Asuntomarkkinan lasku jättää kohta taakseen jopa 90-luvun laman. Voisin ihan alkuun muistuttaa katsojia ja kuulijoita, että te teitte Saulin kanssa erinomaisen jakson tuossa puolitoista kuukautta sitten korkojen vaikutuksesta kiinteistösektoriin, niin ei puhuta tänään ihan niin paljon koroista, mutta puhutaan kuitenkin näistä sun seuraamista neljästä kiinteistösektorin yhtiöstä tänään. Voisi aloittaa markkinatilanteista. Siis nyt ollaan lasketeltu, jos puhutaan asunnoista, niin kolme ja puoli vuotta yhtäjaksoisesti, mikä jättää jopa taakseen 90-luvun laman laskun, mikä on siis aivan ennennäkemätöntä. Tämmöinen lasku ollaan saatu nyt nollakorkoajan päättymisen jälkeen. Voiko tämä lasku jatkua vielä kuinka paljon pidempään? Ja onko markkinoilla vielä mitään merkkejä, että toi kiinteistösektori noin yleisesti olisi lähdössä elpymään?

Niin, joo, tosiaan itse asiassa asuntomarkkina...

Joo, puhutaanko...

tarkemmin, joo, mutta nyt puhutaan kiinteistösektorista. Niin, eiks niinkin sanottu 90-luvulla kans siitä, että sitten se alkoi vähän niin kuin yön yli, se käänne, ja sen tajusi sitten vasta jälkeenpäin. Että niinhän se varmasti tulee menemään. Tälläkin kertaa tavallaan lasketellaan siihen asti, että sitten lähdetään nousuun jossain kohtaa ja ehkä voisi sanoa, että musta sellainen selkempi merkki ja mä sanoisin, että Suomen talous näyttää, että totta kai korkonäkymä on myös tärkeä, mutta tämä, että niitä nostetaan kahdesta kolmeen prosenttiin, jos puhutaan Euribor-pallokentällä, niin se on toki asuntomarkkinaa selkeästi hidastava tekijä taas, mutta se ei ole mitenkään äärimmäisen dramaattinen, että kyllä tässä on. Siinä mielessä on totuttu korkeampaan korkotasoon, niin kuin mitä käsiteltiin tarkemmin ja paljon siinä videossa Saulin kanssa, mihin viittasit. Mutta kyllä, mä sanoisin, että Suomen taloudessa nyt... nähdään orastavia merkkejä käänteestä, ja mun mielestä se on se tärkein asia nyt myös asuntomarkkinan ja kiinteistömarkkinan kannalta. Että Ilmarisen suhdanneindikaattori, mikä mittaa heidän omistuksessa ja jollain tavalla olevia yrityksiä, missä on siis mukana 40 000 yritystä, varmaan yksi laajempia tämmöisiä suhdanneindikaattoreita, mitä on, niin siellä nyt työllistettyjen ihmisten määrä kääntyi kasvuun ensimmäistä kertaa maalis-huhtikuussa. tai olisiko se noin kolmeen vuoteen. Ja tuo on mun mielestä oikeasti kyllä ihan selkeä konkreettinen merkki siitä, että tässä voitaisiin olla menossa parempaan päin. Ja kyllähän niin kuin nyt Q1:llä, toki ennen korkojen nousua ja tätä Iranin sodan eskalaatiota, niin luvut oli tosi hyviä vähittäiskaupassa ja teknisessä kaupassa ja rakentamismarkkinalla muutenkin, kun taas just niin kuin asuntorakentamisessa menee itse asiassa aika hyvinkin. Ja siellä on vähän niin kuin jopa boomia käynnissä tuolla pääkaupunkiseudun datakeskuksissa totta kai, mutta myös vaikka... Big box liikekiinteistöjen rakentamisessa. Sanon että tässä on pieniä merkkejä tästä. Käänteestä kyllä ilmassa tässä kohtaa, mikä sitten realisoituisi myös siellä kiinteistömarkkinassa jollain pienellä viiveellä.

Tämä oli hauska nosto, että 90-luvun laman taitteessa käytännössä tuli sitten yhdessä yössä, mutta jos me jatkan kuitenkin vielä vähän karhuiluun, niin entäs jos this time is different niin sanotusti, että sekään ei oikeasti ikinä tulekaan vaan me ollaan vajottu pidempiaikaiseen laskusykliin. Tiedetään kuitenkin, että Suomen väestö rakenteellisesti kutistuu kaiken aikaa etätyö on tullut jäädäkseen. Niin onko siellä pinnan alla tarpeeksi sellaisia ajureita, mitkä sitten kuitenkin kääntää sen takaisin kasvuun?

