Hyvää aamupäivää. Inderesin katsojat. Asuntosalkku julkisti eilen Q3-raporttinsa kiinteistösektorin kiireisimpänä supertorstaina, ja meillä on nyt perjantaina haastattelussa yhtiön toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa. Tervetuloa! Haastatteluun, Jaakko.

Kiitos, kiva olla täällä.

Vedetään ensin yhteen. Q3, miten se meni?

Q3 meni tasaisesti. Myytiin asuntoja Tallinnasta tutulla yhtälöllä, niin siinähän on reipas ero suhteessa tasearvoon. Mitä me ollaan myyty niitä kuluttajamarkkinaan. Ehkä tulee joku kysymys siitä tarkemmin myöhemminkin. Vuokraus meni tasaisesti. Suomessa vuokrausaste oli pikkuisen matalampi kuin meillä on totuttu. Edelleen kuitenkin vahva taso. Tallinnan vuokraus sujui vahvasti. Maksettiin pois meidän emoyhtiön ainoa tällä vuosikymmenellä erääntymässä ollut laina, ja voisi sanoa näin, että tasaista perussuorittamista, kun huomioidaan vielä, että omia osakkeita ostettiin myös tuttuun tapaan. No, jos pureudutaan tuohon.

Pieneen negatiiviseen yksityiskohtaan, mikä se oli? Tuo Suomen vuokrausaste laski jonkin verran. Toki oli edelleen hyvällä tasolla, mutta mitä tässä oli taustalla?

Laskussa taustalla oli se, että vertailulukuhan oli todella korkea eli se oli 98,2, ja nyt oltiin sitten kuitenkin lähellä 97:ää, joka sekin. Kuten totesitkin, tässä on hyvä taso. Nyt markkinoilla on ollut paljon tarjontaa. Siellä on, voisi sanoa näin, että ruuhkaa tietyillä toimijoilla sen osalta, että he koittavat, siis vuokralaisten osalta on tällaista taisteluruuhkaa. Eli asuntoja koitetaan täyttää. Siinä on tiettyjä paineita saada niitä vajaakäyttöjä ylöspäin. Siellä on isojakin toimijoita, joilla on ollut ihan merkittäviä vajaakäyttöjä.

He ovat saaneet niitä ihan hyvin kasvatettua, mikä on kokonaismarkkinan kannalta hyvä, mutta se on osoittanut sen, että vuokralaisista on ollut kova kisa, ja me ollaan sitten pidetty kiinni vuokralaiskriteereistä koko ajan. Eli meillähän ei ole tällaisia niin sanottuja kylkiäisiä. Eli vuokraa pitää alkaa maksaa siitä. Kun sinne asuntoon sitten muuttaa. Tai ei ole PlayStationeitakaan tulossa mukana. Ja niin se vaan on. Ja sitten tietysti tulotiedot ja muut asiat pitää olla sen lisäksi kunnossa näillä vuokralaisilla.

Ja sillä katsotaan, niin siinä on tiettyjä probleemeja jo tullut siitä, että ihan aina kaikilla toimijoilla eivät nämä kriteerit ole olleet niin tiukat. Mutta sen aika näyttää vasta myöhemmin. Mutta se on osittain vaikuttanut tässä, että niistä tietysti on ollut kaikista kovin kisa näistä hyvistä vuokralaisista.

Niin no, jos jatketaan vuokramarkkinasta. Vähän kun tuli jo puheeksi, niin tosiaan just esimerkiksi Lumo ja osa toimijoista näkee, että nyt oltaisiin käännytty markkinatasolla asteittaiseen parempaan suuntaan käyttöasteissa. Miten te näette kentällä tilanteen tällä hetkellä? Oikeastaan kommentoit jo aika paljon, mutta ehkä mielenkiintoinen kysymys on se, että milloin vuokra kääntyy taas kasvuun?

Joillain alueilla se voi kääntyä, mihin tulee enemmän kysyntää. Eli tämähän ei ole homogeeninen, se vuokra-asuntomarkkinakaan. Tietyillä alueilla on parempi näkymä kuin toisilla, ja tietynlaisissa segmenteissä on parempi näkymä kuin toisissa. Tuolla on sitten, jos katsotaan muiden toimijoiden lukuja isossa kuvassa, niin siellä on tosiaan vuokrausastetta saatu ylöspäin, mikä on hyvä asia. Vuokrat sen sijaan eivät ole oikein vielä nousseet, ja kaikki ovat vähän kommentoineet samansuuntaisesti, että sitä odotellessa. Mutta meidän näkökulmasta se näyttää siltä, että joillain alueilla jo vähän päästään ylöspäin vuokrissa. Sitten toisilla alueilla, joissa sillä alueella tai lähialueilla on paljon tarjontaa, niin sitten se saattaa olla pienellä miinuksellakin. Se vuokrakehitys, mikä tarkoittaa sitten, että kokonaisuutena ollaan aika stabiilissa tilanteessa.

