Tänään puhutaan up pohjoismaiset liikekiinteistöt rahaston kuulumisista, pohjoismaiden kiinteistömarkkinatilanteesta ja yleisestikin vähän salkunhoitajan työstä kiinteistösektorilla. Ja haastateltavana on tietenkin salkunhoitaja Mikko Hentinen. Tervetuloa haastatteluun. Kiitos. Lähdetään liikkeelle lämmittelykysymyksellä ja tällä kertaa kiinnostaa se, että mitä kiinteistörahaston salkunhoitaja oikein käytännössä tekee. Mitä kuuluu perusarkipäivään, koska voisin kuvitella, että ehkä osalle ainakin katsojista se ei ole niin selkeä kuin esimerkiksi osakerahaston salkunhoitaja. Joo, kyllä tosiaan salkunhoitaja ehkä nimi viittaa enemmän siihen, että analysoidaan paljon tunnuslukuja ja sitten sen perusteella tehdään päätöksiä. Kyllä siis kaikki perustuu tietenkin tavallaan Exceliin ja päätökset tehdään sitten sen perusteella, mutta tosiaan kyllä kiinteistörahaston salkunhoito on aika enemmän käytännönläheistä nopeasti, eli puhutaan olemassa olevista kiinteistöistä, missä olemassa ovat vuokralaiset, niin paljon on vuokralaisten kanssa yhteydenpitoa, mahdollisesti uusia vuokrasopimuksia neuvotellaan, jos tulee isompia korjaushankkeita, mitä lähdetään edistämään, mitä ei lähdetä edistämään ja paljon tästä teknistä osaamista vaatii. Sen lisäksi meidän rahastolla esimerkiksi, kun on pääasiassa tavallisia tavallaan kiinteistökohtaisia pankkilainoja, niin pankkilainoja on useampia, eli rahoitusneuvotteluita, lainan uusimisia, yritetään tietenkin aina saada paremmat ehdot uusimisiin tai lainojen kilpailuttamista, niin siihenkin menee yllättävän paljon aikaa. Eli tosi monipuolesta, sanotaan yksikään päivä ei ole ihan samanlainen, mutta tämän lisäksi on vielä aika paljon yhteydenpitoa meidän sijoittajien, jotka mahdollistavat tietenkin meidän koko toiminnan. Eli voisi sanoa, että aika paljon samanlaista työtä, mitä iso kiinteistösijoittaja tekisi? Juuri näin, eli kyllähän se on kiinteistön omistamista tämä työ ja siihen liittyviä asioita, niiden pyörittämistä. Joo, no mennään rahastotapahtumiin ja jos otetaan yhteenvetona Q3, että miten se meni ja oliko siellä jotain keskeisiä tapahtumia? Joo, no sanotaan tuloksena pieni plussa, vähän parempaan pitäisi pystyä, toivottavasti tässä lähiaikoina päästäänkin, mutta tosiaan kumminkin pieni plussa. Sinänsä kiinteistö puolella, sanotaan nämä arvonmuutokset, mitkä negatiiviset tai alun alkaen korkojen nousu ja sitten myötä kiinteistön negatiiviset arvonmuutokset, niin ne alkaa pikkuhiljaa kyllä poistua sieltä. Mutta se, mikä meitä ehkä tässä vähän pidempään jo rasittanut tätä meidän tulosta, niin on aika isot investoinnit tässä useammassa maassa. Eli käytännössä nyt sitten meillä on isompia investointeja käynnissä Norjassa ja Oulussa. Hyvä puolihan tietenkin näissä on, että ne on tällaisia investointeja, jotka mahdollistavat tulevat vuokratuotot. Eli sehän on niin, että jos se ei ikinä korjaa tai investoi, niin hiljalleen kiinteistö rapistuu ja sitten on mahdollisuutta vaikka löytää uusia vuokraisia. Kyllä näitä pitää koko ajan tehdä. Nyt vaan sattuu vähän useampi olemaan tässä samaan aikaan käynnissä. Mutta samaan pitää sanoa, että nämä isommat investointeet, niin kyllä nekin joskus loppuu, että tuossa muutamaa saadaan loppusuorelle pikkuhiljaa ja loputkin sitten toivotaankin tuossa kevään aikana. Sinänsä se rasittava komponentti sieltä sitten toivottavasti poistuu, nämä isoimmat, mitkä on käynnissä. Eikö se just, jos miettii vaikka sitten vuokraiden kasvua tulevaisuudessa, niin teillähän