Toimialakatsaus: Rakennussektori

– Inderes

Viime vuodet ovat olleet rakennusmarkkinoilla pienten ja keskisuurten, ketterien toimijoiden kasvuaikaa. Markkinaosuuksia on jaettu uudestaan, kun nopeat ja suoraviivaiset prosessit omaavat toimijat ovat vallanneet alaa osittain jäykiksi ja byrokraattisiksi mielletyiltä toimijoilta, joilla suunnittelusta toteuttamiseen on vienyt huomattavasti enemmän aikaa. Ketteryytensä ansiosta pienemmät toimijat ovat pystyneet toimimaan nopeasti suhdanteen piristyessä, kun samalla rahoituksen saatavuus on ollut helpompaa.

Viime vuosina rakennussektorilla on yleistynyt projektinjohtomallin käyttö, jossa hankkeesta vastaava rakentaja pyrkii vastaamaan työmaan johdosta ja ulkoistamaan urakat pienempiin osiin muille rakentajille vähentäen oman työvoimansa käyttöä. Mallin tulisi joustaa suhdanteen mukaan paremmin verrattuna paljon omaa väkeä ja kapasiteettia käyttäviin yhtiöihin nähden. Rakennussuhdanteen kiivain vaihe nosti esiin mallin valuvian, kun urakoiden tarjoushinnat nousivat jopa kymmeniä prosentteja etenkin pääkaupunkiseudulla. Kohonneet tarjous- ja aliurakointihinnat vievät neuvotteluaseman isoilta pääurakoitsijoilta ylityöllistetyille pienurakoitsijoille, jotka pystyvät hinnoittelemaan itsensä kovan kysynnän mukaan. Materiaalihintojen samalla noustessa ja toimitusaikojen venyessä, ongelmia alkaa muodostua muista riippuvaisille toimijoille. Paljon omaa kapasiteettia käyttävät toimijat taas pärjäävät hyvin oman kapasiteetin rajoissa, mutta sen nostaminen tulee kalliiksi. Nyt suhdanteen hiipuessa projektinjohtomallin hyödyt alkavat nousta esiin ja marjoja pitäisi alkaa keräilemään.

Yleinen suuntaus alalla on ollut myös se, että taseista on tullut vähemmän pääomavaltaisempia. Aiemmin isot toimijat pystyivät valtavien taseidensa avulla hallitsemaan esimerkiksi kerrostalojen rakentamista, kun rakennusten tontit omistettiin ja pidettiin rakennusyhtiöiden taseissa. Nykyään myös kevyemmällä taseella operoiva toimija voi osallistua isoihinkin aluekehityshankkeisiin. Tonttia ei välttämättä tarvitse omistaa, vaan sen voi hankkia esimerkiksi tonttirahastolta, jolloin se ei sido pääomia vaan ne voidaan käyttää kasvuun. Kevyempiin taseisiin auttaa myös yleistyneet yhteistyömallit, joissa kustannuksia, riskejä ja tuottoja jaetaan (allianssimalli). Lisäksi sijoittajien tai yhteistyökumppaneiden kanssa yhteisomistuksessa aloitetut hankkeet ovat pienentäneet yhtiöiden omia riskejä ja taseiden sitoutunutta pääomaa.

Asuntomarkkinoille on syntynyt myös kiivaaseen tahtiin uusia asuntorahastoja, jotka ovat synnyttäneet myös uudenlaista sijoittajakysyntää. Rahastoja on perustettu myös rakennusyhtiöiden osaomistukseen kumppaneiden kanssa. Tämän avulla rakennusyhtiöt pystyvät periaatteessa tasapainottamaan omaa tuotantoaan myymällä asuntorahastoon rakenteilla olevia asuntoja. Yhtiö voi aloittaa hankkeita kuluttajamyyntiin, mutta huonon kysynnän myötä myydäkin ne omaperustamaan rahastoon. Näistä saatava kate jää oletettavasti pienemmäksi kuin kuluttajamyynneistä, mutta taseen sitoutunut pääoma pienenee.