Me uskotaan siihen, että nyt kun näitä tukimuutoksiakin on tehty, asumistuen muutoksista siis puhun. Yleiseen asumistukeen on tehty muutoksia. Sitä on siis pienennetty, ja sitten opiskelijoiden osalta, jolla on iso merkitys eli ne ovat opintotuen asumislisän piirissä niin kuin olivat silloin vuoteen 2017 asti ja ennen sitä. Niin jos verrataan aikaa, aikahan ei koskaan palaa ihan samanlaisena kuin se aikaisemmin. Mutta silloin kun tämä tukijärjestelmä oli enemmän sen kaltainen kuin se nyt näiden muutosten jälkeen on, niin kysyntä oli juuri pieniin asuntoihin, joissa sitten euromääräisesti se vuokra on vähän matalampi, koska se oma maksuosuus on suurempi, jolloin se sitten kiinnostaa vuokralaisia enemmän, jolloin me nähdään, että sen kaltaisissa asunnoissa, joita sitten Asuntosalkullakin pääasiassa on. Niin se vuokranousu tapahtuisi ensimmäisenä.

Tuosta voisi ottaa ihan konkreettisesti tarkemman kysymyksen, kun nyt ollaan just siinä ajassa, että opiskelijat ovat hakeneet taas asuntoja ja ollaan jo pitkälti varmasti siinä tilanteessa, että opiskelijat ovat toivottavasti saaneet asunnon tälle syksylle, niin oletteko te nähneet siellä konkreettisia muutoksia nyt tänä syksynä just näistä syistä johtuen? Ja millaisia asuntoja opiskelijat ovat esimerkiksi nyt hakeneet?

Yleisesti on korostunut just tämä eli edullisemman pään asuntoja on haettu, ja sitten tietysti joillain alueilla on päästy vuokrissa ylöspäin johtuen siitä, että ne ovat niiden opiskelupaikkojen suhteen sopivalla sijainnilla. Ja se voi sitten olla myös se tulevaisuuden kuva jatkossa. Katsotaan. Nythän meillä sitten tietysti maassakin vaihtuu, tai sanotaan vaihtuuko sitten hallitus, mutta ainakin tulee uudet vaalit ja sitten mahdollisesti vaihtuu hallitus, ja sitten voi tulla taas uusia sääntöjä ja voi tulla taas uusia muutoksia näihin tukiin, ja sillä saattaa olla omia vaikutuksia.

Tosiaan maksoitte myös tuon kahden miljoonan euron lainan pois, joka oli emoyhtiön laina. Miten nyt jatkossa? Miten näette teidän rahoitustilanteen, ja aiotteko jatkaa lainojen takaisinmaksua ja lainoitusasteen laskua?

Mahdollisesti. Meillä on hyvä kassatilanne, että tässä raportissa kerrottiin. Meillä on noin viisi miljoonaa euroa kassassa, ja sitten tietysti tämä. Kun me ollaan myyty hyvällä hinnalla Tallinnassa asuntoja koko ajan, niin se generoi meille pääomaa, koska sitä vapautuu tietysti niistä myynneistä. Toki siinä aina lyhennetään lainaa, kun asuntoja myydään, mutta joka tapauksessa se lisää meidän kassaa. Ja totta kai siellä on se operatiivinen toiminta myös. No nyt sitten. Kun kysymys on siitä, että miten me optimoidaan tätä pääomarakennetta, niin tietysti voidaan maksaa velkaa pois, voidaan ostaa omia osakkeita, voidaan maksaa myös osinkoa. Nythän me ollaan tehty näitä kaikkia tässä viime aikoina.

Mitä tehdään sille viidelle miljoonalle sitten?