suurin osa vuokrista, tai onko käytössä pelkästään kaikki, on inflaation sidottuja? Joo, se on juuri näin. Eli ihan valtaosa luokkaa 90 prosenttia tai yli on sidottu ediin kuin semmoisiin indeksiin. Joissain voi olla joku katto, joka rajoittaa, että ei voi nostaa vaikka yli neljä prosenttia tai sitten on lattia, eli vuokrat nousee aina yhden tai kaksi prosenttia riippumatta siitä, miten elinkustannusindeksi käyttäytyy, mutta isossa kuvassa juuri näin. Joo, no mennään markkinakehitykseen ja teidän kanssa olisi totta kai mielenkiintoista, koska teillä on nämä neljä eri markkinaa, eli Pohjoismaiden, Skandinaavia, täältä. Niin jos lähdetään ihan isosta kuvasta liikkeelle, niin miten tuo Pohjoismaiden kiinteistömarkkina on kehittynyt loppuvuonna? No sanotaan varsinkin Ruotsissa, ja kyllä myös Suomessa ja Tanskassa on ihan positiivista kasvua ollut, eli kiinteistötransaktioita esimerkiksi Ruotsissa on tehty melkein 50 prosenttia enemmän viime vuoteen verrattuna. Suomessakin nyt lähteestä riippuu vähän, mikä se tarkka luku on, mutta siis puhutaan luokkaa 30 prosentista vertonomiin vuoteen. Eli transaktioita tapahtuu, ja ehkä itse mietin tätä vähän niinku signaaliarvoa tässä, eli sijoittaja näkee, että kiinteistö todennäköisesti on arvokkaampi huomenna, eli se kannattaa ostaa tänään, eli sijoituspäätös kannattaa tehdä niitä, ja sitten se saa sitten transaktion volyymiin myös kasvuun, eli ammattimainen kiinteistösijoittaja näkee, transaktion volyymin kasvu tarkoittaa sitä, että ammattimainen kiinteistösijoittaja näkee, että kiinteistöt on todennäköisesti ainakaan paljon halvempi huomenna tai ensi viikolla. Sitten ehkä Norjassa, tai Norjassa ollaan suunnilleen tasoissa viime vuoden kanssa ehkä vähän jäljessä. Norjassa se case oli se, että siellä korot edelleen on luokkaa 4 prosentissa. Viime vuonna vähänkin pidemmät korot lähtivät jonkun verran laskuun, ja se sai hyvin kiinteissijoittajat liikkeelle, mutta sitten esimerkiksi näiden ehkä vähän inflaatio pääsi taas yllättämään siellä, niin pitkät korot, vaikka tämä viisivuotinen, niin nousi sitten takaisin reiluun 4 prosenttia, ja se sitten hyödyttää tätä kiinteistömarkkinaa. Nyt ehkä toivottavasti taas sitten päästään hiljalleen tässä siihen koronlaskumoodiin, joka oli siellä viime vuonna, joka sitten taas toisaalta aktivitettiin siihen kiinteistömarkkinaan, mutta Norjassa selvästi kaivattaisiin kyllä aktiivisempaa kiinteistömarkkinaa. Kaikki tuntuu selvästi odottavan tätä, että pitkät korot, lähinnä viisivuotinen esimerkiksi, niin tippuisi sitten vaikka ne lähemmäs 3,5 prosenttia. Korkea luku sekin, mutta Norjassahan inflaatio, joka edelleen on sitä reiluun 3 prosenttia, niin varmaan paljon olemassa ei korkeaa tuoda. Onko Norjassa helppo tavallaan yksilöidä tämä suhteellisesti heikompi kehitys tähän korkotasoon, vai onko siellä muuten vuokrat käyttöasteet on kehittynyt ihan positiivisesti ja muut peruspundamentit? Joo, ehkä miten meidän rahastolle näyttäytynyt tämä tilanne on nimenomaan se, että transaktioita ei hirveästi tapahdu, mutta itse vuokralaismarkkina on varsin hyvällä pohjalla. Eli vaikka toimistokohteissa, niin niissä saadaan korkeampia vuokria kuin vaikka ostaisiin ennustettiin. Eli pää on tavallaan jopa ylitetty meidän alkuperäiset arviot joissain kohteissa vuokratasoissa, joka sinänsä kertoo siitä, että kysyntää on vuokraalaiset on maksukykyisiä, mutta sitten tosiaan tämä transaktiomarkkina ei jäissä, mutta hidasta tämän korkotason takia, että kaikki odottaa sitä, että