Niin, joo, toi on totta kai oikeasti kyllä tosi hyvä kysymys, enkä halua maalata missään tapauksessa liian optimistista kuvaa, että kyllähän Suomen taloustilanne on edelleen tällä hetkellä heikko ja työttömyys on all time high, tai pitkään aikaan, niin kyllä tässä täytyy olla silti varovainen. Ja kuten puhuin, että on nähty jotain merkkejä käänteestä, mutta sitten se käänne usein, ja erityisesti kiinteistömarkkinoilla, on hidas, että siinä voi mennä yhtäkkiä taas pari vuotta silleen ihmetellessä. Mutta tuo on minusta hyvä pointti, että just väestö täällä ilman maahanmuuttoa todennäköisesti enemmänkin olisi vähenemään päin, mutta ehkä sitten taas kiinteistömarkkina, kun puhutaan, ja erityisesti ammattimaisesta kiinteistömarkkinasta. Kyllähän nyt jo tämä rakennemuutos on ollut käynnissä kohta 20 vuotta siitä, että tuolta syrjäseuduilta sitten ihmiset muuttaa kasvukeskuksiin, ja sitten kiinteistöarvot syrjäseudulla on laskenut trendinomaisesti jo todella pitkään, ja sitä voi sanoa kyllä rakenteelliseksi laskuksi noin isossa kuvassa. Mutta sitten taas kasvakeskuksissa en näe, että tulee. tai näin, näin edelläkin tulevaisuudessakin ihan selkein kasvukeskuksina. Ehkä sitten taas se kyllä nojaa paljon toki maahanmuuttoon, ja sitä täytyy muistaa, että nyt voi sanoa, että se kasvukolmio Turku–Tampere–pääkaupunkiseutu, niin se on ehkä vielä aikaisempaa selvempi kasvukolmio, että vaikka sitten nämä maakuntakeskukset, Kuopio, Jyväskylä ynnä muut, niin siellä... Se väestökasvu toki on ollut edelleen nyt positiivista, mutta se nojaa ehkä vielä aikaisempaakin enemmän maahanmuuttoon. Ehkä nostaisin tässä silti hyvän esimerkin tuolta Itä-Euroopasta, Romania ja Bulgaria, joiden väkiluku itse asiassa on vähentynyt jo todella pitkään, mutta sitten jos katsotaan 2010-luvun alusta lähtien, niin siellä väkiluku on laskenut, mutta samaan aikaan nämä taloudet on kehittyneet vahvasti sitten, kun ne on tullut osaksi tätä Euroopan taloutta. Bruttokansantuote per asukas on esimerkiksi taas kehittynyt todella vahvasti. Niin siellä itse asiassa asuntojen hinnat on kehittynyt ihan todella positiivisesti, vaikka se väkiluku on vähentynyt. Mutta ehkä siinä on hyvä erottaa se, että siellä se talouskasvu on sitten just tullut tuottavuuden kasvusta vielä eri tavalla. Että niin kuin kyllähän Suomessakin historiassa on väestö kasvanut ja myös tuottavuus kasvanut. Että se talouskasvulla on ollut sellainen. Tuplamoottori, mutta nyt sitten entistä enemmän se on linkissä siihen tuottavuuden kasvuun, ja se on ehkä vaikeampi taso tästä eteenpäin, mutta kyllähän historiassa silti on ollut huonoja ja hyviä jaksoja aikaisemminkin ja saa nähdä, mihin mennään. Mutta tosiaan kyllä tässä silti varovainen taitaa olla, ja nostaisin tässä tämän Suomen talouden kehityksen, että se on kyllä ehkä se kaikista tärkein tekijä.

Toi, mielenkiintoinen nosto, että niinku välttämättä sillä väestön kasvulla ja kiinteistömarkkinalla ei ole suoraa korrelaatiota toisiinsa. Ja jos mä tartun ihan pikaisesti vielä siihen sun viittaamaan Ilmarisen suhdannen indeksiin, niin mitkä muut indikaattorit on sit semmosia, mitkä vahvistais sun näkemystä markkinan käänteestä?

No yksi on itse asiassa pörssi ja se, miten Suomessa nyt pörssissä on kehittynyt. Toki se on ollut isoja yrityksiä ja globaaleja yrityksiä vetämään, mutta yleisesti kyllä pörssi on haistellut tätä käännettä silti, että kyllä pörssit on ollut noususuuntaisia, vaikka voisi sanoa, että pienyhtiöiden laskumarkkina on edelleen isossa kuvassa ehkä jollain tasolla päällä, mutta kyllä pörssit on piristynyt. Tuo on mielestäni yksi suuntaa-antava mittari, mutta mihin viittaisin myös, niin näitä vähittäiskauppatilastoja. tällaiset teknisen kaupan tulokset ja rakentamisen kääntyminen nousuun kokonaisuutena. Nämä kaikki todella valtavia työllistäjiä. Noin on minusta sellaisia ihan konkreettisia. mihin mittareita on, mikä tukee tätä, että tässä olisi käännettä jollain tasolla vireillä. Ja ehkä niin tosiaan, ettei tästä ole vielä silti väärinymmärrystä, niin kyllä se, jos väki vähenee, niin sitten niitä neliöitä tarvitaan aina vähemmän, että se on kyllä niin kuin fysiikan laki, mikä on pitänyt toistaiseksi paikkaansa, ellei sitten kaikki asu kohta jossain palatseissa ja yritykset yhtäkkiä haluaisikin ottaa valtavan isoja toimistotiloja, että käännettäisiin tämä trendi. Niin. Että kyllä se niin on, että jos väki vähenee, niin neliöitä tarvitaan vähemmän. Mutta sitten kun väki pakkautuu tänne, tänne... Tiiviimmälle alueelle niin sitten usein se tuppaa nostaa näiden alueiden hintoja. Niin kuin vaikka Keski-Euroopasta tai Euroopasta ylipäätään, USA:sta nähtynä, että kyllähän niin kuin nämä tuottovaatimustasot eli ne, paljonko sijoittajat vaatii nettovuokratuottoa vaikka jollekin isojen kaupunkien keskustatoimistolle, niin on edelleen ihan todella todella matalia, vaikka korkotaso on noussut selkeästi.