Että mitä? Missä suhteessa tehdään mitäkin jatkossa? Niin, sitä me koko ajan tarkkaillaan ja katsotaan markkinamahdollisuuksia. Mutta niin kuin totesit tässä, niin meidän rahoitustilanne on hyvä. Kaikki lainat jatkuvat 30-luvulle. Meillä on fiksut lainasopimukset, ja nythän sitten korkomarkkinalla on tiettyjä paineita tällä hetkellä myös valtionlainojen osalta. Sen osalta korostuu tietysti tämä meidän suhteellisesti hyvä asema, että meillä on niin hyvä asema tällä hetkellä kuin on.

Siitä puheen ollen, korkokustannuksista. Ne ovat olleet laskussa, koska yleisesti markkinakorot ovat laskeneet, joten käytännössä niin. Entäs nyt? Tästä eteenpäin nyt kun koroissa on ollut nousupainetta, mutta samaan aikaan te olette lyhentäneet lainoja, niin miten voisit kommentoida teidän korkokulujen näkymää?

No meillä on kolme osiota. Lainoissa tai suojausten osalta on yksi kiinteään korkoon suojattu. Sehän ei muutu, meni korko ylös tai alas, se on aina se sama. Sitten on korkokatto, joka sitten stoppaa tietylle tasolle, tai korkoputki toimii vähän samalla lailla. Se joustaa alaspäin, jos menee, mutta ylöspäin vain maksimissaan määränsä verran. Toki siinä putkessa se stoppaa siellä alalaidassakin, mutta se liikkuu siinä. Ja sitten kolmas erä on suojaamaton, niin nyt jos korot nousevat, niin jonkun verran se vaikuttaa meillekin, koska siellä on se suojaamaton. Siinä se sitten tässä keskiosiossa vaikuttaa toki, sitten jos se menee toiseen suuntaan, niin silloin se vaikuttaa myös positiivisesti.

Olennainen seikka on tässä se, että me ollaan uudistettu näitä rahoitussopimuksia paremmilla ehdoilla kuin aikaisemmin, ja nyt meillä on siinä myös sellainen porrasrakenne, että paitsi lyhennyksen määrä, niin myös marginaali pienenee. Jos meidän lainamäärä on vähemmän, ja sen takia tämän kassan merkitys tässä korostuu. Eli siinä optimoidaan tietysti sitä tasoa, että sehän lyhennys on sinällään säästämistä. Tai sehän kerryttää sitten omaa pääomaa, koska se on lainamäärää pois, mutta se on kassavirrasta pois, eli sikäli sillä on myös merkitystä. Mutta tietysti voi olla niin, että alhaisempi marginaali, jos katsotaan kokonaisuutta, niin kompensoi jonkin verran sitä koronnousua. Jos koronnousua tapahtuu. Nythän tässä on myös sen osalta monenlaisia näkemyksiä. Mutta niin kuin usein on. Mutta on totta, että kyllä enemmistö taitaa olla sillä kannalla, että tässä nyt ainakin lähinnä näköetäisyydellä oleva aika vaikuttaa siltä, että korot saattaisivat pikkuisen korkeampiakin olla kuin nykytasolla.

Joo, monta muuttujaa sitten tuossa teidän korkokustannustasossa. No jatketaan Tallinnan asuntomyynneistä, jotka ovat nyt jatkuneet aika tasaisesti jo tässä reilut 3. Kohta 4 vuotta lähtee käyntiin. Niin ja näillä varoilla totta kai olette ostaneet omia osakkeita, jotka voisi sanoa että luovat hyvinkin selkeästi omistaja-arvoa. Mutta sitten taas se volyymi, mitä te olette pystyneet ostamaan, on edelleen ollut aika matala. Niin sijoittajan kannalta keskeinen kysymys on se, että millä aikajänteellä alkaisi näkyä oikeasti konkreettisesti teidän osakekohtaisessa nettovarallisuudessa?

Mä korostaisin tässä kärsivällisyyttä. Ehkä lainaisin sitten kolmea henkilöä, joista ensimmäisenä olet sinä, Frans-Mikael. Luin raporttia ja kirjoitit siitä, että meidän yhtälössä vuoteen 2035 niin kovinkaan paljon ei tarvitse tapahtua tässä yhtälössä. Niin saadaan, kun huomioidaan se kassavirtatuottokin, kaksinumeroinen tuotto. Se on aika pitkä aika tästä vuoteen. 2035, mutta hyvä sijoittaminenhan on aina pitkäaikaista.

