Pohjoismainen kiinteistömarkkina – maahajautus on valttia

Yleinen markkinatilanne

Elokuun loppuun mennessä kiinteistökaupan volyymi oli yltänyt lähes edellisvuoden vastaavan jakson tasolle jääden vain kuusi prosenttia alhaisemmaksi. Myös kiinteistösijoitusten osalta kesän ja syksyn pääpuheenaiheiksi ovat nousseet korot, inflaatio ja energiakustannukset.

Keväällä ennakoimme kasvavan epävarmuuden aiheuttavan myyntiprosessien keskeyttämisiä tai ainakin lykkäämisiä. Viime aikoina olemmekin nähneet muutaman myyntiprosessin, jossa myyjä on ottanut itse aikalisän tai ostaja on vetäytynyt prosessista ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Erityisen haastavana näemme tällä hetkellä todella matalien tuottovaateiden omaavien "prime"-kohteiden hinnoittelun sekä niin sanotut forward funding -hankinnat, joissa ostaja sitoutuu ostamaan rakenteilla olevan kiinteistön tiettyyn hintaan kohteen valmistuttua esimerkiksi kahden tai kolmen vuoden kuluttua. Olemme kuitenkin hyvässä asemassa tämän osalta, sillä rahastomme ei käytännössä ole hankkinut, eikä hanki tämäntyyppisiä erittäin alhaisten tuottovaateiden kohteita. Forward funding -projektejakin on käynnissä vain yksi ja siinäkin on kyse metroaseman yhteyteen tulevasta pienestä päivittäistavarakaupasta. Rahastolle valittu strategia vaikuttaa siis tässäkin tilanteessa varsin toimivalta.

Loppuvuoden lähestyessä monelle kiinteistösijoittajalle pientä jännitystä aiheuttavat varmasti elinkustannusindeksiin sidotut vuokrat, eli ominaisuus, johon kiinteistöjen inflaatiosuoja pitkälti perustuu. Vuokriin ei ole pitkään aikaan ollut tulossa näin suuria kertakorotuksia. Tämä vaatinee monessa tapauksessa hieman pelisilmää myös vuokranantajan puolelta. Parin seuraavan vuoden aikana mitataan varmasti toden teolla, mitkä kiinteistöt ovat aidosti inflaatiosuojattuja. Laadukkaat kiinteistöt, vahvat maksukykyiset vuokralaiset, kohtuulliset vuokratasot ja pidemmät määräaikaiset vuokrasopimukset tulevat olemaan valttia.

Olemme tarkastelleet kiinteistösalkkumme vuokratasoja ja vuokralaisia, ja tällä hetkellä meillä on vankka käsitys, että saamme ajettua indeksikorotukset vuokriin lähes täysimääräisinä. Rahaston yli kuuden vuoden keskimääräinen vuokrasopimuspituus yhdistettynä vakaisiin vuokralaisiin ja maltillisiin vuokratasoihin tuovat suojaa myös erilaisten kriisien keskellä.

Pelko energiakriisin mahdollisuudesta on talven lähestyessä lisännyt epävarmuutta myös kiinteistömarkkinoilla. Osa kiinteistönomistajista saattaa lyhyellä tähtäimellä olla ”turvassa” nousevilta kustannuksilta, jos vuokrasopimuksen mukaan kiinteistön ylläpitokustannuksista vastaa vuokralainen. Toisaalta tämä johtaa pidemmällä aikavälillä vuokralaisen liiketoimintariskin kasvuun, mikä taas voi lisätä kiinteistösijoituksen riskiä. Palaamme siis jälleen edellä mainittuun keskusteluun vakaista vuokralaisista ja maltillisista vuokratasoista.

UB Pohjoismaisten Liikekiinteistöjen kuulumiset

Vuoden kolmannen kvartaalin lähestyessä loppuaan rahastolla on suunnitteilla kahden kohteen hankinta ennen syyskuun loppua. Prosessit ovat kuitenkin kesken, ja nykyisessä markkinatilanteessa on syytä olla varuillaan; tarvittaessa myynti- tai ostoprosesseista on osattava myös vetäytyä.

Sijoittaminen pohjoismaisille markkinoille on osoittautunut jälleen hyväksi keinoksi hajauttaa kiinteistösijoitusten riskiä. Viime keväänä tehdyt hankinnat Norjasta ja myynti Ruotsista näyttävät menneen ajoituksellisesti todella nappiin. Norjan markkina on suoriutunut erinomaisesti tästä(kin) osittain sodan aiheuttamasta kriisistä ja arvioimme, että tähän ei keskipitkällä aikavälillä ole tulossa muutosta. Ruotsissa kiinteistöalan myllerrys ja kohteiden uudelleenhinnoittelu on ollut merkittävämpää kuin muissa Pohjoismaissa. Syynä tähän on lähinnä ylisuurella velalla, nousumarkkinassa yritysostoilla kasvanut listattu kiinteistösektori. Samalla pankit ovat sulkeneet selkeästi lainahanojaan Ruotsissa, mikä osaltaan hidastanee transaktioprosesseja. Näemme, että aikaisemmin kalliilta näyttänyt, alipainossa ollut Ruotsin markkina alkaa hiljalleen vaikuttaa uusien sijoituksien kannalta varsin houkuttelevalta – erityisesti sijoittajalle, jolla on sopivasti likviditeettiä.

Ajankohtaista vastuullisuudesta

Alkuvuonna otimme pidemmän harppauksen ESG-sertifikaattien (BREEAM) ja energiainvestointien osalta. Tavoitteenamme on saavuttaa neljä BREEAM-sertifikaattia vuoden loppuun mennessä arvosanalla Very Good. Ensimmäinen kohde saavutti kyseisen arvosanan syyskuun alussa. Energiainvestointien osalta aloitimme useita parannushankkeita liittyen esimerkiksi aurinkopaneeleihin sekä valaistuksen uusimiseen, jolla tähdätään myös viihtyisyyden parantamiseen. Koska lähes kaikki vuokrasopimuksemme ovat nettosopimuksia, joissa vuokralainen vastaa ylläpidosta, olemme rakentaneet mallin, jossa sekä omistaja että vuokralainen hyötyvät. Kyseisellä mallilla saamme laskettua vuokralaiselle kiinteistöstä koituvia kuluja, mikä pidemmällä aikavälillä antaa mahdollisuuden tarkistaa vuokria esimerkiksi inflaation mukana samalla vähentäen kiinteistön vajaakäyttöriskiä. Kuitenkin – ehkä tärkeimpänä – nämä hankkeet vievät meitä kohti tavoitettamme saavuttaa käytönaikaisen energiankulutuksen osalta hiilineutraalius vuoteen 2035 mennessä.

Jaakko Onali
salkunhoitaja, UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt