sellaista lisätuottoa, joka näkyy rahastotasolla asti. Eli sanoisin, että kyllä se yhdistelmä näistä nimenomaan, että saadaan näitä mainitsemiani kiinteistökehityshankkeita vietyä maaliin ja niistä sitten realisoitua sitä arvonnousua. Mutta myös se tietenkin, että arvot kiinteistöissä eivät enää laskisi, niin totta kai se on myös se A ja O, jotta sinne päästään. Mutta. Perustekeminen mun mielestä riittää sinne jo, mutta pitää vaan saada sentimentti vähän paremmaksi. Ja nämä kiinteistökehityshankkeet maaliin tässä, niin siinä se. Niiden avulla sinne kyllä päästään. Jäädään seuraamaan sitä. Kiitos Mikko haastattelusta ja mukavaa kesää! Kiitos samoin!