Ja tässä kohtaa mä sitten lainaisin toista legendaarista hahmoa, Berkshire Hathawayn entistä toista kaveria, jo edesmennyttä Charlie Mungeria, joka sanoi näin, että "The big money is not in the buying or in the selling, but in the waiting." Eli kun kärsivällisesti odottaa, hyvällä yhtälöllä tekee, niin ennemmin tai myöhemmin se tulee. Ja sitten vielä ehkä kolmantena lainataan myös Warren Buffettia, niin kuin tällaisessa yhteydessä kuuluu. Niin niin. Hän on myös sanonut näin, että markkina on usein rahansiirto kärsimättömältä kärsivälliselle. Eli nyt meidän yhtälö on tosi hyvä.

Ja tietysti se näkyisi nopeiten osakekohtaisessa oman pääoman arvossa, jos ne arvot muuttuisivat, mutta oman osakkeen ostolla on vaikutus. Mutta jos me huomioidaan näin, että nyt me myydään niitä Tallinnan asuntoja se 25 prosenttia yli tasearvon, ja jos oletetaan, että ne Suomen arvot ovat tässä yhtälössä oikein, että ne ovat suurin piirtein se, mikä siellä taseessa on, olen puhunut tästä turvamarginaalista ja palaan siihen kohta. Niin, jos me otetaan ne Tallinnan asunnot, joiden tasearvo siis on noin sata miljoonaa karkeilla luvuilla siihen 25 % päälle, sehän on 25 miljoonaa, ja siinä velka ei muutu. Eli tähän tahtiin me ollaan niitä todistetusti myyty jo nämä kolme tilikautta. Toistasataa asuntoa, yli 20 miljoonaa euroa. Näin, niin silloinhan se lisäisi sitä omaa pääomaa 25 miljoonaa euroa. Ja meillä on osakkeita vähän alle miljoona kappaletta, mikä on parempi kuin miljoona. Tässä laskelmayhtälössä. Mutta jos me lasketaan varovaisuuden periaatteella sillä miljoonalla, se tarkoittaisi 25 euroa per osake lisää. Jos me lasketaan se siihen noin 120. Tämä on karkea laskelma, niin ollaan osakekohtaisen oman pääoman osalta 145:ssä.

Nyt sitten tällä hetkellä tosiaan miksi tässä on tätä turvamarginaalia, on se, että kun me ostetaan niitä asuntoja tai omaa osaketta näillä pääomilla, jotka meille vapautuvat, niin ylöspäin se on nyt 80–120, niin on, niin 50 prosenttia. Mutta jos se onkin niin kuin se on ollut nyt siellä pyörinyt jonkun verran alle kahdeksankympin. Mutta jos lasketaan sieltä jostain, sanotaan nyt niin kuin 75:n huitteilta, sinne lisätään tämä Tallinnan 25 miljoonaa, 25 euroa per osake, niin se on melkein 100 prosenttia ylöspäin. Ja tämä oli nyt pitkä selitys tähän ja viittaus kolmeen ajattelijaan tässä yhteensä. Mutta tämä yhtälöhän on hyvä. Jos tätä pyöritetään vain kauan, se on. Itse asiassa se on sitä parempi, mitä kauemmin me pystytään sitä pyörittämään. Ja. Ja olennainen seikka vielä tässä on se, että tämä itse asiassa ei vaadi edes markkinan kehittymistä juurikaan. Niin tämä toimii silti kyllä.

Eli kärsivällisyyttä vielä lyhyellä aikavälillä, kyllä. Siitä puheen ollen, just Tallinna, Tallinna. Viron asuntomarkkinat ylipäätään ovat kehittyneet tosi positiivisesti, ja ehkä vaikea ymmärtää välillä täältä Lahden toiselta puolelta, että kuinka hyvin siellä on mennyt. Kun suhteutetaan Suomeen, niin entäs nyt sitten tämän vahvan aikajakson jälkeen? Miltä markkinatilanne näyttää Tallinnassa?

Markkinatilanne näyttää edelleen hyvältä siellä. Jos ajatellaan näin, niin rahoitusmarkkinat toimivat hyvin. Eli kuluttaja saa lainaa asuntoihin. Useimmilla on. He ovat siellä myös ahkeria, niin kuin voisi sanoa meille suomalaisillekin, että ehkä voisi kysyä useamminkin useammastakin kuin yhdestä pankista. Vaikka sitä lainatarjousta. Niin siitä voi saada hyötyä. Ja siellä heillä on tapana kysyä kahdesta kolmeen pankista lainatarjouksia, jolloin sitten nämä. Ja. He saavat kuluttajat lainatarjouksia, jolloin sitten heillä on mahdollisuus ostaa asuntoja, ja toisaalta heillä on myös uskoa tulevaisuuteen. Eli.