Suomen kilpailukentässä pieniä, keskisuuria ja isoja toimijoita

Pienien paikallisten toimijoiden kilpailuvaltteina voidaan nähdä olevan paikalliset osaajat, suhteet ja luodut verkostot. Pienillä yrityksillä ei yleisesti ole kovinkaan suuria kasvuhaluja, vaan enemmän ajatuksena on oman markkina-aseman säilyttäminen.

Viime vuosien aikana asuntorakentamisen vahva jakso kulminoituu pienten ja keskisuurien asuntorakentajien markkinoita nopeampaan kasvuun. Niillä on ollut valmius ketteryyden ja paikallisen läsnäolon avulla haastaa isoja toimijoita. Näihin yhtiöihin lukeutuvat muun muassa Lujatalo, Hartela, Pohjola Rakennus, Jatke, Lapti Group ja Fira. Isoihin toimijoihin kuuluvat suuret pohjoismaiset ja suomalaiset rakennusyhtiöt, kuten YIT, SRV, Lehto, JM, Bonava, Skanska, NCC ja PEAB.

Lähde: Inderes, Rakennuslehti, Yhtiöiden materiaali

Rakentamisen odotetaan hidastuvan merkittävästi

Vuosi 2019 oli vielä rakennusalalla kasvun vuosi, kun alan 100 suurimman liikevaihto kasvoi mediaanisti noin 11 % vertailukaudesta. Mediaanilla mitattu kannattavuus pysyi tasaisena noin 5 %:ssa (2018: 4,9 %) kuumasta rakennussuhdanteesta huolimatta.

Suomen talous pysähtyi kuin seinään keväällä 2020 koronaviruksen levittyä globaaliksi pandemiaksi. Finanssialan kokoamien ennusteiden mukaan Suomen BKT:n ennustetaan laskevan 3,5–7 % vuonna 2020. Ensi vuodelle ennusteet povaavat 2,0-4,0 % kasvua. Koronaviruksen vuoksi ennustamiseen liittyvä epävarmuus on kuitenkin selvästi vielä tavanomaistakin suurempi. Rakennussektorilla pandemian välitöntä iskua ovat lievittäneet korkealla tasolla olevat tilauskannat ja käynnissä olevat hankkeet. Rakentamisen odotetaan hidastuvan kuitenkin merkittävästi lähivuosina.

Ennen koronakriisiä yksityissijoittajien asuntomarkkinoille tuoma vetoapu oli alkanut köhiä, mikä kävi ilmi pienempien asuntojen ylitarjontana paikoitellen myös pääkaupunkiseudulla. Koronakriisi laski nopeasti myyntivolyymeja asuntokaupassa huhti-toukokuussa, mutta sen jälkeen kesä- ja heinäkuussa asuntokauppa on piristynyt Kiinteistövälitysalan tilastojen mukaan selvästi. Tammi-kesäkuussa KVKL:n mukaan uudiskohteiden myynti oli vain alle prosentin vertailukautta jäljessä, tosin vauhti on hieman hiipunut syksyn mittaan.

Yksityisten sijoittajien jättämää aukkoa asuntomarkkinoilla paikkaavat suuret ammattimaiset sijoittajat eli institutionaaliset sijoittajat, jotka ostavat isoja asuntokokonaisuuksia. Isoille sijoittajille myynti vähentää rakennusyhtiön asunnoista saamaa hintaa, mutta se varmistaa, ettei asuntoja jää taseeseen eli kansanomaisesti sanottuna käteen. Odotamme instituutionaalisten sijoittajien kiinnostuksen olevan vahvaa nippukauppoja kohtaan myös lähitulevaisuudessa.

Selvää on, että monet rakennusliikkeet suosivat nyt sijoittajatuotantoa ja tervettä kassavirtaa kasvun ja korkean kannattavuuden sijaan. Tällä hetkellä näyttäisi olevan keskiössä omaperusteisten hankkeiden aloituksien hillitseminen ja urakointipuolen lisääminen, mikä voi avata myös hyviä tilaisuuksia vakavaraisille ja terveille yhtiöille rakennusmarkkinassa.