No mitä sitten toi vuokramarkkinan puoli, esimerkiksi niinku jos miettii pääkaupunkiseudun asuntoja, niin siellä on käsittääkseni edelleen niinku rakenteellista ylitarjontaa jonkin verran, mutta sit totta kai niinku miten vaikka niinku kaikki logistiikkakeskukset ynnä muut kiinteistöt, niin miten toi vuokramarkkina tällä hetkellä, miten sä näet sen?

Joo, tuo on hyvä kysymys. Ja kyllähän, niin kuin jos katsotaan tätä kiinteistömarkkinaa kiinteistötyypeittäin, niin siellä on aika isoja eroja, että toimistokiinteistöt ja asuntokiinteistöt on se heikko lenkki tällä hetkellä selkeästi, että toimistokiinteistöissä pääkaupunkiseudulla on, vois sanoa, että on rakenteellista ylitarjontaa ja tämä on ollut jo pitkään ja myös Suomessa laajemmin, missä on taustalla sitten etätyömuutos ja ylipäätään nyt heikko taloustilanne. Että pääkaupunkiseudulla se. se vajaa 20 prosenttia vajaakäyttöä, mikä on korkea taso, enkä näe, että siihen tulee merkittävää muutosta kyllä aika pitkään aikaan. Asuntojen ylitarjonta on edelleen iso ongelma vuokranantajien kannalta, ja inflaatiokorotuksia hoitokustannuksissa ei onnistuttu viemään vuokriin millään tasolla, ja vuokrathan ei ole noussut sitten juuri lainkaan, ja ne jäävät jatkuvasti inflaatiosta jälkeen, vaikka nyt reaalipalkat on taas kumminkin kääntynyt. Kasvu siinä on ongelma, mutta sitten taas se ei ole mielestäni rakenteellinen ongelma, että se on ohimenevä ongelma oletuksella, että täällä väki lisääntyy. Henkilöitä itse asiassa, jos sain markkina toimia näiden analyyseissa, niin se ylitarjonta on purkautunut hitaammin, koska asuntokuntien määrä ei ole vastannut sitä ihmisten väkimäärän kehitystä. Että just vaikka tukimuutosten takia niin opiskelijat muuttaa asumaan hitaammin yksin ja muut muuttaa nyt isompiin kimppakämppiin, niin tämä on sitten taas hidastanut asuntojen kysyntää, ja sitten koska väestön lisääntyminen perustuu niin paljon maahanmuuttoon ja maahanmuuttajat asuu. isommissa asunnoissa ja enemmän ihmisiä per asunto, niin sen takia se ylitarjonta on purkautunut hitaasti, mutta kyllä se on lähtenyt purkautumaan, mutta sieltä sitten se tulee parin vuoden aikana, jos tämä rakentaminen tai siis se purkautuminen tapahtuu, jos tämä rakentaminen pysyy tällä nykyisellä matalalla tasolla. Mutta sitten taas näissä muissa kiinteistötyypeissä, jos otetaan logistiikka, siellä sehän on ollut kuuma markkina No joo. pidempään. Ehkä nyt vähän hidastunut sen meno tietyssä mielessä, mutta kumminkin siellä vajaakäyttöasteet on aika matalia, ja myöskin kevytteollisuuskiinteistöt. Ja liikekiinteistöt ylipäätään pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa, vajaakäyttöasteet on ihan suhteellisen matalia hyvillä sijainneilla, vaikka just mihin viittasin alussa, että tämmöisiä. Puuilo, Tokmanni, Rusta,

Hmm,

Jula, ties mitä, tämmöisiä big box -liike

kyllä.

kiinteistöjä, niitä nyt rakennetaan ihan hirveää vauhtia yleensä ympäri Suomen maata. Ja vähän niin kuin pienimmilläkin paikkakunnilla myös, vaikka Puuilo laajentaa ja Rusta laajentaa ja Jula laajentaa aika vahvasti. Tämä on mielestäni ehkä vähän semmoinen tietyn ajan trendi. Jossain kohtaa se alkaa näkymään se kilpailukiristyminen sitten myös tolla sektorilla, vaikka näin kaikilla yhtiöillä on mennyt aika hyvin, ehkä Tokmanni pois lukien. Mutta niin, ehkä noin isossa kuvassa voisi tiivistää. Ja sitten taas vaikka itse asiassa Helsingin pörssin uusin kiinteistöyhtiö, Cityvarasto, Hmm. niin hehän on pienvarastotoimija, ja toki heillä on myös tämmöisiä kevytteollisuuden ja logistiikkakiinteistöjä, mitä he myös vuokraa ja sitten konvertoivat näitä pienvarastoiksi, mutta heillähän taas on esimerkiksi mennyt ihan todella hyvin koko läpi tämän 2020-luvun, että korkojen nousu ei ole heidän bisnekseen vaikuttanut.