korot palautuisi sinne, missä ne oli vaikka käväessä jo viime vuonna. Eli sinänsä talous toimii ihan ok, mutta se on lähinnä se transaktiomarkkina, joka on sitten hitaampi. Entäs jos mietitään lähivuosia just tätä yhdistelmää, että korkeampi inflaatio ja korkeampi korkotaso Norjassa, niin sitten totta kai just kiinteistösijoittajan näkökulmasta se reaalikorko on se, mikä merkkaa eniten, eli saadaanko tämä korkeampi inflaatio vietyä vuokratasoihin, niin miten näet, että onko Norjassa yleisesti teillä, kuten kommentoikin, on pitkälti sisouttu inflaation, niin onko Norjassa yleisesti kumminkin edellytykset pysyä vuokratasoissa tämän inflaation mukana? Kyllä näkisin näin, että ei meillä enääkään ole näkyvissä. Nythän se on ollut edelleen korkea se inflaatio, siis ollut jo pidempään. Sehän taas pitää muistaa, että Norjassa varsinaisen nollakorko-aikoja ei oikeastaan koettu ollenkaan. Toki sielläkin korot oli alempana, mutta varsin kun Eurooppassa ja monessa paikassa oltiin nollassa, siellä oltiin prosentissa. Siellä on totuttu siihen, että vuokrat nousee indeksin mukana. Aika näyttää, mutta toistaiseksi ainakin ollaan ongelmitta saatu vietyä läpi inflaation mukaiset korotukset. Entä sitten jos mietitään Ruotsia, jossa nyt kehitys on ollut, jos voisi vetää yhteenkin, niin viime vuosina selkeästi näistä pohjoismaista kokonaisuutena vahvintaan ja on myös ihan selkeästi isoin markkina näistä. Mikä Ruotsin se selkeä ero sitten muihin markkinoihin on? Miksi se vetää näinkin hyvin suhteellisesti? Joo, no Ruotsissahan ehkä usein, tai siellä on monta tekijää Ruotsissa. Sanoisin, että yksi on tietenkin se, että se on iso markkina kerta kaikkiaan, ja kyllähän taloudella menee Ruotsissa varsin hyvin. Norja on tietenkin aina vähän erilainen maa, koska siellä on tämä öljyrahasto, josta sitten voidaan aina tarvittaa esimerkiksi vähän paikata valtion taloutta ja näin, mutta Ruotsissa maallahan menee varsin hyvin, ja ne on varsin kasvuhakuisia. Siellähän ohjauskorko laskettiin 1,75, kun tällainen yhden prosentin bruttokansantuotteen kasvu ei ollut tarpeeksi kova. Eli siellä haetaan kasvua myös paljon aggressiivisemmin tavallaan, kun valtionpuolen ohi ja keskuspankki ohjaa ja haluaa kasvuudelle. Eli se on tavallaan yksi, että siellä on onnistuttu saamaan myös tätä kasvua, joka sitten näkyy aktiivisena kiinteistötransaktiomarkkinana. Toinen on sitten iso listattu sektori siellä, eli listattuja kiinteistöyhtiöitä on ihan kymmenittäin siellä, kun Suomessa puhutaan, voi laskea yhden käden sormilla. Ja isoja firmoja. Ja sitten toimiva velkakirjamarkkina myös. Eli rahoitusta näillä joukkovelkakirjalla bondeilla on saatavilla varsin edullisen ehdon. Sehän ei varsinaisesti sisäänpäin kääntynyt, mutta Suomessa kiinteistötransaktiosta tai volyymista noin puolet on ulkomailla tekemiä euroja tai kauppoja. Ruotsissa vastaava on puolet siitä suunnilleen. Niin se toimii vähän sisäisillä varoilla, se Ruotsin markkina. Ja sitten kilpailukin on siellä kovaa ja heillä on tavallaan ne palikat siihen olemassa, jotta se markkina saadaan nopeasti käyntiin myös. Entä sitten jos mietitään Suomen markkinaa, jossa niin ikään kuin on nähty vähän parempaa tänä vuonna, toki Suomessa lähetäviä hyvinkin matalilta lähtötasoilta. Mutta sitten taas Suomessakin, just niin kuin sanoit, täällä ollaan aika pitkälti ulkomaisten pääomien varassa ja ulkomaisten sijoittajien osuusmarkkinasta on ollut edelleen kasvussa, niin kuinka paljon näet, että Suomen markkina on tavallaan