Näin tulkitset kiinteistörahastosi avainlukuja

Nyt, kun pitkään jatkunut kiinteistön arvonnousu on vain muisto, ja kiinteistöjen arvot ovat pikemminkin laskeneet, monia sijoittajia varmasti kiinnostaa tietää, jatkuvatko arvonlaskut vai ollaanko jo niin sanotusti pohjalla. Varmaa vastausta tähän ei löydy keneltäkään, mutta tulevaa kehitystä, oli se sitten negatiivista tai positiivista, voi pyrkiä hahmottamaan tarkastelemalla rahaston absoluuttisia avainlukuja, kuten neliöhintoja, vuokratasoja, vuokrausastetta ja alkutuottoa.

Aloitetaan neliöhinnasta. Ostettaessa kiinteistöä on järkevä miettiä, mitä uuden kiinteistön rakentaminen maksaisi (ml. tontti). Vanhasta ei kannata maksaa uuden hintaa, joten ostohinnan tulee olla reilusti alle uuden vastaavan kiinteistön. Yksinkertaistaen voikin sanoa, että mikäli onnistuu ostamaan hyvällä sijainnilla uutta vastaavan kiinteistön ja reilusti alle rakentamiskustannusten, ovat lähtökohdat onnistuneeseen sijoitukseen olemassa.

Vuokrataso ja sen kestävyys varsinkin pidemmällä aikavälillä ovat erityisen tärkeitä nyt, kun vuokria korotetaan elinkustannusindeksin mukaisesti useammalla prosentilla. Käytännössä mietittäväksi tulee, onko vuokrataso sellainen, jolla nykyisen vuokrasopimuksen päätyttyä vuokralainen on valmis kirjoittamaan jatkosopimuksen tai löytyy uusi vuokralainen.

Vuokrausaste on sinänsä helppo mittari. Muutaman prosentin vajaakäyttöä salkkutasolla ei tarvitse pelästyä, mutta mikäli vajaakäyttö alkaa olla kaksinumeroista, voi pohtia, onko kiinteistöillä järkevä sijainti, ovatko ne päässeet huonoon kuntoon, vai ovatko vuokrapyynnit liian kovia. Usein vajaakäyttö on yhdistelmä näitä kaikkia.

Viimeisenä nostaisimme esille alkutuoton eli kiinteistön nettovuokratuoton jaettuna kiinteistön arvolla. Periaatteessa mitä pienempiriskinen kiinteistö on kyseessä, sitä pienempään tuottoon sijoittaja on valmis tyytymään. Perusolettama on, että pidemmällä aikavälillä tämän tuoton tulisi kuitenkin olla korkeampi kuin saatavilla oleva riskitön korkotuotto. Kyseinen riskitön korkotuotto taas on vahvasti kytköksissä kiinteistösijoittamisessa käytettävän velan kustannukseen. Mikäli kiinteistö tuottaa vähemmän kuin sen rahoitus aiheuttaa kustannuksia, ei yhtälö ole toimiva pidemmällä aikavälillä.

On tärkeä muistaa, että todellisuudessa kiinteistösijoittaminen on monimutkaisempaa toimintaa kuin näiden muutaman avainluvun seuraaminen. Voi esimerkiksi olla perusteltua ostaa kiinteistö, joka tuottaa vähemmän kuin rahoitus maksaa, mikäli on odotettavissa, että vuokratasoja pystytään tulevaisuudessa nostamaan merkittävästi. Reaalikorko lienee siis kiinteistösijoittamisessa kenties tärkeämpi asia kuin nominaalinen korkotaso kullakin hetkellä.

Rahoituksen osalta on syytä mainita myös se, että tämänhetkinen negatiivinen uutisointi koskien kiinteistösijoittajia kohdistuu pitkälti korkeasti velkaantuneisiin yhtiöihin, joilla on paljon erääntyviä tai korkosuojaamattomia lainoja. Tällaiset yhtiöt voivat joutua pääomituksen eteen tai jopa realisoimaan omistuksiaan. Kiinteistösijoittajia on siis monenlaisia.

Jaakko Onali ja Mikko Hentinen
Salkunhoitajat