Pitäisiköhän meidän, Frans-Mikael, sitten siirtyä käsittelemään näitä neljää yhtiötä seuraavaksi ja

Mm.

aloitetaan vaikka aakkosjärjestyksestä, eli sitten se olisi Asuntosalkku ensimmäisenä. Tässähän sijoituskeissi nyt on jonkin aikaa kiteytynyt käytännössä siihen, että Tallinnassa suoritetaan voitollisia myyntejä ja sitten samaan aikaan ostetaan omia osakkeita tase alennuksella. Kuulostaa paperilla tosi hyvältä idealta, ilmeisesti tämä on myös toiminutkin, mutta kuinka pitkään tämä pyörä voi pyöriä ja sitten miten sitten pidemmällä aikavälillä, miten sitä arvoa pystytään luomaan sitten?

Tämä on erittäin hyvä kysymys. Ja kuten mainitsit, se on juuri näin, että se sijoituscase ydin on tämä, että he ovat nyt myyneet Tallinnasta nyt jo reilu sata asuntoa, niin noin 25 prosenttia yli tasearvon, mikä on totta kai todella merkittävä ero siihen tasearvostukseen. Ja sitten me pystytään ostamaan nyt omia osakkeita 35 prosenttia mun määrittämän käyvän arvon alle, joka on kolme prosenttia alle näiden yhtiön tämänhetkisten tasearvojen, koska mä näen, että sen Suomen portfolion arvo, jos se nyt lähettää sitä myymään, niin se olisi tätä nykyistä matalampi. Mutta joka tapauksessa tämä munkin määrittämä käypä arvo on aika lähellä tätä osakekurssin arvoa, ja toi yhtälö kyllä luo ihan selkeästi arvoa.

Kuinka paljon siellä Tallinnan asuntoporfolissa on oikein vielä asuntoja jäljellä?

Ja joo, tämä ei ole välikysymys. He ovat myyneet siitä portfoliosta noin 10 prosenttia nyt. Näillä

Nyt myytävää riittää vielä.

Myytävää riittää ja itse asiassa siinähän on se mielenkiintoinen tilanne ehkä, minkä helposti unohtaa täältä Suomesta, että näiden tallinna-asuntojen arvot on kehittynyt todella todella hyvin 2020-luvulla. Ne on rakennettu kaikki 2015–2025-vuosina, asunnot. Itse asiassa Tallinnassa asuntojen arvot on siis... Ei nyt ihan kaksinkertaistuneet, mutta melkein, niin kuin 2020-luvulla, koska siellä oli kova inflaatio, mutta siitä inflaatio meni suoraan vuokriin, ja siellä vuokralainen maksaa vastikkeet, niin tämä ei vuokranantajan kannalta ongelma tämä inflaatio. Me ollaan nähty aika erinäköistä kehitystä mitä täällä Suomessa. Joo, vaikka sitten 10 prosenttia asuntokannasta myyty, niin se arvo itse asiassa ei ole laskenut ihan ihmetyttämästi koskaan nämä arvot on kehittynyt kuitenkin positiivisesti. Mutta kuinka pitkään tämä voi jatkua, niin... Mä tein nyt mun raportissa tämmöisen 10 vuoden skenaario, että yhtiö myy 80 asuntoa vuodessa, mikä nyt tällä hetkellä myy 40 asuntoa Tallinnasta vuodessa about, niin eli käytännössä myytäisiin Tallinnasta ja Suomesta noin 40 asuntoa vuodessa, ja nämä myytäisiin yhden prosentin myyntitappiolla suhteessa niiden tämänhetkisiin tasearvoihin eli käytännössä just vastaisi aika lailla tätä mun määrittämää käypää arvoa oletuksella, että Tallinnasta jatkettaisiin. ihan selvästi voitollisia myyntejä, mutta sitten taas Suomesta myytäisiin myyntitappiolla. Niin kokonaisuutena olisi 1 prosentin myyntitappiolla, ja sitten yhtiö ostaisi 3 prosenttia osakkeita osakekannastaan. Niin tässä skenaariossa 10 vuoden aikana sitten se just se myytäisiin sitten 800 asuntoa, mikä vastaa jotain vajaalta 40 prosenttia näistä näistä asunnoista. Niin Sitten tässä vuotuinen tuotto sijoittajalle olisi 8,8 prosenttia, johon lisätään vielä sitten pari kolme prosenttia kassavirtaa, mikä on mun mielestä aika hyvä tuotto asuntosijoittajalle, tämmöiselle tasaiselle asuntosijoittajalle, joka ei hae tuottoa esimerkiksi kehittämällä tai erilaisilla menetelmillä, vaan just näin kun tämmöistä hyvin ennen antamaan määritettyä tasaista asuntosijoitustrategiaa noudattaville yhtiöille mun mielestä on hyvä. Hyvä, hyvä tuotto.

Asuntosalkkua treidataan nyt suunnilleen, oliko se kutakuinkin 0,65 suhteessa NAViin. Sä käänsit tuossa nyt tuoreelta suosituksen vähennä suosituksesta lisää suositukselle, niin mikä sai sut nyt kääntämään kelkaa?

Niin, no ehkä ensin voisi kysyä, että miksi mä käänsin kelkaa. tuolla

Mihin?