Eli vaikka näistä kaikista geopoliittisista epävarmuuksistakin huolimatta he haluavat mennä elämässä eteenpäin ja tehdä asioita, ja se näkyy, usko tulevaisuuteen on positiivinen, ja tällä on iso vaikutus. Siis rahoitusmarkkinalla, kuluttajakäyttäytymisellä ja kuluttajaluottamuksella myös tähän perusteeseen, niin ehkä sielläkin siis tietynlainen stabilointivaihe on käynnissä siinä mielessä, että siellä on ollut aika vauhdikkaita. Niin kuin totesit, nämä nousuprosentit. Ehkä ne jatkossa ovat pienempiä, tai aika näyttää, mutta voi olla hyvin mahdollista. Mutta sekin on hyvä. Mennään kuitenkin positiiviseen suuntaan, jos näin käy. Ja toistaiseksi merkit viittaavat siihen, että on ihan hyvä näkymä sen osalta. Mutta niin kuin todettu, niin paljon on epävarmuustekijöitä niin kuin joka paikassa.

Lopetan vielä yhteen markkinakysymykseen. Rakennuskustannukset ovat olleet nousussa nyt Suomessakin, jolla Tilastokeskuksen tilastoissa nähty taas aika. Aika selvää nousutrendiä siellä. Varmasti Virossa hyvin samoja draivereita. En ole nähnyt viimeisimpiä tilastoja sieltä. Mutta kysymys on sitten, että miten tämä rakennuskustannusten nousu, joka hyvin pitkälti varmasti nyt johtuu tällä hetkellä tästä datakeskusbuumista, mutta ylipäätään rakentaminen on piristynyt selkeästi. Paitsi asuntorakentaminen, niin miten näette, että tämä vaikuttaa asuntomarkkinaan silloin?

Mahdollisesti isokin vaikutus. Eli nyt on datakeskukset. Sitten on, jos jossain kohtaa, ja toivottavasti, nämä sodat päättyvät. Siellä on jälleenrakentamista paljon luvassa. Myös infraa on tärkeää rakentaa paljon sekä Euroopassa että Yhdysvalloissa. Ja kaikki tämä kun huomioidaan, niin ei ole varsinaisesti näköpiirissä, että ne rakennuskustannukset nyt ainakaan olisivat romahtamassa. Että saattaa olla, että nekin jatkavat nousu-uralla.

Ja sitten kun samanaikaisesti mennään asuntomarkkinaan, huomioidaan se, että jo nykyisillä tasoilla markkinatalouden ehdoin ei ole järkevää rakentaa asuntoja Suomeen. Se taloudellinen yhtälö, jos mennään markkinan mukaan, ei ole kannattava. Poislukien tiettyjä yksittäisiä pistemäisiä paikkoja, joissa markkina saattaa vetää, näissä enemmän tällaisen korkean profiilin asuntoja voidaan tietyillä paikoilla myydä ihan hyvillä hinnoilla. Mutta jos ajatellaan isoa kokonaisuutta ja isoa kuvaa koko Suomea, niin se yhtälö ei ole kannattava. Ja jos mentäisiin markkinan mukaan eli ei lähdetä sitä vahvasti tukemaan, niin silloin niitä asuntoja ei syntyisi. Johtuen tästä, että kustannustaso on tällainen.

Ja silloin taas näillä kasvukeskusalueilla, joissa Asuntosalkunkin asunnot ovat, ja tietysti monen muun. Ja enemmistö asunnoista ylipäänsä. Niillä on kuitenkin muuttovoittoa, ja silloin jos muuttuu se suhde niin, että kysyntä ohittaa tarjonnan ainakin suhteellisessa kasvussa, niin silloin se ennemmin tai myöhemmin sen pitäisi näkyä hintatason nousuna sekä vuokrissa että asuntojen hinnoissa. Mutta aika näyttää. Tässä on. Tässä on taas niin monta muuttujaa, että on hyvin vaikea ennustaa, että millä vauhdilla ja kuinka voimakkaasti. Että miten nopeasti ja millä kulmakertoimella me mennään eteenpäin. Mutta. Oletus pitkällä vastauksella tähänkin on se, että sillä on vaikutus, siis hintoja nostava vaikutus sekä vuokriin että asuntojen hintoihin ainakin pitkällä aikavälillä.

Kiitos Jaakko haastattelusta ja tsemppiä tähän loppuvuoteen!

Kiitos paljon!