ulkomaisten investointien varassa? Kyllä se tällä hetkellä on hyvinkin paljon, valitettavasti. Ja Suomessa siis tavallaan tämä kiinteistön tuottovaite eli kiinteistön tuotot, vuokratuotto suhteessa kiinteistön arvoon, niin on Pohjoismaiden korkein tai paras. Eli kyllähän tämä Suomen markkina on paljon ulkomaillaisten varassa, mutta kyllä niitä on tavallaan positiivisesti pitänyt ajatella, että niitä on myös riittänyt tänne, että moni ulkomaalainen sijoittaja näkee Suomen markkinan varsin houkuttelevana tuottamielessä tällä hetkellä. Eli näkisin, että on ehkä hankala nähdä, että ulkomaalaisten osuus kauheasti tippuisi, että kyllä uskoisin, että se tulee pysymään tällä nykytasolla tässä jatkossakin, eli tulee olemaan, voisi sanoa, melkein valtava merkitys kyllä suomalaiselle kiinteistöliiketoiminnalle. Niin. Valitettavasti tavallaan Ruotsin malli, missä on kotimaista pääomaa, on omalla tapaa myöskin kiva malli toimia, mutta toisaalta se on kiva, jos se ulkomaalaiset tuo rahaa Suomeen. Sinänsä toinen on sitten taas, että kiinteistöjä siirtyy ulkomaalaisen omistukseen, niin siinä on se kolikon kääntäpuoli. Niin, kyllä. Ja ehkä sitten nyt lähivuosina yksi merkittävä tekijä voi olla tämä eläkejärjestelmäuudistus, joka mahdollisesti sitten voisi vähentää eläkevakuutusyhtiöiden kiinteistöpainoja, jotta voidaan esimerkiksi ottaa enemmän osakepainoa. Tämä vaikuttaa mahdolliselta. Niin kuinka merkittävä tekijä tämä on, jos miettii tätä kotimaista likviditeettia tässä kokonaisuudessa? Joo. Sinänsä Suomen kiinteistökannasta itse asiassa eläkevakuuttajat omistavat sellainen 15, alle 20 prosenttia joka tapauksessa ymmärryksen mukaan. Ja tosi pitkällä aikavälillä se on ollut isompi aikaisemmin. Heidän ehkä merkitys on tässä vähän pienentynyt vuosien saatossa. Mutta sitten taas toisaalta ihan tässä viime aikoina, kun miettii kotimaista pääomaa, niin onhan he ollut melkein ainoita, joilla on ollut mahdollisuus myös ostaa kotimaista. Kyllä heille tavallaan ihan tässä viime aikoina on ollut iso merkitys. Mutta ehkä näkisin, että varmasti jonkunlainen merkitys, mutta sitten pidemmällä aikavälillä en ehkä näe merkitystä ihan valtavan. Sitten uudisrakentamiselle, uudiskohteita. Varmalla on pari hanketta. Yksi Keilaniemessä, yksi vaikka tuolla Triplassa, Pasilassa. Niin isoja hankkeita, että sinänsä ikävävä esimerkiksi myös rakennustehollisuudelle, jos nämä jäisi pois sitten kokonaan. Mutta toisaalta pitää ehkä miettiä niin, että jos kiinteistölle on kysyntää, niin joku muu sen sitten rakentaa siihen. Entä se on vaan sitten, onko sitten ulkomaista pääomaa ja näin. Siinä voi olla sitten omat miinuksensa, että siirty ulkomaisten käsiin, mutta ehkä näin haluaisin ajatella. Kuitenkin, että jos kiinteistölle on tarve ja kysyntä, niin joku sen sitten nappaa tyyppisesti. Sinänsä ehkä pitää miettiä eläkevakuuttajia, että toivottavasti ehkä tulevana eläkkeen saajana, niin toivottavasti he ei kovin nopeasti tässä lähde tekemään liikkeitä. Heille tuntuu, että kyllä markkina on nyt jonkinlaisella pohjalla, että nyt ei varmaan ole se oikea hetki tehdä nopeita realisointeja ainakaan. Mutta minusta tuntuu, että he on kanssa kyllä tämän omaksunut ja ainakin mitä on tässä vähän markkinaa aistunut, niin mitään tosi nopeita liikkeitä kovin moni ei ole tekemässä. Sitten yksi kiinteistömarkkinoilla aika paljonkin puhuttu, ehkä erityisesti toimistomarkkinassa on tämä, että niin sanottuja prime-kohteita, eli näiden todella hyvien kohteiden erittäin hyvillä sijanneilla ja sitten tämmöisen ei-prime-kohteiden ero, se on kasvanut esimerkiksi vuokratasoissa, arvoissa. Tästä on ollut aika paljonkin puhetta viime vuosina. Miten näet, kuinka merkittävä ilmiö tämä on ja onko tämä koko Pohjoismaita leikkaava ilmiö? Joo, varmasti joo. Toimistopuolella näkisin, että kyllä Helsingissäkin nähdään, että ydinkeskustan kiinteistöt toimistoihin kohdistuu ihan ok kysyntää edelleen, mutta sitten on näitä tiettyjä kärsijöitä, kärsijöitä kyllä on myös sitten näiden ei-prime-alueilla, eli tällainen polarisaatio kyllä se varmasti tulee jatkumaan. Mutta ihan sama ilmiö nähdään esimerkiksi Tukholmassa, eli ydinkeskustassa vajaakäyttö on 10 prosenttia vähän alle. Tukholmassa siis, mutta sitten kun mennään Chistaan, joka on vähän Tukholman ulkopuolella, Ericssonin vanha pääkonttori-alue, niin siellä vajaakäytöt on 25 prosenttia tai yli. Ja siitä sitten on johdettu, että Tukholman kokonaisvajaakäyttö on ollut 15 prosenttia tai pikkasen yli. Eli kyllä siinä huomataan, että vajaakäyttö näillä huonommilla alueilla on selkeästi kasvanut, kun taas sitten parhaissa se on pysynyt ehkä järkevällä tasolla. Toisaalta sitten taas Oslossa vajaakäyttö toimissa segmentissä on 6-7 prosenttia. Siinä on mukana käytännössä kaikki. Että eroja on sinänsä, ja hyvin tarkkana saa olla. Mutta kyllä mä näkisin, että tämä polarisaatio kyllä se jatkuu. Mutta vähän kysymys, että voiko se tästä enää hirveästi kasvaa, niin se on ehkä se kysymys. Mutta ehkä mitään välitöntä korjausta tai paranemista niille vähän heikoille kohteille en näe. Onko tässä yksi selittävä tekijä taustalla se, että nykyään vuokralaiset haluaa ehkä vähän pienempiä tiloja, mutta sitten kuitenkin haluaa panostaa siihen tilaan ja tilan laatuun aikaisemmin enemmän. Ja sitten näitä on totta kai reaalinen määrä oikeasti hyvillä sijanneilla. Joo, kyllä se varmasti on näin. Sanoisin myös, että se on näin. Yleinen toimisto tarve on nyt olla vähän kutistamassa monet. Toisaalta ollaan nyt nähty, että kyllä jotkut vuokralaiset hakee jo vähän lisääkin tilaa, että siihenkin suuntaan liikettä. Mutta kyllähän tämä on se trendi, että haetaan ehkä vähän pienemmät neljät, mutta vähän vaadukkaampaa. Se on se iso kuva. Mutta toki poikkeuksiakin on matkan varrella. Tai on varmasti olemassa. Ehkä Norjastavia voisi kysyä siitä, koska siellä Oslossa on hyvin selkeästi matalammat vajaa käyttöasteet kuin Helsingissä ja Tukholmassa. Onko taustalla se, että tilankäytön tarve on kasvanut selkeästi, vai onko siellä rakentamisen kanssa oltu paljon varovaisempia? Tuohon sanoisin, että molemmat. Siellähän rakennuskustannukset ovat nousseet 36 prosenttia viidessä vuodessa. Siihen lisäksi vielä tämä korkea korkokustannus. Taisia uudishankkeita Norjassa ei lähde samalla tavalla liikkeelle. Yhtälö kiinteistösijoittajalle on todella haastava tällä hetkellä. Rakentaminen maksaa enemmän ja rahoituskulut on korkeampia. Jotta siinä olisi yhtä hyvä yhtälö kuin aikaisemmin, vuokria pitäisi olla todella korkeita. Sanoisin, että uutta rakentuu ja on rakennettu vähän vähemmän. Yrityksillä on vielä erilaiset tilatarpeet. Siellä yritykset kasvavat ja tarvitsevat tilaa enemmän kuin sijainneilla, missä yritykset ovat lähteneet kutistumaan päin. Kaavoituksella on tietenkin myös, että kaupunki pitkälti kaavoituksella pystyy ohjaamaan. Sen lisäksi tietenkin markkinatalous, mutta pystyy myös ohjaamaan, että mihin rakennetaan ja mitä. Kiitos Mikko tästä haastattelusta ja mukavaa loppuvuotta ja joulun odotusta. Samoin kiitos.