"vähennä"-suosituksessa, niin kyllähän se miksi meidän ensi kertaa kiinnitettiin tuohon korkotason nousuun ja asuntosektoriin, on isompi ongelma. Ja jos katsotaan asuntosektorin muita isoja listattuja verrokkeja, vaikka Lumokodit ja entistä Kojamoa tai siis Balderia, joka on saanut pääomistajan, niin näiden osakekurssit on käytännössä tullut sen korkokehityksen mukana alas, ja itse asiassa asuntosektorin osake voi sanoa, että se on aika stabiili. eli volatiliteetti on matala, mutta sitten taas just niin kuin Lumon osakekurssi tai Balderin osakekurssi on laskenut ihan roimasti. Ja näiden arvostukset, Lumo on selkeästi alle Asuntosalkun ja Balderi on melkein samalla tasolla. Niin toi on yksi syy, minkä takia mä käänsin myös aikaisemmin kelkkaa, että se verrokkiarvostus on tullut ihan selvästi alas, kun sitten taas Asuntosalkku on pysynyt aika stabiilina. Mihin on kyllä ihan musta syynsä, koska yhtiö pystyy toteuttamaan tätä strategiaa, mitä se parhaillaan toteuttaa. Mutta miksi minä nyt käänsin taas Hmm. kelkkaa, niin ehkä se on hyvä muistaa, että tämmöisissä arvosijoitustyylisissä strategioissa, joissa nojataan tähän tasearvustukseen, niin nämä marginaalit on aika pieniä, jos miettii meidän 12 kuukauden suosituksen ja tavoitehinnan sitä aika jännettä. Että just Asuntosalkun kaltaisessa yhtiössä niin se, että tuotto-odotus on 5 prosenttia korkeampi, niin se on ihan merkittävä Se on tekijä mikä kuulostaa ehkä vähän tyhmältä tai hassulta mutta kyllä toi yksi tekijä ja kyllä mä ehkä nyt näen myös sen että mä olin pikkasen ehkä liian. liian konservatiivinen aikaisemmin siinä arviossa, minkä minä tein tuossa vähennä-raportissa silloin, että mihin hintaan yhtiö pystyy myymään näitä Tallinnan asuntoja. Minä näen, että yhtiö pystyy jatkamaan kyllä minun silloista arviota korkeimmilla hinnoilla. Että minähän nyt tällä hetkellä, niin Tallinnan käyvät arvot on noin 16 tai 17 prosenttia yli tasearvojen, kun sitä yhtiö myy 25 prosenttia yli näiden tasearvojen tällä hetkellä.

Pitäisikö meidän sitten siirtyä Investors Housein pariin aakkosjärjestyksessä seuraavana. Siellä on Joo. varsinainen muutosten vuosi meneillään. Ensinnäkin hyvin pitkäaikainen toimitusjohtaja Roineinen siirtyi nyt sitten toimitusjohtajan pallilta muihin tehtäviin, lisäksi siellä rahastoliiketoiminta myytiin ja tätä jakautumissuunnitelmaa peruutettiin. Millaiset on IH:n näkymät tällä hetkellä, että kun tämmöiset muutoksen tuulet? edespäin tai takanapäin, mitä näettelee.

Ensin voisi kommentoida taas tätä osakekurssia, että tämä antaa vähän väärän kuvan yhtiön kehityksestä, koska yhtiö on jakanut poikkeuksellisen suuren osingon täällä eli 3 euroa 14 senttiä ja sitten lisäksi vielä 36 vai 38 senttiä tässä näin viime keväänä, niin sieltä on jaettu todella paljon osinkoja, jonka takia osakekurssi on myös laskenut näinkin selkeästi. Ja tietysti jo viime vuodethan on ollut itse asiassa todella hyviä. Ja juuri tämä Jyväskylän suuren kukkula-hankkeen takia, joka heille oli ihan todella onnistunut keissi. Mutta tosiaan muutoksen tuulet puhaltaa. Ehkä tässä on hyvä ensiksi mainita, että Petri Roineinenhan on nyt hallituksen puheenjohtaja. Ja sitten nykyinen toimitusjohtaja Jukka Akselin on entinen palveluliiketoiminnan johtaja. Eli voisi sanoa, että siellä on muutoksia, mutta samat ihmiset on silti päättämässä asioista kuin aikaisemminkin. Että uskon aika vahvasti, että Petri Roninen tulee olemaan myös hyvin aktiivinen toimija tuolta hallituksesta käsin. Hän ei omissa tapauksissa jättänyt Investors House vaikka nyt siitä on siitä päivittäistä operatiivista toiminnasta kyllä kyllä pois. Mutta niin, mikä sitä kysymys oli?

Näkymät.

Näkymät, millaiset näkymät on yhtiöllä? No ehkä siellähän nyt se palveluliiketoiminnan kehitys on ollut heikkoa nyt viime vuosina. Siellä totta kai markkinatilanne on vaikuttanut, mutta sitten myös siellä heillä tämä toinen ostettu yhtiö Juhola, niin heillä on ollut asiakasmenetyksiä ja se on mennyt heikommin. Mutta siellä on nyt tehty tuloskäännettä ja pyritään hakea, niin kuin kääntää yhtiö ihan selkeälle kasvu-uralle. on nyt liikevaihto tullut alas, että siellä mun mielestä näkymät on silti edelleen epävarmat tässä lyhyellä aikavälillä, ja erityisesti vaikka tämä heikko toimistomarkkina on yksi tekijä, mikä heitä painaa, ja myös tämä heikko asuntomarkkina laajalla tasolla. Mutta sitten taas kiinteistöliiketoiminnassa näkymä on hyvin vakaa, se on nyt käytännössä koostuu muutamista toimistokiinteistöistä ja asunnoista pienissä määrin, niin siellä odotukset meidän osalta hyvin vakaat. Siellä on erittäin korkeat vuokrausasteet pitkillä vuokrasopimuksilla, niin en odota mitään ihmeellistä siellä. Ehkä nyt sitten just investors house tapauksessa, mikä tekee tästä ennustamisesta vaikeaa, niin se keskittyy hyvin paljon nyt sitten siihen, että mitä ne tulevat investoinnit tulee olemaan. Että usko, että yhtiö tulee investoimaan. investoimaan joko palvelu tai kiinteistöliiketoiminta tai molempiin. Että sitten nämä uudet investoinnit tulee hyvin paljon määrittämään sen tulevan Investors Housen suunnan.