Lähde: Catella, Inderes, Thomson Reuters, Finanssiala ry (4.3.2020)

Forecon ennustaa asuntorakentamisen määrän laskevan keskimäärin 17,5 % vuonna 2020 ja edelleen 12,5 % vuonna 2021. Rakennusteollisuus RT taasen ennustaa asuntorakentamisen laskevan 20 %:lla kuluvana vuonna ja edelleen 11 %:lla vuonna 2021. Vuosittaisten asuntoaloitusten nähdään laskevan 45 tuhannesta asunnon huipuista noin 26 tuhanteen asuntoon vuosien 2021-2022 aikana. Kesällä 2020 julkaistun VTT:n Asuntotuotantotarve 2020-2040-tutkimuksen mukaan tuotantotarve on kuitenkin vuosittain lähempänä 30-35 tuhatta asuntoa.

Lähivuodet näyttävätkin asuntorakentamisessa aikaisempaa haastavammilta, mutta suurempi kriisi vaatisi arviomme mukaan merkittävän talousshokin, korkojen rivakan nousun tai muutoksia nykyiseen rahoitusmalliin. Koronapandemian tarkemmat vaikutukset selviävät vasta viiveellä, mutta kevään 2020 äkkijarrutuksesta rakennusala selvisi verrattain vähin vaurioin. Rakennusalan on kuitenkin vaikea välttyä iskuitta, jos kuluttajien ostovoima tai talousluottamus heikkenisivät merkittävästi nykyisestä. Mahdollisesti merkittäviä haittoja voivat myös keskusteluissa usein esiin nousevat teemat ylivelkaantumisen suitsemisesta ja taloyhtiölainojen ehtojen kiristämisestä.

Kaupungistuminen ja väestön ikääntyminen tukevat asuntorakentamista

Väestön ja aluerakenteen muutokset ohjaavat asuntomarkkinoiden kehitystä Suomessa, mikä näkyy erityisesti uudisasuntotuotannossa ja asuntomarkkinoiden eriytymisessä. Hyvät alueet vetävät, mutta huonot kärsivät eikä kaikilla ole varaa asua omassa asunnossa. Rakennusyhtiöiden uudet tilasuunnitteluun liittyvät asuntokonseptit ja moduulirakentamisen kasvu tekevät asumisesta tulevaisuudessa kohtuuhintaisempaa ja tilan tarpeesta ollaan valmiita joustamaan matalampien kustannusten vuoksi.

Uudisrakentaminen painottuu hyvin voimakkaasti kasvukeskuksiin, kun samaan aikaan haasteet kasvavat maakunnissa, joissa väestönkehitys on kääntynyt negatiiviseksi. Aluerakenteen muutoksesta ja kaupungistumista kertoo se, että vuoden 2000 alussa neljäntoista suurimman kaupunkiseudun osuus Suomen väestöstä oli 64 % ja vuoden 2020 alussa 70 %.

Vaikka suurin muuttoliike tapahtuu isoihin kasvukeskuksiin, myös pienemmät kuntakeskukset tulevat kohtaamaan voimistuvaa kysyntää ikääntyvän väestön muuttaessa reuna-alueilta lähemmäksi tarvittavia palveluita. Tässä on kuitenkin havaittavissa asteittaista hiipumista.

Asuntorakentamisen voimakkaan kasvun siivittämänä rakennusteollisuus on kasvanut viime vuosina paikoitellen selvästi yleistä talouskehitystä vahvemmin. Taustalla on ollut nähdäksemme useiden keskeisten asuntojen kysyntäajureiden pitkään jatkunut positiivinen kehitys sekä useiden vuosien aikana kasvukeskuksiin muodostunut patoutunut tarve asunnoille. Tämä on nyt kuitenkin johtanut tarjonnan merkittävään kasvuun ja asuntorakentaminen tulee rauhoittumaan tulevina vuosina maltillisemmille tasoille.

Lähde: Tilastokeskus, Inderes

Asuntomarkkinoiden yleiskuva

Toimitilamarkkinoiden yleiskuva

Asuntorakentamisen ulkopuolella rakentamiselle tukea ovat viime vuosina antaneet merkittävät raidehankkeet liikenteen solmukohdissa Tampereella ja Helsingissä (liike- ja toimitilat), suuret sairaahankkeet (julkiset palvelurakennukset) sekä vahvistunut vientiteollisuus (teollisuusrakentaminen).