Jäädään seuraavaksi tuohon suuntaan, mutta jatka vielä arvostuksesta. IHO:a arvostetaan taseen perusteella suunnilleen 1,3x. Mutta kuitenkin pääomantuotto, sä ennustat, että se jää suunnilleen viiden prosentin tasolle nyt lähivuosina. Jos peilaa takavuosiin, takavuosina pääomantuotto on ollut siellä 15 pinnan hujakoilla, niin Mitä sinä näet tämän yhtälön? Houkutteleeko? Ei ainakaan suosituksen perusteella houkuttele vielä liikaa.

Niin kyllä se mun mielestä tällä hetkellä on kireä, kun huomioidaan just nuo jaetut osingot ja tämä selkeästi pienentynyt liiketoiminta, niin mun mielestä arvostustaso on kireä. Oliko se nyt ehkä 1,2 suurin

Auktoriteetilla

piirtein volatiliteetti, mutta kumminkin mun mielestä se on kireä. Mutta minkä takia yhtiöllä silti on perusteltua? Niin, ehkä voisi sanoa. vaikuttaa jonkin verran korkeampi arvostustaso on se, että yhtiön historiallinen track recordhan on todella hyvä. He ovat kyenneet luomaan todella paljon arvoa. Ja mikä näkyy sitten siinä, että osakekurssi on tuottanut luokkaa melkein 12 prosenttia kokonaistuottona tämän viimeisen kymmenen vuoden aikana. Että se on ollut todella hyvä tekemistä, mitä heillä on siellä ollut jatkuvasti. Ja sitten taas tämä palveluliiketoiminnan arvo, se voi... voi potentiaalisesti kyllä olla selkeästi tätä nykyistä tasearvoa korkeampi, että se on yksi tekijä, mikä sitten perustelee sitä jokin verran kyllä, niin kuin voi sanoa, korkeampaa arvostusta.

Minkä takia se päävantuotto sitten jää sun ennusteissa noin matalalla tasolle lähivuosina?

Niin, no kiinteistöliiketoiminnassa mun se ennuste perustuu tähän jatkuvaan liiketoimintaan eli mä en ole tehnyt oletuksia kiinteistökehityshankkeesta tai uusista investoinneista. Ja sille se tuotto taas on mun mielestä ihan kohtuullinen. Sit taas palveluliiketoiminnassa mä oon aika varovainen niissä lähivuosien ennusteissa, että mä en odota. Hirveän nopeaa tulosparannusta siellä, enkä palauta historiallisille tasoille. Ehkä isoin tekijä on se just, että nyt mulla ei ole merkittäviä investointiennusteita, koska niiden ajoituksen ja myös koko luokkaa riippuu tai liittyy niin paljon riskiä.

Aivan. Hei, sitten seuraavana vuorossa ovaro. Ovaro on nyt uuden strategian myötä muuntautumassa täysiveriseksi kiinteistökehittäjäksi. Siellä nyt hankeputki on alkanut pullistelemaan alkuvuonna. Miten sä näet tämän ovaron tulevaisuuden täysverisenä kiinteistökehittäjänä?

Niin, kyllä mä nään. Niin voi sanoa tämmönen. Maakuntakeskuksiin keskittynyt kiinteistökehittäjä, heillä tällä hetkellä suurin osa tästä hankeputkesta on Jyväskylässä. Sitten nyt merkittävä hanke Kuopiossa, ja nyt just aika hiljattain on julkistettu myös uusi konversiohanke virastotalosta asunnoiksi Joensuussa. Ja myös sitten Tampereella on ihan merkittäviä kohteita. Mutta kyllä näen ihan hyvinkin potentiaalisena kiinteistökehitysyhtiönä. Ehkä se on hyvä huomata, että tämä matka on edelleen kesken ja nyt ollaan ikään kuin siinä murrosvaiheessa, ja heidän strategiakauden tavoitteena, joka jatkuu vuoteen 2027 asti, on vakiinnuttaa tämä uusi liiketoimintamalli. Ja nyt ehkä ollaan just siinä. Voisi sanoa, että semmoisessa murroskohdassa, mitä sitten taas just vähän tämä korkojen nousu, mahdolliset inflaatiopaineet, jotka sitten voi nostaa rakennuskustannuksia, etenkin kun huomioidaan, että yleisesti just rakennusmarkkinalla se veto on aika vahva, ja erityisesti näiden datakeskusten vetämänä, niin nämä on sitten semmoisia tekijöitä, mitkä voi taas vähän hidastaa tätä kiinteistökehityksen. Eli hankeputken realisoitumista lyhyellä aikavälillä.

Puhuttiin tässä äsken IHO-n pääomantuotosta, mikä jää noin viiden pinnan tasolle lähivuosina, mutta niin jää myös Ovaronkin pääomantuotto. Se on nyt suunnilleen seitsemän prosenttia. Miten sä näet sitten ton Ovaron arvostuksen?

Niin, no just yksi haaste tällä hetkellä, tässä nykytilanteessa, että Ovaro on tämmönen hybridi. Kiinteistökehittäjän, jolla olisi kevyt tase, ja sitten taas kiinteistösijoittajan välillä, että heillä on aika paljon edelleen kiinteistöä taseessa ja voi sanoa, että heillä on suhteellisen raskas tase tällä hetkellä. Niin se näkyy juuri tässä murrosvaiheessa, kun liiketoiminta ei juurikaan kumminkaan välttämättä tuota. Toki nyt ennusteissa on, että ne tuotetaan taas sieltä muodostumaan nyt asteittain näistä kehityshankkeista myös. Mutta se haaste on sitten just, että se pääoman tuotto jää matalaksi, jonka takia sitten tässä murrosvaiheessa myös taseperusteisesti musta se on perusteltua, että arvostustaso on matala. Anteeksi, arvostustaso on matala ja sitten taas tuottovaatimus on aika korkea ennen kuin se tavallaan konkretisoituu se, että yhtiö on päässyt tähän seuraavaan vaiheeseen tässä matkassa.

Eli toisin sanoen tässä on meneillään tietynlainen siirtymävaihe, mutta sitten kun päästään siirtymävaiheen yli, niin sitten sä näet potentiaalin selvästi parempana.

Joo, kyllä näin hyvinkin selkeästi, tai tavallaan just potentiaali on helppo piirtää, mutta sitten se on myös kysymysmerkki, että mihin taas päästään irtaantumaan näistä nykyisistä taseomistuksista. Ja ehkä on myös hyvä huomioida, että siellä on aineetonta omaisuutta liittyen tähän kunkulan kehityshankkeeseen ja myös verosäämisia, jotka on tämmöisiä ei- Tai riippuu tulevaisuuden tuotoista, aineettomia eriä siellä omaisuudessa. Näitä on se noin 15–17 prosenttia tällä hetkellä taseesta.

Aivan. Hei, pitäisikö meidän sitten siirtyä nelikon viimeiseen yhtiöön, eli Toivo Groupiin. Täällä yhtiön rakennuttamisvolyymit on kasvaneet oikeinkin hyvin viime vuosina, ja yhtiö itse tavoittelee 20 prosentin liikevaihdon kasvua ja 15 prosentin hankekannattavuutta. Minkälaiset edellytykset sä näet yhtiölle tässä onnistumisessa olevan?

Niin. Tässä on hyvä huomioida, että aikaisemmin puhuttiin tästä liiketoiminnan volyymista, eli mikä huomioi baseeseen tehtävät kohteet ja sitten tämä liikevaihto. Ja nyt sitten taas puhutaan vaan liikevaihdosta, eli tässä ei huomioida taseeseen tehtäviä kohteita. Ja nyt kun tämä liiketoimintamalli on siirtynyt hyvin paljon siihen, että tehdään näitä liikevaihto- ja tuloutuvia hankkeita, niin se myös kasvattaa tätä liikevaihtoa ja se kasvu on nyt tosi vahvaa. Viime ja tänä vuonna just liikevaihdossa, niin tämän osalta näen, että yhtiö pystyy kasvamaan tämä parikymmentä pinnaa. Toki sitten nyt tästä vuodesta ensi vuodesta eteenpäin se olisi todella kova kasvutahti mun mielestä, että pystyttäisiin kasvamaan 20 prosenttia. Selkeä ajuri, mikä tätä tukee, on se, että asuntomarkkina Pikkuhiljaa on sieltä parantunut. Kyllähän omistusasuntomarkkina itse asiassa on lähtenyt pikkasen palautumaan. Siellä toki täytyy operoida semmoisella kirurginveitsellä tällä hetkellä, mutta Toivo on onnistunut löytämään tällä kirurgin strategialla. Käsi ei tärise liikaa. Joo, kyllä sieltä täytyy löytää ne oikeat markkinataskut. Yhtiö on pystynyt kyllä itse asiassa oikeasti löytämään niitä aika hyvinä heidän koko luokassaan. Minä näen, että just niinku asuntohankkeistakin omistusasuntohankkeista, niin he... Niin, heillä tulee tuloutua ihan merkittäviä tuottoja tänä vuonna ja myös viime vuonna tuloutui, ja ensi vuonna.

Toivoahan on historiassa arvotettu jopa päälle NAVin, nyt arvotetaan jonkin verran alle NAVin. Näetkö, että antaako markkinat kuinka paljon sitten arvoa tuolle potentiaaliselle kehityspuutkelle tulevaisuudessa?

No. Mun mielestä arvostus on houkutteleva tällä hetkellä. Ja toki just en vastannut siihen liikevoittokasvutavoitteeseen, mikä totta kai on erittäin kriittinen tässä. Ja yhtiö teki viime vuonna merkittävän tuloskäänteen. Ja tulos nousi taas kohtuulliselle tasolle silleen, että tällä nykyosakekurssilla arvostus on noin PE 13 suhteessa viime vuoden tulokseen. Ja se jo kertoo siitä, että... Yhtiö kykenee tekemään tuottoa ihan järkevää tuottoa osakkeenomistajille. Ja näin, että tänä vuonna tulos tulee olemaan suurin piirtein viime vuoden tasolla. Eli en usko, että tulee kasvamaan 20 prosenttia. Mutta ensi vuosina näen kyllä kasvu edellytyksiä myös tuloksessa ja sitä kautta sitten taas näen, että tuo arvostustaso... Suurin piirtein siihen NAViin on mun mielestä perusteltua, ja yhtiö on pystynyt myymään itse asiassa hyvinkin paljon kiinteistöjä viime vuosina heidän taseestaan tosi vaikeassa markkinatilanteessa. Että kyllä mä näen tällä hetkellä arvostuksen houkuttelevana ja näen, että he pystyvät. voisi myös ehkä käyttää sanaa, että luomaan tasaisesti

Hmm.

arvoa pystyy selkeästi luomaan arvoa tälle nykyarvostukselle, ja mikä on mun mielestä nyt hyvä asia on myös, että se tulos painottuu tämmöisiin kassavirtaeriin. Historiassa mikä teki tästä vaikeata, tästä yhtiön arvostuksen haarukoinnista, oli se, että tosi iso osa oli tämmöistä niin sanottua Excel-rahaa siihen asti, kunnes ne kiinteistöt myydään sitten mahdollisesti joskus tulevaisuudessa, mutta sitten taas nyt nämä hankkeet on hyvin paljon kassavirtavetoisia.

Ja näet ilmeisesti potentiaalia myös pidemmällä aikavälillä tämän hankeputken kehityksessä.

Joo, kyllä minä näen. Ja yhtiö on kyllä todistanut, että on kyennyt löytämään hyviä hankkeita myös tässä markkinassa, mikä ei ole mitenkään itsestään selvää, kun he ottavat huomioon, että heillä tämä asuntomarkkinan paino on todella suuri. Ja kyllä minä näen, että yhtiö on sellaisessa asemassa tällä hetkellä. markkinassa että heidän kilpailutilanne itseasiassa tai kilpailuasema on itseasiassa aika hyvä koska heille tää muutos ketteränä pienenä toimijana Tähän nykyiseen toimintamalliin oli suhteellisen kevyt voi sanoa verrattuna SRV tai YIT, joilla on kuitenkin todella raskaat organisaatiot ja toimintaa ei ole kannattavaa pienemmillä volyymeilla. Toki sielläkin on nyt menty taas ihan selkeästi parempaan suuntaan ja heillä totta kai tämä skaala, missä kaikissa eri segmenteissä he toimivat on ihan todella paljon isompi. Mutta sitten tässä mä näen, että toivon näissä segmenteissä, joissa he keskittyvät, asunnot ja yhteiskuntakiinteistöt. tämmöiset pienet, keskisuuret hankkeet, niin niissä heidän kilpailukyky on todella hyvä.

Hei mä voisin ihan loppuun kysyä vielä semmosen, että sulla on nyt lisäsijoitusta sekä asuntosalkussa että toivossa, niin... Minkä näistä neljästä sinä näet tällä hetkellä kaikista houkuttelevimpana sijoituskohteena ja minkä takia?

Niin, pakko varmaan valita asuntosalkku tai toivo. No, hyvä kysymys. Ehkä mä valitsisin tässä kohtaa toivon. Asuntosalkussa, kuten mä kuvasin, niin se tavallaan... musta se on sijoituskohde kärsivälliselle sijoittajalle, että se taas on se nurinkurinen tilanne Asuntosalkussa, että mitä matalampi osakekurssi on, niin sitä paremmin tämä strategia toimii, kun he ostaa näitä omia osakkeita. Niin analyytikkona nyt vaikka minulla on lisää-suositus, niin teoriassa sitten, tai minä toivon, että osakekurssi ei nousisi, että heidän strategia toimii paremmin, että siinä voi olla, että tulee niin sanottua myrskyämistä vielä jonkin aikaa, koska asuntomarkkina, kuten puhuttu, on vaikea, ja verrokkiarvostukset on laskenut todella selkeästi ja korkotaso on ainakin toistaiseksi näyttänyt pysyvän tällä tasolla, ja näin, että on tuommoisia myös teknisiä tekijöitä tavallaan osakekurssiin. painavia tekijöitä, mutta sit taas toi Toivo, niin musta heillä just niinku tällä hetkellä on paljon hankkeita käynnissä, heillä on hyvin selkeä strategia tässä nykytilanteessa. Heitäkin, niinku näitä kaikkia toimijoita, tämä markkinaepävarmuus, korkojen nousu, inflaatiopaineet kyllä haastaa tietyssä mielessä, mutta sit taas heillä kyllä niinku Tällä hetkellä heidän liiketoimintansa tuottaa vahvaa tuottoa, ja näin, että he ovat kyllä hyvässä kilpailutilanteessa, kuten puhuttiin, vaikka markkinatilanne onkin vaikea.

Jäädään seuraamaan, miten Toivo kehittyy ja miten muut yhtiöt kehittyvät sitten tänä vuonna ja josko se markkina sitä lähtisi elpymään. Hei, kiitos Frans-Mikael näistä kommenteista ja ottakaahan nämä yhtiöt seurantaan Inderes.fi:ssä, jos ette ole vielä ottanut, ja muuten tässä kohtaa oikein mukavaa kesän jatkoa kaikille. Lukekaa analyysiä, tehkää hyvää osakepoimintaa.